홈노크

Summary

• 농지법상 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명 필요, 경매로 농지를 취득 하는 경우에도 마찬가지 • 농지로서 기능을 완전히 상실한 토지를 경매로 취득하는 경우 농지취득자격증명은 불필요

 

최근 주말농장이나 전원주택 등으로 활용하기 위해 시골에 있는 토지를 매수하는 경우를 흔히 보는데 그 토지가 ‘농지’인 경우 일반 토지 매수와 다른 점이 있을까?

 

‘농지’라 함은 농지법에 의할 때 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 의미한다(농지법 제2조). 대법원 역시 대상이 되는 토지가 농지인지 아닌지 여부는 공부상 지목에 의해서 결정되는 것이 아니고, 그 토지의 사실상의 현상에 의해 결정된다고 판단하고 있다(대법원 1998. 4. 10. 선고 97누256판결).

 

이와 같은 농지를 취득할 경우에는 매매·경매·공매 어떤 방법으로 소유권을 취득하더라도 농지취득자격증명이 있어야 한다(농지법 제8조).

 

농지취득자격증명은 농지법상 소유권 이전에 필요한 등기요건이기 때문에 경매절차에서도 농지를 취득할 때 농지취득자격증명은 매각허가 요건이 된다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991판결). 경매 절차에 있어서 농지를 낙찰받게 되면 1주일 이내 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 농지취득자격증명이 제출되지 않으면 매각 불허가 사유가 된다.

 

실무상으로는 농지에 해당하는지 판단하기 위해서는 지목보다는 현황이 중요하므로 실제 ‘농지’인지 아닌지가 주요 쟁점이 될 것이다.

 

대법원은 아래에서 보는 사례와 같이 그 현상의 변경이 일시적인지에 따라 농지 해당 여부를 판단하는 태도를 취하고 있다.

 

 

① 농지로 인정되는 경우

 

지목이 답으로 되어 있는 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었다는 점만으로는 이미 농지로서의 성질을 상실하고 사실상 대지화되었다고 보기 어렵고, 여름철에 야영장 등으로 이용되면서 사실상 잡종지로 활용될 뿐 농작물의 경작에 이용되지 않고 있다고 하여도, 그 토지에 별다른 견고한 구조물이 축조되어 있지 아니하고 터파기작업 등이 이루어져 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상 변경이 일시적인 것에 불과하다면 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득에 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다(대법원 1999. 2. 23. 선고 98마2604판결).

 

 

② 농지로 볼 수 없는 경우

 

지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있기는 하나 그 토지에 대한 낙찰 허가 결정 훨씬 전에 인근 토지보다 약 1∼2ｍ나 성토되어 그 지상에 컨테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 타용도로 전용되어 상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 왔기 때문에 농지로서의 기능을 완전히 상실한 토지를 경매로 취득하는 경우, 낙찰 허가 결정 당시 그 토지는 이미 농지법 제2조 소정의 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로 농지취득자격증명이 필요 없다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991판결).

 

이처럼 농지인지 여부는 공부상의 지목이 중요한 것이 아니라 사실상의 현상에 의해 결정되므로 공부상의 지목이 ‘답’으로 되어 있다고 해서 무조건 농지취득자격증명이 요구되는 것은 아니고 토지의 실제 현황이 어떠한지 확인 후 농지법상 농지에 해당한다고 판단될 경우에 농지취득자격증명이 필요하다.

 

따라서 공부상 지목이 ‘답’이더라도 현상 변경이 일시적이라고 볼 수 없을 정도로 이미 농지로서의 기능을 완전히 상실한 토지라면 경매로 취득할 경우에도 농지취득자격증명은 필요 없다고 할 것이다.