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Summary

토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 등으로 각각 소유자가 달라지게 된 경우 건물소유자는 ‘관습법상 법정지상권’을 취득 ‘관습법상 법정지상권’이 인정되면 건물소유자는 건물을 계속 사용할 수는 있으나 이로 인한 토지 사용료(지료)는 토지 소유자에게 지급해야 토지 소유자가 건물의 단독소유자가 아닌 공동소유자 중 1인에 불과한 경우에도 토지 소유자가 변경되면 건물 공동소유자들에게 '관습법상 법정지상권' 성립

 

지난 호에서는 건물이 있는 토지이나 토지에 관해서만 경매가 진행되는 경우 주의사항과 관련하여 ‘법정지상권’의 성립 여부에 관해 살펴보았다.

 

이번 호에서는 저당물의 경매로 토지와 건물 소유자가 각각 달라지는 경우 외에 ‘매매 기타의 원인으로’ 각각 소유자가 달라지는 경우에 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 경우 성립하는 ‘관습법상의 법정지상권’에 관해 설명해보기로 한다.

 

‘관습법상 법정지상권’은 ① 토지와 건물의 처분 시 동일인 소유일 것 ② 매매 기타 사유로 소유자가 변동될 것 ③ 당사자 간 건물 철거 합의가 없을 것을 그 성립요건으로 한다.

 

‘관습법상 법정지상권’이 성립하게 되면 건물의 소유자는 건물을 계속 사용할 수 있으나 이로 인한 토지 사용료(지료)는 토지 소유자에게 지급하여야 하며, 만약 지료에 관해 당사자 간 협의가 되지 않으면 법원의 결정에 따라 이를 지급하여야 하고, 그 지료를 확정하는 재판이 있기 전에도 지료의 지급을 소구할 수 있다(대법원 2003. 12. 26. 선고 2002다61934판결 참조).

 

‘관습법상의 법정지상권’은 특별한 사정이 없으면 민법상의 ‘법정지상권’에 관한 규정이 준용되어 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 30년(민법 제280조 제1항 제1호), 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 15년 (민법 제280조 제1항 제2호)로 인정되므로(대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275판결, 대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345판결 등 참조) 토지소유자는 건물소유자로부터 지료를 받는다고 할지라도 재산권 행사에 중대한 제한을 받게 되는 것이 사실이다.

그렇다면 토지 소유자가 건물의 단독소유자는 아닌 공동소유자 중 1인에 불과한 경우에도 토지 소유자가 변경되면 건물 공동소유자들에게 '관습법상 법정지상권'이 인정될까?

 

최근 이와 관련하여 선고된 대법원판결을 소개하고자 한다.

 

사실관계는 다음과 같다.

 

① A는 자기 소유의 이 사건 토지 위에 이 사건 각 건물을 신축하였고 건물은 미등기상태이다. ② A가 사망하자 처인 B와 자녀인 피고들 등 A의 공동상속인들이 이 사건 토지를 B의 단독 소유로 한다는 내용의 상속재산 분할 협의를 하여 등기를 마쳤다. ③ B는 피고 1에게 이 사건 토지를 증여하고 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 그 뒤 사망하였다. ④ 원고는 부동산 임의경매절차에서 이 사건 토지를 매수하였다. ⑤ 원고는 피고들에 대하여 이 사건 각 건물의 철거와 이 사건 토지의 인도 및 부당이득반환으로서 이 사건 토지의 차임 상당액의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

위 사건에서 대법원은 “우리 법제는 토지와 그 지상 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다”고 하면서

 

“대지 소유자가 그 지상 건물을 다른 사람과 공유하면서 대지만을 타인에게 매도한 경우 건물 공유자들은 대지에 관하여 ‘관습법상의 법정지상권’을 취득한다”고 판시하였다(대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결 등 참조).

 

이와 같이 토지 소유자가 건물의 단독 소유자가 아니라도 ‘관습법상 법정지상권’은 성립가능하므로 주의가 필요하다.

 

따라서 건물이 있는 토지만을 취득할 경우 반드시 임장 및 정확한 권리관계 분석을 통해 관습법상 법정지상권이 성립하는 물건은 아닌지 꼼꼼히 확인하여야 추후 낭패를 면할 수 있을 것이다.