채상욱

2022.10.10 11:00

정책

조정지역 해제, 새로운 풍선효과의 시작

Summary

  1. 9.21 정책: 비수도권 지역 전 지역을 조정지역에서 해제(비수도권 중 세종 제외)
  2. 조정지역 규제 완화는 가격하락 방어목적, 실수요자 대출 청약 등 크게 완화
  3. 분양가 규제받던 지방 공급 확대될 것, 정책 풍선효과로 미분양 급증도 우려해야

 

정부는 9.21일 주거정책심의위원회를 열고, 수도권을 제외한 전 지역을 조정지역에서 해제했습니다. 그간 부산/대구/대전/광주 등 광역시 지역이나 창원, 청주 등 주택가격 상승률이 과거에 높았던 지역이 조정지역으로 지정된 상태가 유지되었다가, 이번 정책으로 인해, 비 수도권 지역에서는 세종지역을 제외한 모든 지역이 규제지역으로부터 완전히 해제되었습니다. 더 이상 투기 과열 지역도 없고, 투기지역도 없으며 조정지역도 없습니다.

 

반대로 수도권의 경우에는 조정지역을 이어갔는데요, 서울-인천-경기로 구성된 수도권 지역의 조정지역은 유지했고, 오직 경기도 중 외곽이라 할 5개 지역만 조정지역에서 해제했습니다. 평택, 양주, 파주, 동두천, 안성이 여기 해당합니다.

 

이런 정책변화로 인해, 개념적으로는 수도권은 조정지역, 비수도권은 비조정인 일반지역으로 정리된 것입니다.

 

비조정 지역이 되면, 규제로부터 해제되는데, 이러한 규제에는 대출(LTV 70%로 완화), 청약(청약에서의 가점제 비중 완화), 분양권 전매(일반지역은 분양권 전매 가능하고 광역시는 유지), 청약 1순위 자격조건 완화(세대주 아닌 세대원도 1순위 취득), 취득세 일부 완화(기존은 조정지역 2주택자부터 중과 취득세인데, 일반지역은 3주택부터 중과 취득세), 양도세 일부 완화(기존은 조정지역 내 2주택자부터 양도세 중과인데, 비조정이 되면 중과제도 자체가 사라짐), 종부세 일부 완화(기존은 조정지역 2주택자부터 중과세율인데, 비조정 지역은 3주택부터 중과세율이므로 1채의 여유가 발생) 등 사실상 거의 모든 부동산 관련 규제가 전부 완화 혹은 일부 완화가 됩니다.

 

특히 실수요자들의 주택 구매력이 대폭 개선되는데요, 담보대출을 더 받을 수 있기 때문입니다. 또 전세를 끼고 집을 사는 투자수요 높아질 환경이 발생하는데, 이유는 1세대 1주택 갭투자가 활성화된 2019년 말 이후의 시장환경 속에서, 비과세 조건인 ‘거주’요건이 비조정 지역에는 없고, ‘보유’만 하면 되기 때문입니다. 즉, 수도권 투자자가, 지방 광역시를 갭투자 한 후 2년만 보유하면 비과세 요건이 성립된다는 말이 되는 것이죠.

 

양도세 한시적 완화가 아닌 영구 양도세 완화를 적용받는 상황이 되므로, 앞으로 지방 주택 소유자들은 종전의 고가 양도세로 인해서 발생한 거래 부담으로부터 다소 자유로워져서, 처분가액을 낮춰서라도 팔만한 유인이 발생하며, 1주택자는 대출 등 구매력이 상승하니 이 둘 간의 거래를 활성화 시키는 정책이라고 해석할 수 있을 거 같습니다.

 

무엇보다 큰 변화는 고분양가 심사기준에 적용받지 않아도 되면서, 분양가를 사실상 마음대로 책정할 수 있게 되었다는 사실입니다. 따라서 비수도권 지역에서 정체 중인 주택공급사업이 분양가 상향과 함께 공급에 나설 가능성이 높아집니다.

 

어떻게 보면 조정지역 해제는 새로운 풍선효과, 즉 수도권 조정지역과 비수도권 비조정 지역 간의 수요의 변화를 유도해서 풍선효과가 발생할 만한 환경이 된 것인데요, 과연 정책 의도대로 갈지 지켜봐야 할 거 같습니다. 공급 확대로 전환하게 된다면 비수도권 미분양이 더욱 크게 늘어날 환경인 것도 사실이니까요. 규제 해제를 환영하는 시장 움직임이 크느냐, 아니면 고금리로 인한 수요 위축이 공급 확대와 맞물려 더욱 위축될 것이냐는 매우 다른 결론이 공존하는 상황입니다.

 

여러 가능성을 내포한 정책으로 인해 시장 변화 역시 여러 가능성이 열려있다고 생각하는 것이 좋을 거 같습니다. 항상 정책의 의도와는 다르게, 풍선효과가 났던 것이 정책이기도 하니까요. 지금은 시장을 다소 보수적으로 바라보는 것이 적합한 시기이고, 무리한 대응보다는 늦어도 안전한 대응을 추천드립니다.

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