제네시스박

2022.10.03 11:00

세금/절세

주택임대소득, 실제 계산은 어떻게 하는 것일까? 그에 따른 세 부담은?

Summary

  1. 주택임대소득 과세요건은 ‘부부합산 주택 수'!
  2. 부부합산 주택 수에 따른 다양한 수입금액 계산 방법에 대해 살펴봅니다.
  3. 본인 사례에 대해서도 미리 연습해보세요!

 

앞서 우리는 주택임대소득 과세요건에 대해 살펴보았습니다. 그 기준은 ‘부부합산 주택 수' 였으며 그에 따라 월세 혹은 보증금 3억 초과에 대한 간주임대료 계산을 한다는 걸 배웠습니다. 아래와 같이 핵심 내용을 정리해볼 수 있는데요,

 

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(그림 1) 주택임대소득 과세요건 핵심 요약 - 부부합산 주택 수

(자료. 제네시스박)

 

아마 이번 세제개편안 내용이 통과되면 고가주택 기준 역시 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 상향이 되기에 과세 대상 숫자는 좀 더 줄어들지 않을까 생각합니다.

 

그럼 몇 가지 사례를 통해 실제 계산을 해볼까요?

 

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참고로 사례에 나오는 주택 수는 모두 ‘부부합산 주택 수' 입니다. 사례 1번의 경우 주택수(부부합산 주택 수이며 이하 동일)가 2채이므로 과세 대상은 월세만 해당합니다. 따라서 연간 수입금액은 1월부터 12월까지라고 가정하면,

 

  • 250만 원 * 12개월 = 3,000만 원

 

따라서 3천만 원 ‘전액' 종합과세 대상이 됩니다. 여기에서 유의해야 할 점은 2천만 원 초과분이 아닌 3천만 원 전액이 종합과세 대상이 된다는 것이고, 이건 수입금액이므로 이 자체가 세금은 아니라는 것입니다. 실제 세 부담 계산은 몇 가지 절차가 더 있으며, 이에 대해서는 추후 살펴보도록 합니다.

 

 

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이번에도 2주택입니다. 역시 월세만 살펴보면 되는데요 마찬가지로 월세가 250만 원이지만 위 1번과 다른 건 ‘공동명의'라는 것입니다. 따라서 5:5 지분이라고 가정한다면

 

  • 250만 원 * 12개월 * 0.5 = 1,500만 원이 됩니다.

 

이번에는 수입금액이 2천만 원 이하가 되어 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능합니다. 공동명의를 하면 수입금액이 줄어들고 그에 따라 절세가 가능함을 알 수 있습니다.

 

 

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이번에는 3주택입니다. 월세, 간주임대료 모두에 대해 살펴봐야 하는데요, 월세는 없고 모두 전세라고 되어 있군요. 그렇다면 간주임대료만 구하면 되겠죠?

 

  • (31억 - 3억) * 60% * 1.2% = 20,160,000원

 

간주임대료는 일단 보증금 합계액에서 3억 원을 차감합니다. 그리고 여기에 60%를 곱해주고(즉 3억 초과분 보증금의 60%만 이자수익이 발생한다고 가정), 여기에 다시 이율 1.2%를 적용합니다. 참고로 이율은 매년 바뀝니다.

 

실제로는 임대 기간에 따라 ‘적수' 계산을 해주고, 실제 금융소득이 발생했다면 이미 금융소득 과세가 되었을 것이므로 이걸 다시 차감해야 하지만 현재는 그 과정을 이해하는 것이 우선이니 이 부분은 생략하여 단순화한 것임을 말씀드립니다.

 

어찌 되었든 이런 식으로 계산을 하면 2천 16만 원이 나오게 되는데요, 2천만 원 초과이므로 전액 종합과세 대상이 됩니다.

 

 

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다른 조건은 3번 사례와 모두 같고 보증금 합계액만 25억입니다.

 

  • (25억 - 3억) * 60% * 1.2% = 15,840,000원

 

보증금이 낮아지니 당연히 수입금액도 낮아져서 2천만 원 이하가 되었습니다. 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능한데요, 참고로 1.2% 이율일 때 수입금액이 2천만 원이 되는 보증금은 약 30.777억 원이 됩니다. 위 산식에서 보증금을 ‘x’로 놓고 수입금액을 2천만 원으로 해서 역산해보면 되실 것 같네요.

 

 

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이번에도 3주택입니다. 월세와 보증금이 모두 있기에 각각을 계산해야겠죠?

 

  • 월세 : 100만 원 * 12개월 = 1,200만 원
  • 간주임대료 : (10억 - 3억) * 60% * 1.2% = 504만 원
  • 월세 + 간주임대료 = 1,704만 원

 

월세와 간주임대료 모두 발생하였지만 다행히(?) 수입금액은 2천만 원 이하이기에 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. 주택임대소득이 있더라도 이렇게 적절하게 믹스를 하는 것도 하나의 방법이 되겠습니다.

 

 

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마지막으로 다소 극단적인 케이스인데요, 주택 수가 100채로 3채 이상, 월세는 하나도 없고 모두 전세라고 가정합니다.

 

  • 간주임대료 : (100억 - 3억) * 60% * 1.2% = 69,840,000원

 

수입금액이 2천만 원을 훌쩍 넘어서 전액 종합과세 대상이며 세 부담은 꽤 클 것으로 예상이 됩니다.

 

그런데 만약, 위 100주택이 모두 ‘소형주택'이라면 어떻게 될까요? 즉, 전용면적 40제곱미터 이하이면서 동시에 기준시가 2억 원 이하라면(동시 조건) 비록 월세에 대해서는 과세가 되지만 간주임대료 계산 시에는 주택 수에서 제외가 되어 버리기에 월세, 간주임대료 모두 ‘0’이 되어 주택임대소득 세 부담은 하나도 없게 될 수도 있습니다. (짐작하건대 1채당 보증금 1억 원짜리 주택으로 보이므로, 소형주택일 가능성도 배제할 수는 없겠습니다)

 

자, 어떠신가요? 사례를 단순화해서 설명해 드렸는데요 처음 보시는 분들은 조금 어려우실 수도 있겠습니다. 그래도 하나씩 다시 보시면서 익숙해지면 좋겠구요, 여러분들 본인 사례로 연습해보시면 더 좋겠습니다. 다음 시간에는 실제 세 부담은 어떻게 되는지 계산해보도록 하겠습니다. 감사합니다.

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