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주택임대소득이 ‘제3의 보유세'인 이유 월세 및 전세 임대줄 때 주의해야 할 사항 복잡하지만 꼭 알아야 할 주택임대소득 과세요건!

 

매년 6월 1일은 보유세 과세기준일로, 이날을 기준으로 재산세 및 종합부동산세(이하 종부세) 과세 대상자가 정해집니다. 이후 7월, 9월에는 재산세를 그리고 12월에는 종부세를 납부해야 합니다(물론 종부세는 대상자만 납부합니다).

 

최근 종부세 시행령 개정까지 겹쳐서 특히 올해 하반기에는 더더욱 보유세에 관심들이 많으실 텐데요, 이와 함께 또 알아두어야 할 세금이 있으니 그건 바로 ‘주택 임대소득세' 입니다. 이유는 다음과 같습니다.

 

첫째, 주택임대소득은 말 그대로 주택을 전세나 월세로 임대를 주는 경우 발생하는 임대소득에 따라 과세합니다.

 

1주택의 경우 보통은 실거주일 가능성이 높기 때문에, 2주택 이상자는 하나는 실거주 다른 하나는 전세나 월세를 통해 임대를 주고 있을 확률이 큽니다. 물론 보유 중인 1채 혹은 2채 모두를 임대주는 경우도 있을 것입니다. 따라서 2채 이상인 경우는 잠재적으로 주택임대소득 과세 대상자라고 보셔도 무방할 것입니다. 단순히 생각하더라도 종부세 대상자보다 훨씬 더 많을 것으로 짐작할 수 있습니다. (‘21년 종부세 과세 대상자는 대략 77만 명으로, 2주택 이상 다주택자 수는 ‘20년 기준 약 232만 명입니다)

 

둘째, 주택임대 소득세는 소득세법상 ‘사업소득'에 해당하며 매년 5월 종합소득세 신고, 납부해야 합니다.

 

우리 세법은 개인의 소득을 총 8가지로 구분하여 과세합니다. 이자/배당/사업/근로/연금/기타 그리고 양도/퇴직 이렇게 8가지인데요, 이중 주택임대 소득세는 ‘사업소득'에 해당하고 사업소득의 경우 5월 종합소득세(종부세가 아닙니다) 신고 기간에 신고를 하고 납부해야 합니다.

 

엄밀히 말해 사업소득이지만 매년 부담해야 한다는 점에서 일종의 ‘제 3의 보유세'라고도 할 수 있을 것입니다. 이렇게 되면 5월 종합소득세(주택임대 사업소득), 7월 재산세(건물분), 9월 재산세(토지분), 12월 종부세, 이렇게 부담해야 할 수 있습니다. 꽤 많죠? 그런데 어떤 경우에는 11월에도 ‘추가 부담'을 해야 할 수도 있겠습니다.

 

셋째, 비록 세금은 아니지만, 피부양자에서 지역가입자 전환으로 ‘4대 보험'을 부담해야 할 수도 있습니다. (보통 11월 전환)

 

임대주택을 소유한 명의자가 피부양자인 경우, 일정 수준 이상의 임대소득이 발생하면 지역가입자로 전환이 될 수 있습니다. 이 경우 해당 명의자의 부동산, 자동차 등 여러 항목을 점수화하여 보험료를 책정하기 때문에 보험료 부담이 크게 올라갈 수 있습니다.

 

4대 보험은 비록 세금은 아니지만 매월 납부해야 하고 의무가입이기에 ‘준조세'라고 불립니다. 따라서 이런 부분도 고려하셔서 임대소득을 발생시키는 것이 필요합니다.

 

넷째, 주택임대소득 과세 대상자 해당 여부는 ‘부부합산 주택 수'로 판단합니다.

 

이 부분이 다른 세금 종류와 다른 부분인데요, 가령 취득세 및 양도세는 세대기준 주택 수가 중요하며 보유세는 개인별 보유 주택의 공시가격 합을 기준으로 과세했습니다. 하지만 주택임대소득은 부부합산 주택 수로 판단하기에 주의를 요합니다.

 

(그림 1) 주택임대소득 과세요건 - 부부합산 주택수

(자료. 제니시스박)

 

앞으로는 위 (그림 1)을 잘 체크하셔야겠습니다. 하나씩 볼까요?

 

우선 그 기준은 ‘부부 한산 주택 수' 입니다. 만약 부부 합산 주택 수가 1채라면 월세, 간주임대료는 모두 비과세가 됩니다. 참고로 간주임대료는 임대주택의 보증금 합계액이 3억 원을 초과 시 과세합니다.

 

그런데 만약 1주택이라도 해당 주택이 기준시가 9억 초과인 고가주택이고(정부는 이 기준을 내년부터는 12억 원으로 상향하려고 합니다), 월세를 주고 있다면 과세가 됩니다. 따라서 고가주택이 아니거나 혹은 월세가 아닌 전세를 준다면 임대소득 과세 대상에서 피할 수가 있습니다.

 

계속해서 부부합산 2주택이라면 월세에 대해 과세가 됩니다. 하나는 실거주, 다른 하나는 월세를 준 것이라고 과세당국은 이해하겠다는 의미로, 역시 월세가 아닌 전세로 임대를 주면 과세 대상에 해당하지 않습니다.

 

마지막으로 3주택 이상은 월세, 간주임대료 모두에 대해 과세합니다. 이 정도 주택 수라면 예외 없이 모두 과세하겠다는 것이 과세당국의 의도입니다. 이해되시죠?

 

이제 과세 대상에 대해 살펴보았으니, 앞으로는 구체적인 주택임대소득 계산 방법 그리고 세 부담은 어느 정도 되는지를 살펴볼 계획입니다. 물론 건강보험료 등 4대 보험에 대해서도 말이죠. 앞에서도 말씀드렸지만, 종부세 대상자보다 주택임대소득 과세 대상자가 훨씬 더 많습니다. 그리고 부동산, 특히 주택을 통해 임대업을 계획 중이시라면 반드시 이에 대한 이해가 필요합니다. 이를 통해 주택이 아닌 상업용 부동산에 대한 임대소득 과세에 대해서도 살펴볼 계획이며, 여기에서는 다시 개인 명의가 아닌 법인 사업자 명의 과세에 대해서도 검토해 보겠습니다. 감사합니다.