이성호 세무사

2022.09.29 11:00

세금/절세

임대주택과 거주 주택 양도 시 비과세 특례

Summary

  • 요건을 충족한 임대주택은 거주 주택 양도 시 주택 수에서 제외하여 비과세 특례를 적용함
  • 임대주택 요건 : 임대주택 등록 시점에 따른 의무 임대 기간 및 가액요건 등 충족
  • 거주 주택 요건 : 보유 기간 중 거주기간을 통산하여 2년 이상인 주택
  • 2019.02.12. 이후 취득하여 양도하는 거주 주택은 1회에 한하여 비과세 특례규정을 적용
  • 임대주택의 양도 시 비과세요건을 충족하더라도 거주 주택의 보유기간에 해당하는 양도차익은 과세 대상에 해당

 

소득세법에서는 거주자가 일정 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 거주 주택을 소유하다가 거주 주택을 먼저 양도한 경우에는 양도일 현재 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하는 특례규정을 마련하고 있다.

 

먼저 거주 주택 비과세 특례규정과 임대주택과 관련된 여타의 양도소득세 중과배제 규정들과 두드러진 차이점을 먼저 살펴보자.

 

① 세제 혜택이 적용되는 양도 대상 주택 :

거주 주택 비과세 특례규정을 제외한 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 규정은 양도의 대상이 해당 임대주택일 것을 요건으로 한다. 그러나 거주 주택 비과세 특례규정의 경우 양도 대상은 임대주택 외 거주요건을 충족한 일반주택이라는 점이다. 따라서, 임대주택의 임대 요건뿐만 아니라 양도 주택의 거주요건을 함께 충족해야 한다.

 

② 조정대상지역 내 임대주택의 등록 가능 여부 :

거주 주택 비과세 특례규정을 제외한 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 규정은 지난 2018년 9월 14일(9.13대책)이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득하여 임대주택으로 등록한 경우에는 세제 혜택의 대상이 되는 임대주택으로 인정하고 있지 않다. 그러나 거주 주택 비과세 특례규정은 조정대상지역에 취득한 주택(아파트는 제외)인 경우에도 임대주택으로 등록하고 임대 요건을 충족한다면 세제 혜택을 부여하는 유일한 규정이다.

 

(1) 적용요건

1) 임대주택 요건

구분

적용요건

면적요건

-

가액요건

(임대개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하 *

증액제한

임대료(보증금) 증액율 5% 이내 **

의무

임대

기간

① 2020.07.10. 이전 등록 시 : 5년 이상

② 2020.07.11.~2020.08.17. 등록 시 : 8년 이상

③ 2020.08.18. 이후 등록 시 : 10년 이상

등록요건

지방자치단체 및 세무서 등록

 

2) 거주 주택 요건

 

거주 주택은 양도일 현재 조정대상지역에 소재하는지 불문하고 취득일부터 양도일 사이 거주기간이 2년 이상인 주택을 의미한다. 더욱이 양도일 현재 거주할 것을 요건으로 하지 않고 거주기간의 판단도 계속하여 거주할 것을 요건으로 하지 않으므로 보유 기간동안 거주기간을 통산하여 판단한다.

 

 

(2) 거주 주택 비과세 특례규정은 생애 “1회”에 한하여 적용된다.

 

임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 1세대가 거주 주택을 양도하는 경우에는 거주 주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 거주 주택 비과세 특례규정을 적용한다. 이때 1회에 한정하여 비과세를 적용하는 거주 주택은 2019년 2월 12일 이후 취득하는 거주 주택에 한정한다. 따라서 다음의 경우에는 2회 이상 양도하는 경우에도 거주 주택 비과세 특례규정이 적용 가능하다.

 

① 2019.02.12. 당시에 거주하고 있는 주택을 양도하는 경우

② 2019.02.12. 이전에 다음 요건을 모두 충족한 경우

    ㉠ 임대주택 요건 : 지방자치단체 및 세무서에 등록한 임대주택

    ㉡ 거주 주택 요건 : 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 거주 주택

 

2.1.png

(그림1)

(자료. 이성호 세무사)

 

 

(3) 임대주택의 양도는 “100% 비과세”가 불가능하다.

 

거주 주택 비과세특례가 적용되는 임대주택을 양도하는 경우에는 주의해야 한다. 비과세 특례에 따라 거주 주택을 양도한 후 1세대1주택 비과세요건을 충족하여 남은 임대주택을 양도하더라도 임대주택의 양도차익에 대해서는 100% 비과세적용이 불가능하다.

 

거주 주택 비과세 특례규정의 취지상 거주 주택의 양도 시점까지 임대주택은 존재하지 않는 것으로 보는 것이므로 거주 주택의 양도일까지 발생한 임대주택의 양도차익 부분 역시 비과세 대상으로 보지 않기 때문이다.

 

따라서, 거주 주택 비과세 특례가 적용되는 상황이라도 임대주택의 보유기간에 비해 거주 주택의 보유기간이 상대적으로 짧은 경우에는 비과세 특례가 적용되는 거주 주택의 양도차익이 적어 세제 혜택의 실익이 크지 않을 수 있음에 주의해야 한다.

 

2.2.png

(그림2)

(자료. 이성호 세무사)

 

 

(4) 임대주택의 자진 말소와 자동 말소 시 특례규정의 적용

 

의무 임대 기간을 50% 이상 임대하고 임차인의 동의를 얻어 자진 말소하는 경우와 자동 말소하는 경우로서 먼저 말소하고 거주 주택을 양도하는 때에는 말소일로부터 5년 이내 거주 주택을 양도해야 거주 주택 특례규정의 적용이 가능하다.

 

구분

선양도

후말소

선말소

후양도

(양도시기

제한)

의무

임대

기간

임차인

동의여부

자진

말소

추징안함

말소일~5년이내

1/2이상 임대

동의 필요

자동

말소

추징안함

말소일~5년이내

-

-

 

2.3.png

(그림3)

(자료. 이성호 세무사)

 

 

*2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용함

**2019년 2월 12일 이후 신규체결 또는 갱신분을 기준으로 적용함

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