제네시스박

2022.10.10 11:00

세금/절세

주택을 임대주면 세금은 이만큼 나올 수 있어요!

Summary

  1. 복잡하고 어려운 주택임대소득, 실제 세금은 얼마가 나올까요?
  2. 특히 월세인 경우에는 1년 치 월세 ‘몇 개'는 세금으로 부담해야 한다고 하는데요
  3. 또 하나, 세금 말고 놓쳐서는 안 되는 이것까지 있다고 합니다! 그게 뭘까요?

 

계속해서 주택임대소득에 대해 살펴보고 있습니다. 생각보다 어렵고 복잡하죠? 앞에 내용을 보지 않으신 분들은 가급적 지난 인사이트 칼럼을 보고 오시면 더 좋을 것 같은데요, 지금까지의 내용을 요약해보자면 다음과 같은 이미지 한 장이 되겠습니다.

 

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(그림 1) 주택임대소득 계산 절차

(자료. 제네시스박)

 

무엇보다 주택 수에 있어서 ‘부부합산 주택 수'라는 점이 가장 큰 차이였습니다. 이에 따라 과세 대상 요건인지를 따져서 수입금액이 2천만 원 이하인지 혹은 초과인지가 중요했습니다. 그리고 지난 시간까지는 다양한 사례를 통해 비용을 차감하기 전인 ‘수입금액'까지 계산해보았습니다. 그렇다면 실제 세 부담은 어떻게 되는 걸까요?

 

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(그림 2) 3주택, 수입금액 2천 만원 이하인 경우

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2)를 통해 실제 세 부담은 어느 정도나 되는지 살펴볼까요?

 

무엇보다 부부합산 주택 수를 따져봐야 하는데, 그림에서 3주택이므로 월세 그리고 간주임대료에 대해 과세 대상이 됩니다. 편의상 1월 1일부터 12월 31일까지 계속해서 임대를 주었다고 가정 시 일단 월세는 한 달 130만 원(=80만 원+50만 원)이므로 12개월은 1,560만 원이 되고 간주임대료는 위 산식에 따라서 144만 원이 됩니다. (적수 계산 등 생략)

 

이제 이 둘을 모두 합산하면(부부합산 3주택으로 월세, 간주임대료 모두 과세 대상이라 그러합니다), 총합은 1,704만 원이 나옵니다.

 

중요한 건 이 금액이 2천만 원 이하라는 것이고 그에 따라 분리과세 혹은 종합과세를 선택할 수가 있다는 것입니다. 참고로 종합과세는 해당 명의자(임대주택을 소유하고 있는)의 다른 소득 중 종합과세 대상을 모두 알아야 합니다. 따라서 계산의 번거로움은 둘째 치고라도 개인마다 모두 다를 것이기에 이번 사례는 부득이하게 ‘분리과세'를 선택했다고 가정하고 계산해 보겠습니다.

 

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(그림 3) 분리과세 시 세 부담

(자료. 제네시스박)

 

(그림 3)은 분리과세를 했을 경우 세 부담 결과입니다.

 

일단 해당 주택이 모두 지자체에 등록한 등록임대주택이라고 가정해보겠습니다. (세무서 등록은 현재 모두 의무 사항으로, 지자체 등록은 아파트를 제외하고 선택사항입니다) 이때는 필요경비를 전체 수입금액의 60%를 받을 수 있고, 기본공제를 4백만 원을 받을 수 있습니다. 물론 다른 종합소득금액이 연간 2천만 원 이하여야 합니다. 만약 미등록 임대주택이라면 필요경비는 50%, 기본공제는 2백만 원으로 각각 하향 조정됩니다.

 

먼저 두 채(그림 2에서 2번, 3번 주택) 모두 등록임대주택인 경우를 볼까요? 이때는 수입금액 1,704만 원에서 필요경비 60%를 제하고 다시 기본공제 4백만 원을 차감합니다. 그 결과 281.6만 원이 나오는데 이게 바로 일종의 과표로 보시면 되겠습니다. 이제 분리과세이므로 여기에 분리과세 세율 15.4%(=분리과세 14% 세율 + 지방세 10%인 1.4%)를 적용하면 약 43.3만 원이 나옵니다.

 

만약 임대주택 모두 미등록 상태라면 어떻게 될까요? 동일한 방식으로 계산하면 필요경비는 50%, 기본공제는 2백만 원이 적용되어 652만 원이라는 값이 나오고 여기에 15.4%를 적용하면 약 104만 원정도가 나옵니다.

 

즉 (그림 2)와 같은 상황에서는 1년 동안 주택을 임대하고 부담해야 하는 세금이 대략 43만 원에서 104만 원 정도임을 알 수 있습니다.

 

하지만 현실에서는 두 가지 정도를 더 고려해야 합니다. 먼저, 해당 임대주택이 지자체에 등록하지 않은 미등록임대주택일 가능성이 큽니다. 쉽게 말해서 의무 임대 기간, 5% 이내 상승 등 공적 의무 사항을 지지 않은 미등록임대주택일 가능성이 크고 이 경우라면 필요경비가 50%에 그칠 것입니다. (이마저도 수입금액이 연간 2천만 원 이하여야 합니다)

 

또한 기본공제 4백만 원, 2백만 원 역시 다른 종합소득금액이 연간 2천만 원을 초과해서는 안 되는데, 그렇지 않은 경우도 있을 것입니다. 따라서 이 둘을 제외하고 필요경비 50%만 적용한다면 그 값은 852만 원이 되며 여기에 분리과세 세율을 적용하면 대략 131만 원 정도가 나옵니다. 131만 원이라…어디서 많이 보신 숫자죠? 네 그렇습니다. 2번, 3번 주택에서 나온 한 달 월세 130만 원과 거의 유사합니다.

 

물론 어디까지나 추정하여 계산한 것이긴 합니다만, 앞으로 우리는 주택임대소득에서 월세가 있다면 ‘대략 한 달 치 월세는 세금으로 나가겠구나…’라고 생각하시는게 좋겠습니다. 개인차가 있겠지만 제가 여러 케이스를 살펴보니 대부분 이렇더군요.

 

그래도 남은 월세가 11개가 되니 괜찮을까요? 글쎄요, 물론 그렇긴 합니다만 또 하나 고려해야 하는 게 있으니 그건 바로 ‘지역가입자 전환에 따른 건보료 인상'입니다. 이에 대해서는 계속해서 별도 칼럼으로 살펴보겠습니다. 그때까지 기존 내용을 잘 복습하셔서 여러분 것으로 소화해두시면 더 좋겠습니다. 그럼 다음 시간에 건보료에 대한 이야기를 나눠 보도록 하죠. 특히 이 부분은 비단 주택임대뿐만 아니라 일반 상가 임대와도 연관이 되는 내용이니 특히 더 잘 알아두시면 좋겠습니다. 감사합니다.

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