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Summary

요건을 충족한 임대주택의 양도 시 다주택자에 대한 중과배제가 적용됨 가액 요건 : (임대개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하 의무 임대 기간 : 2018년 4월 1일 이후 등록분부터 의무 임대 기간이 8년 이상인 장기임대주택 (2020년 8월 18일 이후 등록분은 의무 임대 기간 10년 이상) 임대주택 자진 말소의 경우 말소일로부터 1년 이내 임대주택 양도(자동 말소는 기간 제한 없음)

 

소득세법에서는 일정 요건을 충족한 임대주택을 직접 양도하는 경우 해당 임대주택이 양도소득세 중과 대상 주택에 해당하는 경우라도 양도소득세 중과를 제외하고 있다. 또한, 중과배제 임대주택에 해당하는 경우 임대주택 이외 1채 일반주택을 양도하는 경우에도 양도소득세 중과를 배제한다. 이번 시간에는 중과배제 임대주택의 적용요건과 임대주택 말소 시 중과배제 규정과 거주 주택 비과세 특례규정과의 차이에 대해 살펴본다.

 

 

(1) 적용요건

 

구분	적용요건
면적요건	-
가액요건	(임대 개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하
증액제한	임대료(보증금) 증액율 5%이내
의무임대기간	① 2018.03.31. 이전 등록 시 : 5년 이상 ② 2018.04.01.~2020.08.17. 등록 시 : 8년 이상 ③ 2020.08.18. 이후 등록 시 : 10년 이상
등록요건	지방자치단체 및 세무서 등록

 

 

(2) 임대주택 양도세중과 배제 규정 vs 거주 주택 비과세 특례규정

 

임대주택 양도세중과와 거주 주택 비과세 특례규정의 가장 큰 차이점은 등록 시점에 따른 임대주택의 단기/장기 유형에 따른 세제 혜택의 적용 여부이다. 아래 계산 예시에 따라 임대등록 시점이 2018년 10월이라면 거주 주택 비과세 특례규정의 경우 장기임대주택뿐만 아니라 단기 임대주택도 비과세 특례 적용이 가능하나, 양도세중과 배제 규정에 따르면 2018.03.31. 이전 등록분에 대해서만 단기 임대주택이 적용 가능하므로 장기임대주택이라면 중과배제 혜택을 적용받지 못한다.

 

(자료. 이성호 세무사)

 

 

(3) 임대주택의 자진 말소와 자동 말소 시 특례규정의 적용

 

의무 임대 기간을 50% 이상 임대하고 임차인의 동의를 얻어 자진 말소하는 경우와 자동 말소하는 경우로서 먼저 말소하고 임대주택을 양도하는 때에는 말소일로부터 1년 이내 양도해야 중과배제의 적용이 가능하다.

구분	선양도 후 말소	선말소 후 양도 (양도시기 제한)	의무 임대 기간	임차인 동의 여부
자진 말소	추징안함	말소일~1년 이내	1/ 2이상 임대	동의 필요
자동 말소	추징안함	기간 제한 없음	-	-

 

(자료. 이성호 세무사)

 

이때 임대주택을 먼저 말소하고 양도하는 경우에는 지난 시간 살펴본 ‘거주 주택 비과세 특례’규정의 적용과 양도 시기가 다르므로 주의해야 한다.

 

[선 말소 후 양도]

구분	거주 주택 비과세 특례	다주택자 중과배제	의무 임대 기간	임차인 동의 여부
자진말소	5년 이내 거주주택 양도	1년 이내 임대주택 양도	1/2 이상 임대	동의 필요
자동말소	5년 이내 거주 주택 양도	기간 제한 없음	-	-