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Summary

토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 저당물의 경매로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 건물소유자는 ‘법정지상권’을 취득 ‘법정지상권’이 인정되면 건물소유자는 건물을 계속 사용할 수는 있으나 이로 인한 토지 사용료(지료)는 토지 소유자에게 지급해야 경매로 부동산을 낙찰받는 경우 임장 및 꼼꼼한 권리분석을 통해 법정지상권 성립 여부 반드시 확인할 것

 

경매로 부동산을 낙찰받는 경우 특히 주의해야 할 부동산은 건물과 토지가 함께 있는데도 토지에 관해서만 경매가 진행되는 경우이다. 미등기 건물의 경우 등기부에서 확인도 되지 않으므로 더욱 주의가 필요하다.

 

주로 토지에 대해 근저당권을 설정할 당시 그 지상에 이미 미등기 상태의(무허가) 건물이 있는 경우 건물에 대해서 근저당권 설정 등기를 경료하지 못하여 이런 일이 발생한다.

 

실제 시골의 경우 무허가 건물로서 등기가 되지 않은 건물이 있는 경우가 흔히 있는데 이런 경우 토지를 낙찰받은 사람은 건물을 철거하거나 건물소유자에게 건물을 인도하여 줄 것을 청구할 수 있을까?

 

우리 민법은 토지와 건물을 각각 독립된 별개의 부동산으로 보고 있어 그 소유를 달리할 수 있다. 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유가 달라지는 경우 ‘법정지상권(민법 제366조)’이 성립하고, 매매 기타의 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 ‘관습법상의 법정지상권’을 취득하게 된다.

 

둘 다 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 지상권을 취득하는 것으로서 취득 원인에 따라 구분하기는 하지만 그 법적 성격은 동일하다.

 

법정지상권이 성립하게 되면 건물의 소유자는 건물을 계속 사용할 수 있으나 이로 인한 토지 사용료(지료)는 토지 소유자에게 지급하여야 하며, 만약 지료에 관해 당사자 간 협의가 되지 않으면 법원의 결정에 따라 이를 지급하여야 한다.

 

또한 법정지상권이 성립하려면 경매 절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다. 독립된 부동산이 되기 위해서는 건물은 토지에 정착돼 있어야 한다.

 

신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조 공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다고 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 볼 수 있다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결).

 

다만 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치 기간이 지난 후 철거가 예정돼 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없으므로 법정지상권이 성립할 수 없다.

 

법정지상권이 인정되면 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 30년(민법 제280조 제1항 제1호), 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 15년 (민법 제280조 제1항 제2호)로 인정되므로 토지소유자는 건물소유자로부터 지료를 받는다고 할지라도 재산권 행사에 중대한 제한을 받게 되는 것이 사실이다.

 

따라서 건물이 있는 토지만을 경매로 취득할 경우 반드시 현장 사전답사를 하여 법정지상권이 인정되는 물건은 아닌지 꼼꼼히 확인하여야 추후 분쟁을 예방할 수 있을 것이다.