제네시스박

2022.10.17 11:00

세금/절세

주택임대에 따른 세금에는 건강보험료가 발생할 수 있습니다!

Summary

  1. 직장가입자, 지역가입자, 피부양자 등 건강보험료 과세체계 기본에 대한 이해
  2. 주택임대소득과 피부양자 자격 박탈 기준 살펴보기
  3. 주택임대소득으로 인한 보험료가 문제가 되는 경우

 

지금까지 우리는 주택임대소득의 기본적인 과세요건, 수입금액 계산 그리고 실제 세 부담은 어느 정도 되는지까지 연속해서 살펴보고 있습니다. 상세한 내용은 기존 칼럼을 참고하시되, 결론을 말씀드리자면 ‘월세 12개를 받으면 이 중 1개 정도는 세금으로 부담해야 한다'라는 것이었습니다. 부동산 투자 전략은 크게 시세 차익형과 수익형이 있는데 월세의 경우 전형적인 수익형이고, 그만큼 현금흐름을 중요시합니다. 그런데 1년에 월세 12개를 받더라도 그중 일부는 세금으로 부담해야 하기에 본인이 생각하는 수익률과 현금흐름 사이에서 잘 고민을 해보셔야 합니다.

 

하지만 여기에서 끝일까요? 애석하지만 그렇지 않습니다. 추가로 부담해야 하는 게 있는데요, 비록 세금은 아니지만, 세금처럼 강제성과 의무성을 가지고 있는 ‘건강보험료(이하 건보료)'가 그것입니다. 이건 또 얼마나 부담해야 하고 어떤 경우에 그렇게 되는 것일까요?

 

이걸 알기 위해서는 우선 건보료를 부담하는 가입자의 종류부터 알아야 합니다. 우선 직장가입자는 사업장의 근로자와 사용자 그리고 임의계속가입자가 있는데 근로자는 직장인을 의미하고 사업장은 쉽게 말해 회사의 사장님 혹은 대표자를 의미합니다. 즉 어떤 회사에서 종업원을 고용하는 대표 혹은 종업원으로 근무하여 월급을 받는 경우에는 직장가입자가 되는 것입니다. 여기에 임의 계속 가입자는 직장을 그만두더라도 일정 기간(3년)은 직장가입자와 같은 보험료를 유지할 수 있도록 해주는 제도로 퇴직 시 공단에 신청하면 됩니다.

 

그리고 피부양자는 직장가입자에 의해 생계를 유지하는 자 혹은 별다른 소득이 없는 자로, 가령 배우자 중 한 명이 직장인으로 직장가입자인데 다른 배우자가 별다른 소득이 없다면 상대방 배우자의 피부양자로 올려 보험료를 내지 않더라도 건강보험 혜택을 받게 해주는 것입니다.

 

이에 반해 지역가입자는 직장가입자와 피부양자를 제외한 자로, 흔히 말하는 자영업자 등 사업소득을 가지고 있는 분들이 여기 해당한다고 이해하시면 되겠습니다.

 

그렇다면 구체적으로 주택임대소득이 발생하면 건보료에는 어떤 영향을 미치는 것일까요? 이때는 구체적인 케이스에 따라 따져봐야 하는데, 먼저 직장인이 별도 소득을 발생하기 위해 주택을 임대하는 경우를 보겠습니다. 이 경우는 먼저 근로소득(급여)이 발생합니다. 그리고 사업소득(주택임대소득)이 발생하는데 앞에서 살펴본 것처럼 해당 주택임대소득 수입금액이 2천만 원을 초과하면 종합과세, 그렇지 않으면 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이라는 것은 이미 살펴보았습니다. (내용이 어려우시거나 생소하시면 이전 칼럼을 먼저 봐주세요)

 

이때 수입금액은 비용을 차감하기 전 금액인데요, 비용을 차감하고 난 후의 금액, 즉 ‘소득금액'이 2천만 원을 초과하면 비록 직장가입자라 하더라도 건보료가 추가될 수 있습니다.

 

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(그림 1) 직장가입자 건강보험료

(자료. 제네시스박)

 

위 그림을 보시면 직장가입자의 건보료 체계에 대해 이해하실 수 있는데요, 아마 대부분은 ‘보수월액보험료'만 있으실 것입니다. 즉 월급 외 다른 소득이 없다면 월급을 기준으로 한 건보료만 책정이 됩니다. 하지만 근로소득 외 다른 소득, 가령 주택임대소득이 있다면 ‘소득월액 보험료'라고 하여 건보료가 추가될 수 있는데요, 이때 기준은 ‘연간 2,000만 원 소득금액'이며 이때 소득금액은 비용을 차감하고 난 후라는 점입니다.

 

앞서 살펴본 수입금액은 비용을 차감하기 전 금액이고 이건 차감한 후 금액이나, 둘 다 공교롭게도 2,000만 원으로 같으니 유의 바랍니다.

 

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(그림 2) 소득월액부과 기준금액

(자료. 제네시스박)

 

참고로, 건보료가 추가되는 소득월액부과 기준금액은 계속해서 내려가고 있습니다. 당초 연간 7,400만 원이던 것이 ‘18년 7월에는 3,400만 원 그리고 ‘22년 7월에는 2,000만 원으로 내려갔습니다. 쉽게 말해 직장을 다니면서 부업 등을 해서 벌어들인 소득금액(비용 차감 후)이 연간 2천만 원을 넘는다면 비록 직장가입자라 하더라도 건보료를 추가로 부담해야 한다는 점입니다.

 

그렇다면 직장가입자에 등재된 피부양자는 어떤 경우에 건보료가 발생할 수 있을까요? 앞서 우리는 수입금액 2천만 원 이하인 경우는 필요경비 60%(지자체 미등록 시 50%), 기본공제 4백만 원(지자체 미등록 시 2백만 원)이라는 것을 배웠습니다. 따라서 이런 결론이 나오게 됩니다.

 

  • 임대주택 등록한 경우,
    수입금액 1,000만
    원 → (1,000만 원 - 1,000만 원 * 60%) - 4백만 원 = 0

  • 임대주택 미등록한 경우,
    수입금액 4,00만
    원 → (400만 원 - 400만 원 * 50%) - 2백만 원 = 0

 

즉 피부양자가 보유한 임대주택이 지자체에 등록한 등록임대주택이라면 수입금액이 1,000만 원을 넘어서면 비용 차감한 후의 금액이 0보다 커져서 과세 대상이 되고, 미등록한 경우라면 그 기준선이 400만 원이 되는 것입니다.

 

그렇다면 이게 왜 중요한 것일까요? 일반적인 다른 사업자의 경우 사업자등록증 여부에 따라 기준이 다소 완화되는 경우가 있습니다. 하지만 국민건강보험법 시행규칙을 보면 주택임대소득이 있는 경우에는 이를 인정하지 않고 있어서, 즉 주택임대소득(비용 차감 후)이 있고 이로 인해 세금을 납부한다면 피부양자 자격 인정기준을 충족하지 못한 것으로 봅니다. 

 

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(그림 3) 국민건강보험법 시행규칙

(자료. 제네시스박)

 

이렇게 될 경우 피부양자 자격을 박탈당하게 되면 어떻게 되는 것일까요? 남은 건 직장가입자와 지역가입자인데 앞서 정의에서 보셨듯이 근로자나 사용자가 아니라면 지역가입자로 전환이 되어야 하고, 이 경우 해당 명의자의 재산, 자동차, 임대소득 등을 고려하여 건보료를 책정하게 됩니다. 그리고 이 경우 생각보다 많은 보험료가 나올 수 있습니다.

 

물론 개인마다 차이가 있겠지만 제가 대략 모의 계산을 해보면 이 역시 월세의 1개 혹은 많게는 2개 정도도 보험료로 나오는 것을 보았습니다. 따라서 이상의 모든 내용을 종합하면 피부양자 상태에서 주택임대소득을 발생하면 월세의 1.5개 혹은 3개 정도는 세금과 보험료로 나갈 수 있다는 것을 인지하셔야 합니다.

 

그렇다면 이걸 피하는 방법은 과연 없는 것일까요? 몇 가지 방법이 있는데요, 그중 1~2가지 정도는 이미 본 칼럼에서 말씀을 드렸습니다. 어떤 건지 한 번 고민해 보시구요, 여러분의 생각을 댓글로 남겨주셔도 좋겠습니다. 더 구체적인 건 다음 칼럼에서 이어 나가보도록 하죠. 감사합니다. 

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