장경철

2022.10.19 11:00

투자

오도이촌 트렌드 확산에 세금혜택까지…'세컨하우스' 마련해 볼까

Summary

세컨()하우스 투자 가이드

구분

핵심 내용

인기 요인

  • 코로나19 대유행으로 이동이 자유롭지 못한 시간이 길어지면서, 부의 상징으로 여겨졌던 세컨드하우스에 대한 관심이 높아졌음
  • 주5일 근무제도와 주 52시간 근무제도의 정착으로 여가시간이 증가하면서, '오도이촌' 현상이 확산
  • 공시가 3억 원 이하 지방 주택은 양도소득세(양도세) 및 종합부동산세(종부세) 산정 시 주택에서 제외

투자시 유의 사항

  • 지역, 투자가치 따져야 교통이 고려 '1순위' 경기 양평, 강원도 주목
  • 주택을 직접 짓는 경우 물과 전기, 도로 접근성을 꼼꼼히 따져야 함
  • 팔 때를 고려해 해당 지역 또는 주변 지역이 개발되거나 새로운 수요가 유입될 가능성을 꼼꼼히 살펴야 함
  • 유명 관광지 근처를 고려하되, 직장, 학업 등의 이유로 수요가 발생할 수 있는 지역인지도 살펴봐야 함

 

최근 ‘오도이촌(五都二村)’ 트렌드 확산에 양도·종부세 등 계산에서 빠지는 등 세금혜택까지 더해지면서 '세컨(드)하우스(second house)'에 관한 관심이 높아지고 있다.

 

세컨하우스 용도로 과거에는 콘도미니엄, 단독주택(타운하우스, 전원주택 등)이 가장 수요가 많지만, 최근에는 다양한 형태의 세컨하우스가 등장하는 추세다.

 

과거와 달리, 최근에는 직접 거주와 임대 둘 다 가능한 쌍방향 수익형 부동산 형태의 세컨하우스가 최근 인기를 끌고 있는데 생활(형) 숙박시설, 오피스텔, 아파트 등이 대표적이다.

 

콘도미니엄은 원할 때 쉴 수 없는 경우가 발생할 수 있고 타운하우스나 전원주택은 관리가 어렵다는 단점이 있지만, 비교적 관리가 수월한 새 아파트나 생활 숙박시설 등이 세컨하우스로 인기를 얻고 있는 이유다.

 

비교적 적은 비용으로 세컨하우스를 마련하고 싶다면 모듈 하우스를 고려해보자. 집의 기본적 형태인 기본 골조와 현관문, 욕실, 전기 배선 등을 70% 이상 공장에서 만들어오기 때문에 시간과 비용 면에서 경제적이다.

 

코로나19 대유행으로 이동이 자유롭지 못한 시간이 길어지면서, 부의 상징으로 여겨졌던 세컨드하우스에 대한 관심이 높아졌다. 타인과의 접촉 없이도 일상에서 벗어나 휴식을 즐길 수 있어서다.

 

세컨하우스란 도시 거주자가 주말 또는 휴일에 쉬기 위해 도시 근교나 지방에 마련한, 말 그대로 ‘두 번째 집’을 가리킨다. 주로 강이나 바다, 산 등 자연과 가까운 지역에 자리 잡아, 별장처럼 활용하기 때문에 자연 조망이 우수할수록 세컨하우스 입지로 인기가 많다. 따라서 세컨하우스를 선택할 때는 산, 강, 바다 등 주변 자연환경을 어떻게, 얼마나 접할 수 있는지를 따져봐야 한다.


또한 여행지에 머물며 몸과 마음을 재충전하는 ‘스테이케이션(Stay+Vacation)’, ‘한 달 살기’ 등이 인기를 끌면서 원하는 시기에 머물면서 휴가를 제대로 즐길 수 있는 세컨하우스의 인기가 더욱 높이고 있다.

 

또한, 주5일 근무제도와 주 52시간 근무제도의 정착으로 여가시간이 증가하면서, '오도이촌' 현상이 확산하고 있는 것도 눈길을 끈다. '오도이촌'이란 주 7일 중 5일은 도시에서, 2일은 촌(농촌이나 어촌 등) 지역 휴양지에 머무는 것을 말한다.


워라밸 균형을 찾고자 하는 현대인들의 새로운 주거 트렌드를 상징하는 것으로, 세컨하우스 수요가 앞으로도 꾸준히 증가할 것을 암시하는 대목이다.

 

앞으로 공시가 3억 원 이하 지방 주택은 양도소득세(양도세) 및 종합부동산세(종부세) 산정 시 주택에서 제외된다. 이에 따라 도심 인근이나 지방에 세컨하우스를 마련하는 데 부담이 한결 줄어들 전망이다.

 

이에 관련 업계에서는 자연과 가까우면서 투자 효과를 누릴 수 있는 지역에 세컨하우스를 선택할 것을 권한다.

 

기획재정부가 지난 7월 발표한 ‘2022년 세제개편 안’에 따르면 내년부터 ‘농어촌주택·고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례’가 적용되는 기준 주택 가격이 공시가 2억 원 이하에서 3억 원 이하로 상향 조정될 전망이다. 이는 지방 주택에 대한 양도세 특례 요건을 완화한다는 뜻이며 한옥은 기존 4억 원이 유지된다.

 

농어촌주택·고향 주택 양도세 과세특례는 수도권 및 조정대상지역을 제외한 지방 주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반 주택을 양도할 때 지방 주택을 주택 수에서 빼주는 제도를 말한다.

 

특히 1주택자가 지방 주택을 하나 더 취득해 2주택자가 됐을 경우 기존 주택을 처분할 때 1가구 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억 원) 혜택을 받게 되는 셈이다.


종부세 산정 때 주택에서 제외하는 법 개정안도 준비 중이다. 개정안에 따르면 종부세 과표를 산정할 때는 지방 주택도 합산하지만, 공시지가 3억 원 이하는 1주택자로 간주한다. 올해는 한시적으로 종부세 기본공제액을 6억 원이 아닌 14억 원(1가구 1주택 기본공제)을 적용하고, 내년부터는 12억 원(1가구 1주택 새 기본공제)을 적용하는 내용이다.

 

기존에는 중과세율이 적용돼 고가 1주택자보다 저가 2주택자가 더 많은 종부세를 내는 경우도 많았지만, 이번 개편안이 시행되면 지방 주택을 소유하는 부담이 대폭 덜어질 것이라는 분석이다.

 

이처럼 세금 부담이 완화되자 세컨하우스 수요자들은 반색하고 있다. 당장 올해 상반기부터 지방 세컨드하우스와 관련한 문의가 이어지고 있는데 올해 상반기 전국 주택 가격이 1.2% 상승할 동안 기타지방은 2.0% 오르는 등 상승 여력도 있다고 판단하는 것 같다고 전했다.


공시가 3억 원을 실제 매매가로 따지면 아파트의 경우 5억 원, 단독·다가구주택은 6억~7억 원 수준으로 지방 주택에서는 선택폭이 상당히 넓다는 것이다.


세컨하우스는 크게 아파트형과 주택형으로 분류된다. 아파트형은 일반 소형 아파트를 비롯해 관광지가 가까운 레저형 리조트 등이 포함된다. 전원주택에 비해 관리가 수월해 주로 젊은 수요층이 많이 찾는다.

 

단독주택도 인기를 끌고 있다. 올해 전국에서 단독주택 거래량 역시 증가하는 추세다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 1월 8,052가구가 거래된 후 2월 8,269가구, 3월 9,571가구, 4월 1만 97가구에 이어 5월에는 1만 1,034가구가 거래되었다.

 

새로 단독주택을 짓는 수요도 늘고 있다. 국토교통 통계누리에 따르면 1월 3125가구의 단독주택이 인허가를 받았다. 5월 인허가는 5131건으로 1월 대비 64.1% 늘어났다.


세컨하우스에 보유하기 전 고려해야 할 주의사항을 살펴보자. 주택을 직접 짓는 경우 물과 전기, 도로 접근성을 꼼꼼히 따져야 한다. 초기 투자 비용을 최소화하려면 컨테이너형 주택도 고려해볼 만하다. 창을 내기가 쉽고 공사 기간이 비교적 짧기 때문이다. 다만 동파가 많이 되기 때문에 난방비 등 관리 비용이 많이 들어가는 단점이 있다는 점은 주의해야 한다.


지역을 선정할 때는 투자 가치도 당연히 따져봐야 한다. 가장 주목해야 하는 요소는 교통 여건의 개선이다.

 

세컨하우스의 성지인 경기 양평군은 전철, 고속도로의 연이은 개통으로 호황을 맞았다.

 

최근에는 양양 고속도로, 영동고속도로, 강릉 KTX 개통 등으로 강원도에 대한 주목도가 높아지고 있다.

 

홍천군, 양양군, 속초시, 강릉시, 오대산 인근이 영향권이며 관광지 주변이라면 임대 수익도 노려볼 수 있다.

 

세컨하우스를 소유하거나 찾는 사람이 많아졌다는 것은 국민소득 증가와 무관하지 않다고 한다.

 

실제로 과거 미국, 영국 등의 국가에서는 1인당 국민소득(GNI)이 3만 달러를 돌파하는 시점에 세컨하우스 및 전원주택 수요가 늘어났다고 한다. 2017년부터 1인당 국민소득 3만 달러 시대에 접어든 우리나라 역시 세컨하우스에 대한 관심이 부쩍 높아진 모양새다.

 

여행을 떠날 때 숙박 시설을 예약하기 위한 수고를 들이거나 숙박비를 부담할 필요가 없다는 것이 세컨하우스의 장점으로 꼽힌다.

 

초기 부담 비용이 낮고 환금성이 높아, 차후 양도할 때 시세차익을 기대할 수 있다는 점도 매력적이다. 그렇기 위해서는 해당 지역 또는 주변 지역이 개발되거나 새로운 수요가 유입될 가능성을 꼼꼼히 살펴야 세컨하우스 가격도 덩달아 상승할 수 있겠다.

 

추후 주택을 시장에 내놓을 때 양도세를 웃도는 수익을 얻을 수도 있으므로, 후보지를 몇 군데 추려 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다.

 

세컨하우스가 유명 관광지 근처에 있다면 제주도처럼 ‘연세’(임대료를 연 단위로 지불하는 형태) 등의 방식으로 임대수익을 거둘 수 있다. 관광 이외에도 직장, 학업 등의 이유로 수요가 발생할 수 있는 지역이라면 공실에 대한 부담을 줄일 수 있어서다. 세컨하우스를 얼마나 사용할 수 있을지, 사용하지 않는 기간에는 어떻게 활용할지 미리 계획을 세워두기를 추천하는 이유다.

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