장경철

2022.10.12 11:00

투자

자투리땅 활용, 협소주택으로 나만의 집을 지어볼까

Summary

협소주택의 인기 이유와 단점

구분

세부 내용

장점

단독주택보다 저렴한 가격에 장점을 누릴 수 있고, 좁은 면적에서 최고의 효율을 낼 수 있다. 본인이 원하는 디자인과 인테리어로 만족감까지 얻을 수 있다는 매력이 있다.

  • 도심에 도시 중형 아파트의 전세금 이하로 내 집 마련이 가능하다.
  • 건축주의 개성과 의견 설계에 반영해 나만의 스타일을 담을 수 있다.
  • 지하층이나 접근성이 좋은 1층의 경우 작은 카페나, 식당, 공방 등과 같은 근린생활시설로 임대하여 임대 소득 창출이 가능하다.
  • 어린 자녀가 있다면 층별로 공간을 나눠 부부나 아이에게 독립된 공간을 만들 수 있다.
  • 공동 주택인 아파트에서 반려동물, 아이들 때문에 생기는 층간 소음 문제 등으로 불미스러운 일들에서 자유롭다.
  • 협소주택은 개성이 뚜렷한 탓에 주택 매수가 쉽지 않을 수 있다. 하지만 삶의 패턴이나 취향이 같은 매수자를 만난다면 충분히 들인 돈 이상으로 매매가 가능하다. 또한 지가는 지속적으로 상승하는 점도 경제적인 이점으로 들 수 있다.

단점

협소주택은 대지 효율성과 달리 경제적인 효율성이 떨어질 수 있다. 경제적 부분인 건축비, 유지비 효율성이 떨어지는 것은 물론 귀찮음과 번거로움을 감수해야 한다

  • 협소주택은 대지가 작아 평당 공사비가 더 든다
  • 좁은 면적에 생활에 필요한 공간을 넣으려면 최대한 기능적인 면을 고려하고, 건축주 라이브스타일에 맞춰 설계가 진행되어야 하므로 설계비는 상승할 수밖에 없다.
  • 많은 계단이 걸림돌이 될 수 있다.
  • 자투리땅에 짓는 만큼 생활 인프라가 떨어져 편의성이 떨어질 수 있다.
  • 토지 활용도를 최대한 높여 세로로 지은 주택인 만큼 공기의 대류가 쉽지 않고, 층이 나뉘어 있기 때문에 냉난방 비용이 많이 발생할 수 있다.
  • 협소주택은 철저하게 건축주의 개성과 편의를 고려해 설계하고 완성된다. 해당 주택을 구매하려는 수요가 아파트나 단독주택에 비해 적을 수밖에 없고, 주변 시세만큼 제값을 모두 받고 주택을 매매하기 쉽지 않다는 점에서 환금성이 낮은 편이다.

 

최근 1인 가구와 신혼부부 등 젊은 층 사이에서 협소주택(狹小住宅:꼬마 주택)이 선풍적인 인기를 끌고 있다.

 

아파트값이 하락하고는 있다지만 여전히 내 집 마련이 어려워지면서 비교적 문턱이 낮은 협소주택으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있는 결과로 분석된다. 인기가 높아지자 협소주택을 다룬 SBS의 다큐멘터리도 나올 정도다.

 

2000년대 이후부터 자신의 개성을 중요시하고 독신자가 늘어난 30대들이 아파트 공동생활보다는 개인 생활에 집중하기 쉽고 가격이 싸면서도 건물을 소유할 수 있다는 다양한 이유로 꾸준하게 수요층을 이루고 있다.

반대로 건물의 구조에 따라 너무 복잡하거나 너무 작은 주택인 경우 매매에 어려움이 있고 건축법에 따라 용적률 층수 디자인 등이 한정된다는 단점도 상존한다.

 

최근에는 인터넷 검색으로도 국내의 여러 가지 협소주택 디자인과 도면 등을 많이 찾아볼 수 있다.

 

전문가들은 협소주택은 상대적으로 아파트에 비해 대출 규제에서 자유롭고 비용도 적게 든다는 장점이 있지만 이는 어디까지나 철저한 준비가 수반됐을 때 가능한 이야기라고 강조한다. 이에 철저한 건축계획과 가격 비교가 이뤄지지 않으면 오히려 아파트를 구매하는 것보다 더 큰 비용이 들고 재산적인 피해로도 이어질 수 있다고 조언하고 있다.

 

그럼에도 여전히 아파트 등의 높은 문턱에 협소주택이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 대안으로 각광받고 있다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향에 따르면 올 8월 아파트 중위 매매가격은 10억 9,160만 원으로 나타났다.

 

고가주택으로 분류되면 대출 등에서 제약받게 된다. 정부는 2019년 12월 16일 부동산 대책을 통해 9억 원 이상 고가주택의 주택담보대출을 대폭 제한했다. 시가 9억 원을 초과할 경우 초과분에 대해 LTV를 20%까지 낮추는 한편 시가 15억 원 초과 아파트는 주택 구입용 주택담보대출 자체를 받지 못하게 했다.

 

상황이 이렇다 보니 하루라도 빨리 내 집 마련을 꿈꾸는 1인 가구·신혼부부는 협소주택으로 눈을 돌리고 있다. 협소주택은 아파트에 비해 대출 폭이 상대적으로 유연한 데다 나름의 시세차익도 실현할 수도 있기 때문이다.

 

협소주택 시공 단계별 주의사항

단계

구분

주의사항

1단계

토지확보

  • 1층 활용 여부 체크(상가 이용 계획시 2종 주거지역 토지 매입해야)
  • 감정평가 및 토지 담보대출 이용 시 대출 가능 금액 체크

2단계

설계

  • 가족 라이프 스타일 및 용적률 및 건페율 체크, 층 활용 계획 구체화
  • 관할 지방자치단체 인허가 및 착공 준비

3단계

시공

  • 철거 업체 선정 및 철거 견적 체크
  • 시공업 선정(되도록 경쟁 입찰 방식으로)

(자료:업계종합)

 

그렇다면 협소주택을 짓기 위해서 어떤 것을 전적으로 고려해야 할까. 주택을 짓기 위해 가장 먼저 진행해야 할 작업은 협소주택을 지을 땅을 물색하는 것이다.

 

협소주택은 전용면적 기준 33㎡(10평) 남짓한 땅에 층수를 올려 짓는 건축물인 만큼 10평만 있으면 된다고 착각하는 경우가 더러 있지만 실질적으로 건축물을 짓기 위해 필요한 땅은 건축면적의 약 2배가량이 필요하다고 한다.

 

협소주택 건축에서 건폐율 제한은 위치, 주변 건물 등에 따라 상이하지만, 일반적으로 50~60% 선에서 이뤄지기 때문이다.

 

그다음은 협소 주택의 활용방안에 따라 적절한 땅을 찾아야 한다. 최근에는 협소주택 1층은 상가로 짓는 경우도 많기 때문에 1층을 어떻게 활용하느냐에 따라 토지가격이 천차만별이다.

 

최근 추세에 따라 1층을 상가로 이용하기로 한 경우 2종 일반주거지역 토지를 매입해야 하며 2종 일반주거지만 근린상가 건축이 가능하다.

 

협소주택 전 층을 가정집으로 활용하고자 한다면 1종 일반주거지역 토지를 매입해도 무방하며 1층을 주차장으로 이용할 경우 1·2종 어느 것이든 무관하다.

 

적절한 땅을 찾았다면 토지주와 상의해 적정가에 매입하면 된다. 일반적으로 토지매입을 할 때 토지 담보대출을 이용하는데 대출 가능 금액은 매입하려는 토지의 감정평가액과 개인의 신용 상황 등에 따라 차이가 난다. 평균적으로 대출 가능 금액은 1금융권 기준으로 감정평가액의 50~65% 사이인데 최근 금리가 올라 이자율 5~6% 선으로 보면 된다.

 

토지매입을 완료했다면 관할 구청의 인허가 절차와 시공사 선정, 설계, 시공 등의 절차가 남아 있다. 다만 서울 내 토지만 남은 적절한 토지는 사실상 없는 것이 현실인 만큼 철거 비용도 고려해야 하며 철거 비용은 건축물의 재질, 면적 등에 따라 천차만별이다.

 

보통 가격은 폐기물을 1톤 트럭을 몇 번 실어 나르느냐에 따라 책정되는데 단 재질에 따라 가격이 다르다. 일반적으로 트럭 1대당 100~200만 원 사이의 비용이 발생하며 건축물 재질이 콘트리트의 경우 트럭 용달 비용의 최소 비용이 발생하지만, 목재 건축물은 다르다. 폐기 처리 과정이 다르고 분류 작업도 필수적이라 일반 콘크리트에 비해 2배 이상의 비용이 발생한다.

 

철거를 마무리한 이후에는 시공사를 선정해 협소주택을 건설하면 된다. 건축비는 최근 자재비 등 원재료 가격이 급등해 3.3㎡당 700만~800만 원 사이인데 업체와 마감재 등에 따라 천차만별이다. 신발장, 싱크대 등의 가구비용은 제외한 것으로 측량 및 설계예산도 별도로 든다.

 

업계 관계자에 따르면 대부분 3억~3억 5천만 원 선에서 건축이 이뤄지지만, 각종 변수에 따라 최대 6~7억 원까지도 올라갈 수 있다는 점도 감안해야 한다.

 

서울 내에 협소 주택을 짓는 것은 업체와 지역, 용도, 건폐율, 용적률 등에 따라 천차만별이다. 좋은 입지를 선정해 건축비를 최대로 절감할 경우 6~7억 원으로 40평형 대의 개성 넘치는 주택을 소유할 수 있다고 한다. 서울 신축 도심에 위치한 신축 아파트 가격이 15~16억 원을 상회하는 것을 감안하면 저렴한 가격에 땅과 건물을 동시에 소유하게 되는 셈이다.

 

입지에 따라 가격이 상이 한 만큼 철저한 계획이 필수라고 전문가들은 입을 모은다. 그렇지 않을 경우 오히려 구축 아파트 매입보다 더 비싸질 수 있다고 강조한다.

아파트는 대출이 꽉 막혀 있어 상대적으로 대출이 많이 나오는 주택 등에 관심을 기울이는 수요자들이 늘어나고 있는데 협소주택은 대출이 많이 나오고 아파트에 비해 저렴하다는 인식이 강한데 자칫하면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있는 만큼 철저한 계획과 사전 조사가 필수라는 것이다.

 

어느덧 대한민국 주택의 기준은 아파트와 오피스텔로 규정됐다. 결혼했거나 자녀가 있다면 아파트를, 1~2인 가구라면 주거용 오피스텔을 선택하는 게 당연한 공식처럼 여겨진다.

 

단독주택의 엄청난 가격은 층간소음, 주차난 등의 불편함을 상쇄시킨다. 원하는 가격대의 단독주택을 찾자니 장거리 출·퇴근과 부족한 생활 인프라를 감내해야 하기 때문이다.

 

그렇다고 저렴한 가격과 출·퇴근의 용이함, 생활 인프라 등을 한 번에 누릴 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 따라서 협소주택이라면 해결이 가능하겠다.

 

최근 청약가점에 취약하고 자금이 부족한 젊은 층 사이에선 좁은 땅에 원룸을 층층이 쌓은 형태의 협소주택이 신(新)주거 형태로 각광받고 있다. 실제 협소주택에 거주 중인 이들에 따르면 과정과 절차가 복잡하긴 하지만 삶의 질을 향상할만한 장점들이 상당하다고 입을 모으고 있다.

 

협소주택을 건축하기 희망하거나 실제 사는 사람들이 공통으로 흥미를 느낀 부분은 바로 저렴한 가격으로 나만의 라이프스타일을 담은 거주 공간을 마련할 수 있다는 점이다. 다만 그 과정에서 상당한 시간과 많은 노력이 필요하기 때문에 ‘협소주택의 만족도는 노력에 정비례한다’는 말까지 나오고 있다.

 

협소주택의 입주 후 실제 생활은 여타 주거 형태와 마찬가지로 인기를 끄는 측면인 장단점이 공존한다.

 

협소주택은 단독주택보다 저렴한 가격에 장점을 누릴 수 있고, 좁은 면적에서 최고의 효율을 낼 수 있다. 본인이 원하는 디자인과 인테리어로 만족감까지 얻을 수 있다는 매력이 있다.

 

장점을 구체적으로 살펴보면 먼저 도심에 도시 중형 아파트의 전세금 이하로 내 집 마련이 가능하다는 점이다.

 

둘째, 건축주의 개성과 의견 설계에 반영해 나만의 스타일을 담을 수 있으며 셋째, 지하층이나 접근성이 좋은 1층의 경우 작은 카페나, 식당, 공방 등과 같은 근린생활시설로 임대하여 임대 소득 창출이 가능하다.

 

넷째, 어린 자녀가 있다면 층별로 공간을 나눠 부부나 아이에게 독립된 공간을 만들 수 있으며 다섯째, 공동 주택인 아파트에서 반려동물, 아이들 때문에 생기는 층간 소음 문제 등으로 불미스러운 일들에서 자유롭다는 점이다.

 

여섯째, 협소주택은 개성이 뚜렷한 탓에 주택 매수가 쉽지 않을 수 있다. 하지만 삶의 패턴이나 취향이 같은 매수자를 만난다면 충분히 들인 돈 이상으로 매매가 가능하다. 또한 지가는 지속적으로 상승하는 점도 경제적인 이점으로 들 수 있다. 협소주택은 대지 효율성과 달리 경제적인 효율성은 떨어질 수 있으며 경제적 부분인 건축비, 유지비 효율성이 떨어지는 것은 물론 귀찮음과 번거로움을 감수해야 하겠다.

 

다음으로 단점을 살펴보기로 하자. 먼저 협소주택은 대지가 작아 평당 공사비가 더 든다.

 

둘째, 좁은 면적에 생활에 필요한 공간을 넣으려면 최대한 기능적인 면을 고려하고, 건축주 라이브스타일에 맞춰 설계가 진행되어야 하므로 설계비는 상승할 수밖에 없다

 

셋째, 많은 계단이 걸림돌이 될 수 있으며 넷째, 자투리땅에 짓는 만큼 생활 인프라가 떨어져 편의성이 떨어질 수 있다.

 

다섯째, 토지 활용도를 최대한 높여 세로로 지은 주택인 만큼 공기의 대류가 쉽지 않고, 층이 나뉘어 있기 때문에 냉난방 비용이 많이 발생할 수 있다.

 

마지막으로 협소주택은 철저하게 건축주의 개성과 편의를 고려해 설계하고 완성되기 때문에 해당 주택을 구매하려는 수요가 아파트나 단독주택에 비해 적을 수밖에 없고, 주변 시세만큼 제값을 모두 받고 주택을 매매하기 쉽지 않다는 점에서 환금성이 낮은 편이다.

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