장경철

2022.09.28 11:00

투자

주거 투자처 분석 1. 지역주택조합은 투자처로 적절할까?

Summary

지역주택조합 아파트의 장점 VS 단점

구분

핵심 내용

장점

  • 주택청약통장이 필요 없음
  • 청약경쟁 순위와 관계 없음
  • 일반분양보다 가격이 저렴함
  • 잔여 가구 일반분양분보다 호수 배정 양호
  • 동호인·동일 직장 등 특수용도 가능

단점

  • 주택조합 가입요건 구비(지역·거주기간)
  • 사업 지체 시 추가 부담금 발생
  • 조합원 간 갈등 상존
  • 조합원 지위 계속 유지
  • 사업 주체인 조합의 구성원으로서 조합규약에 따라 책임·의무 부담

 

뉴스 등 매스컴을 접하다 보면 지역주택조합과 생활 숙박시설(생활형 숙박시설, 레지던스)과 관련된 내용을 보게 된다.

 

지역주택조합은 청약통장이 필요 없으며 주변 시세보다 저렴한 가격으로 서민들이 내 집 마련이 가능하다는 장점을 내세우고 있으며 생활 숙박시설은 대출, 전매제한 등 규제와 무관하며 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 만능 상품임을 내세워 수요자들의 관심을 끌었다.

 

그렇다면 위에 내용들이 사실이고 약속대로 이행이 된다면 무엇이 문제가 될까. 이번에는 이러한 지역주택조합과 생활 숙박시설이 주택적인 관점에서 문제점은 없는지 살펴보고 주거지 투자로 적절한지 알아보기로 하겠다.

 

먼저 지역주택조합 아파트에 대해서 살펴보자. 원수를 망하게 하는 방법이 두 가지가 있다고 하는데 하나는 선물옵션을 가르쳐주는 것이고, 다른 하나는 지역주택조합 가입을 권하는 것이라는 우스갯소리가 있다. 잘만 되면 이득이 크지만 그만큼 위험도 뒤따른다는 말일 것이다.

 

저렴하게 서민들의 내 집을 마련하는 수단으로 주목받았던 지역주택조합이 정부의 무관심 속에서 오히려 꿈을 짓밟고 있다.

 

지역주택조합은 지역 주민들이 모여 조합을 결성, 저렴하게 집을 지어 ‘반값 아파트’로 불리기도 하는데 청약 통장이 필요 없는 일종의 아파트 공동구매를 말한다.

 

하지만, 토지주들이 사업 주체가 되는 재건축, 재개발 조합 사업과 달리, 지역주택조합은 조합원의 자금을 모아 토지를 사들이고 인허가받아야 한다. 따라서 조합원 모집에 실패하거나 토지 확보가 제대로 되지 않으면 사업이 중간에 무산될 수 있다.

 

토지확보 비용이 늘어나 추가 비용이 늘어나는 것은 다반사다. 일반 아파트는 분양가, 착공, 완공 등이 사전에 확정되지만, 지역 조합주택은 사업 일정과 분양가를 확정할 수 없는 구조이기 때문이다.

 

각 지방자치단체 홈페이지에는 지역주택조합의 정보를 게시한다. 지역주택조합 정보를 제공하면서 “사업계획승인 이전 단계에 해당하는 지역주택조합 사업계획은 미확정된 사항으로 조합 가입 시, 모든 책임은 조합 가입자 본인에게 있음을 주의하시기 바랍니다”라는 안내문도 붙어 있다.

 

국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 지역주택조합 사업지는 19곳이지만, 착공한 사업지는 2곳에 불과해 성공확률은 10% 미만이다.

 

물론 무사히 토지를 확보하고 완공돼 입주한 사업장도 많지만, 문제는 성공할 사업장과 실패할 사업장을 일반인들이 사전에 구분할 수 없다는 것이다.

 

정부는 지역 조합주택의 미비점을 보완하기 위해 2020년 7월 법을 강화했다. 지역 조합주택은 조합원 모집, 조합 설립, 사업계획승인 단계를 밟는다. 법 개정으로 조건이 없었던 조합원 모집은 사업지 면적 50% 이상의 토지 사용권원(토지를 사용·점유할 수 있는 권리)을 확보한 후 해당 지자체에 조합원 모집 신고를 하고 조합원 모집 신고필증을 받아야 가능하다.

 

조합 설립은 사업지 면적의 80%에 달하는 토지 사용권원을 확보하면 가능했지만, 법 개정으로 80%의 토지 사용권원뿐만 아니라 15%의 토지 소유권도 확보해야 한다.

 

조합원 모집이 순조롭게 이뤄져도 지자체가 사업을 승인하는 기준인 토지소유권 95% 확보이다. 문제는 토지소유권 95%를 확보하지 못하면 사업이 계속 지연될 수 있는데 90% 토지를 확보해도 터무니없이 땅값을 요구하는 이른바 ‘알박기’로 사업지를 확보하지 못하는 경우도 있다. 이 과정에서 추가부담금이 눈덩이처럼 늘어나고 사업이 지연될 수 있다는 점은 투자 시 명심해야 한다.

 

일반 소비자들이 일반적인 아파트 분양과 착각하는 경우가 적지 않다. 일반 아파트는 분양사와 계약을 하면 분양가가 확정되고 사업이 지연되면 건설사가 책임을 져야 하는 구조로 시행사나 건설사가 부도를 내면 주택 분양보증을 통해 완공된다.

 

반면 조합주택은 조합원이 조합 운영의 책임과 권한을 함께 갖는다. 조합원이 사업주체기 때문에 토지확보 지연 등 사업 진행이 늦어지는 데 따른 피해보상을 요구할 수 없으며 중도 탈퇴도 쉽지 않다. 납부한 자금의 상당 부분이 용역비 등으로 사용됐기 때문이다.

 

일부에서는 의결권 확보를 위해 유령 조합원을 만들고, 토지 사용 허가 문서를 위조하는 불법행위가 벌어져도 일반인들이 이를 알 수가 없는데 몸통 없이 머리만 있는 걸 빗댄 속칭 ‘돼지머리’조합원이라는 것도 있다. 일부 세력이 위장 조합원을 만들어 조합 운영을 좌우하는 것이다. 지역주택조합은 보통 일정 자격요건을 갖춘 업무대행사를 통해 추진한다. 조합원, 조합 집행부, 대행사, 시공사 간의 갈등이 벌어지면서 소송전이 펼쳐지기도 한다.

 

지역주택조합은 1977년 12월 무주택자의 자가 소유 및 주택공급 촉진을 위해 옛 주택건설촉진법이 제정되면서 처음 도입됐다. 도입 당시 형태는 아파트 지구개발 사업 '당해 아파트 지구 안 토지 소유자'들이 조합을 조직해 사업을 시행하는 것이었다. 그러다 2003년 5월 29일 옛 주택건설촉진법이 주택법으로 개정되면서 동일한 행정 구역 안에 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합으로 변경됐다.

 

지역주택조합이 시행하는 아파트 사업은 일정한 경우 분양가상한제 적용을 받지 않고, 주택청약통장이 필요 없으며, 일반분양주택보다 저렴할 가능성이 있는 점 등 장점이 있다. 다만 지역주택조합 자체가 시행자로서 모든 책임을 부담해야 하므로 그러한 부담이 고스란히 조합원들에게 전가될 수 있고, 추가 분담금이 발생할 여지가 많으며 토지 확보 등이 어려워 사업이 지속하지 못하면 큰 손해의 위험성이 있다는 면에서 단점이 훨씬 크다.

 

일명 ‘아파트 공동구매’로 불리는 지역주택조합 사업은 시세에 비해 저렴한 가격으로 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 큰 인기를 끌고 있지만 사업이 뜻대로 풀리지 않을 경우, 조합원들이 막대한 피해를 볼 수 있으며 아예 지역주택조합의 이름을 팔아 사기 분양을 하는 사례도 적지 않아 무주택자들의 주의가 필요하다.

 

지역주택조합의 조합원이 되려면 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 한 채만 소유한 세대주여야 한다.

 

청약 통장이 없어도 조합원으로 가입할 수 있지만 주택조합 설립 인가를 신청한 날로부터 사업으로 신축하는 주택에 입주할 수 있는 날까지 조합원의 조건을 유지해야 한다. 만일 지역주택조합 사업이 순조롭게 진행된다고 하더라도 요건을 충족하지 못한다면 조합원의 분양권이 박탈될 수 있다는 점도 명심해야 한다.

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