장경철

2022.10.05 11:00

투자

주거 투자처 분석 2. 생활 숙박시설은 투자처로 적절할까?

Summary

생활 숙박시설과 오피스텔, 도시형 생활주택의 차이

구분

생활 숙박시설

오피스텔

도시형 생활주택

용도

숙박시설

주거/업무

공동주택

관계법

건축법

건축법

주택법

청약통장

청약통장 무관

청약통장 무관

청약통장 무관

직접 거주 가능

X

O

O

 

다음으로 생활(형) 숙박시설에 대해 알아보자. 지난 2~3년간 주택이나 오피스텔 규제가 강화되고 유동자금이 늘어나면서 반사 이익을 본 부동산 상품이 있는데 바로 ‘생활 숙박시설’이다.

 

생활 숙박시설이란 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설을 말하며 일반적으로 말하는 ‘서비스드 레지던스’가 생활 숙박시설이다.

 

하지만 최근 들어 생활 숙박시설 인기가 주춤하고 있다. 관련 규제가 조금씩 강화되고 있어서다. 한동안 많은 부동산 투자자의 관심을 모았던 생활 숙박시설 인기가 과연 지속될 수 있을까에 대한 관심도 높아지고 있다.

 

1990년대 후반 외환위기 후 한국에 다국적 기업이 급증했다. 자연스럽게 외국인 장기 투숙을 위한 숙박시설이 등장했는데 바로 레지던스다.

 

당시 레지던스는 업무용 오피스텔을 숙박시설로 개조한 뒤 영업하는 형태가 대부분이었다.

 

2012년 기존 관광·일반숙박업에 레지던스가 포함된 생활숙박업 제도를 신설하면서 레지던스 사업이 합법화됐는데 서울 종로구 ‘서머셋 팰리스’와 중구 ‘을지로 코업레지던스’ 등은 생활숙박업으로 용도 변경을 한 사례다.

 

생활 숙박시설은 호텔 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거 기능을 갖춘 것이 특징이다. 생활 숙박시설은 분양받은 사람의 선택에 따라 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 맺어 월세를 받거나 호텔·콘도처럼 숙박시설로 운용해 수익을 낼 수 있다는 점에서 수요자들의 관심을 받았다.

 

요즘 생활 숙박시설이 주목받은 데는 또 다른 이유가 있다. 바로 부동산 규제로부터 자유롭다는 점이다.

 

생활 숙박시설은 아파트 등과 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 주택법에 따르면 투기과열지구, 조정대상지역에서 공급되는 거의 모든 주택은 전매가 제한된다. 오피스텔 역시 100실 미만인 경우에 한해 전매가 허용된다. 반면 생활 숙박시설은 일반적인 주택 규제에서 벗어나 있다. 청약통장이나 청약 가점과 상관없이 분양받을 수 있으며 분양권 전매가 자유롭다.

 

생활 숙박시설은 여러 측면에서 오피스텔과 비교된다. 2020년 8월 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 반면 생활 숙박시설은 여전히 주택 수에 포함되지 않는다. 주택으로 간주하지 않다 보니 세금 문제도 별다른 걱정이 없다. 종합부동산세(종부세)나 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 취득세 중과나 보유세 부담이 적다.

 

생활 숙박시설은 내부 구조나 평면은 아파트나 오피스텔과 거의 비슷하지만 법적으로는 주택이 아닌 숙박시설이다. 아파트처럼 개별 등기가 가능하기 때문에 자유롭게 매매할 수 있다. 분양받는 사람은 물론 공급자 입장에서도 매력적인 상품이다. 생활 숙박시설이 오피스텔을 대신해 수익형 부동산의 틈새 상품으로 급부상한 이유다.

 

공급량 역시 급증하고 있다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 2020년 한 해 동안 전국에서 건축 허가받은 생활형 숙박시설 물량은 총 2,330건. 2019년 1,995건 대비 16.8% 늘었다. 2020년 숙박시설 건축 허가 면적도 전년 같은 기간(276만 200㎡)보다 26.3% 늘어난 348만 6,739㎡로 집계됐다.

 

이 같은 매력이 알려지면서 지난해 부산, 여수 같은 해변을 낀 관광지에서 분양한 생활 숙박시설은 큰 인기를 끌었다.

 

지난해 12월 분양한 부산 해운대구 우동 생활 숙박시설 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’. 총 238실 모집에 10만 8,392건이 접수돼 평균 455.4 대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산 부산진구 부전동에 들어서는 ‘서면푸르지오시티시그니처’도 408실 분양에 24만 명이 몰렸다. 평균 598 대 1, 최고 3781 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 3월 부산항 북항 재개발 사업지에 조성되는 ‘롯데캐슬드메르’는 평균 356 대 1의 경쟁률을 기록하며 전 타입이 마감됐다.

 

지난해 6월 전남 여수시에서 분양한 ‘여수웅천골드클래스더마리나’는 평균 271 대 1의 경쟁률을 기록하며 완판(완전 판매)됐다. 이 물건의 일부 타입은 한때 1억 원 이상 웃돈이 붙어 거래되기도 했다.

 

한껏 몸값을 높인 생활 숙박시설 인기가 앞으로도 지속될 수 있을까. 업계의 의견은 분분하다. 다만 생활 숙박시설도 규제가 강화되고 있는 만큼 이전과 같은 인기를 유지하는 것은 쉽지 않다는 것이 중론이다.

 

이전까지 생활 숙박시설은 숙박업뿐 아니라 주거, 전·월세 임대 등 다양한 운영이 가능했다.

 

특히 관련 기준이 모호한 점을 악용해 적법한 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 경우가 많았다. 정부는 주거용으로 불법 사용하는 사례를 적발하기 위해 단속을 강화하기 시작했다. 지난해 10월 국토교통부는 ‘생활형 숙박시설 불법 전용 방지안’ 후속 조치를 발표했다. 불법 용도 변경에 관한 단속을 강화한다는 것이 핵심이다.

 

이에 따르면 객실이 30실 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상인 생활형 숙박시설은 숙박업으로 등록해야 한다. 이미 주택 용도로 사용 중인 시설에 대해 정부는 이행강제금을 부과하겠다고 밝히기도 했다. 다만 2년간 한시적으로 생활 숙박시설의 주거용 오피스텔로 용도 변경을 허용했다. 2023년 10월 14일까지는 이미 사용 승인을 받은 생활형 숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 완화된 규정을 적용할 수 있다.

 

바꿔 말하면 2023년 10월 이후에는 생활 숙박시설의 장점이 사라진다는 것을 의미한다.

 

높아진 분양 가격 또한 부담스럽다. 지난 1~2년간 생활 숙박시설이 인기를 끌면서 분양 가격은 계속 오르고 있다. 주택 공급 부족과 부동산 규제 강화, 풍부한 유동성 등의 영향으로 생활 숙박시설과 같은 편법·변종 주거 상품이 나오고 있지만 관련 규제가 점점 강화되고 있는 만큼 위험 요소가 적지 않아 투자에 주의해야 하겠다.

 

코로나19(신종코로나바이러스감염증) 엔데믹 시대가 다가올 것으로 예상되는 가운데 숙박업이 회복세를 보이고 있다. 다만 인기를 끌었던 '생활형 숙박시설'에서 미계약분이 나오는 등 투자주의보가 내려지고 있다.

 

최근 호스피탈리티 테크 기업 온다(ONDA)의 올해 1분기 국내 숙박산업 동향을 분석한 자료를 보면 국내 숙박업 전체 매출은 전년동기대비 약 87% 증가한 것으로 나타났다. 코로나19 초기였던 2020년 1분기와 비교하면 150% 증가한 수준이다.

 

그러나 최근 들어 인기를 끌었던 생활 숙박시설 등에서 미계약 단지가 나오고 있다. 지난해 12월 부산 해운대구 '힐스테이트 해운대 센트럴'은 앞에서 언급한 것처럼 238실 모집에 10만 8,392건의 신청이 몰리며 평균 598대 1의 경쟁률을 기록했지만, 최근 이 단지는 잔여 가구를 분양하기 시작했다. 

 

금리가 인상되고, 부동산 시장에 부정적인 전망이 나오는 것이 영향을 미쳤는데 이에 초기 프리미엄을 노린 투자자들이 몰렸다가 프리미엄이 붙지 않자 청약을 포기한 것으로 보이며 현재는 80% 정도 가구가 계약을 완료한 것으로 전해졌다. 

 

업계에서는 생활형 숙박시설은 결국 주택이 아니라서 소유자가 주거용을 사용할 수 없다는 것을 꼭 알고서 투자해야 한다고 조언하고 있다. 생활형 숙박시설은 영업 신고 후 숙박업 용도로만 써야 하며 앞서 정부는 생활 숙박시설에 대해 주택 용도로 사용할 수 없고 신고가 필요하다는 점을 명확히 했다.

 

결국 임대를 통해 이익을 얻어야 한다는 것으로 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 장기적인 수요가 예측되면 좋지만, 단기적으로 숙박이 진행되면 손해를 볼 수도 있으며 수익률이 예상했던 것만큼 나오지 않을 수 있다.

 

만약 생활 숙박시설을 분양받을 생각이 있다면 묻지마 투자는 지양하고 근처 주택 등 추가 공급, 경제활동 인구 등 인근 지역 수요자를 고려해야 한다. 또한, 숙박업이 잘 되지 않아 공실로 두는 경우도 발생할 수 있는데 앞서 장기 투숙형 호텔 등에서 이런 분양 후 수익이 나지 않는 경우가 발생했었다.

 

생활 숙박시설은 주거형 오피스텔과 도시형 생활주택과 비슷하지만 조금씩 다르다는 점도 숙지하면 좋겠다. 세 유형 모두 청약통장이 필요 없되 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법이 적용된다. 오피스텔은 100실 미만인 경우에 한해 전매가 가능하지만, 생활 숙박시설은 제한이 따로 없다. 생활 숙박시설은 주거가 아닌 숙박시설로만 이용이 가능하다. 따라서 전입신고가 불가하고 전세자금 대출도 받을 수 없다.

 

특별히 유의점도 있다. 생활 숙박시설을 취득하면 숙박업으로 등록해야 한다. 이때 생활 숙박시설을 숙박업으로 등록하려면 객실 수가 30개 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 객실 한두 개를 분양받는 것만으로는 숙박업 등록이 어렵기 때문에 소유자 대부분은 위탁 경영업체를 통해 등록해야 한다.

 

생활 숙박시설에서 실제 거주하고 싶다면 용도 변경도 가능하다. 국토교통부는 지난해 10월 2023년까지 사용 승인을 받은 생활 숙박시설은 오피스텔로 변경할 수 있도록 했다. 발코니 설치 금지, 전용 출입구 설치 등 오피스텔이 필요로 하는 건축기준을 충족하지 않아도 오피스텔로 인정받을 수 있다.

 

관련 업계 전문가들은 생활 숙박시설 투자에 유의할 필요가 있다고 조언하고 있다. 입지가 좋음에도 불구하고 가격이 아파트에 비해 잘 오르지 않는 측면이 있으며 전·월세를 통한 현금 흐름 확보가 중요하다면 고려해볼 상품이라는 평가하고 있다.

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