채상욱

2022.09.26 11:00

정책

15억 대출 규제 완화, 소용 있을까?

Summary

  1. 15억 대출규제 완화 논의 있어
  2. 과거 15억 규제는 9-15억을, 9억 규제눈 6-9억으로 풍선효과 일으켜
  3. 2022년 고금리 상황에서는 대출규제 완화에도 수요 없어

정부가 최근 15억 초과 초고가 주택의 대출 규제를 완화해줄 것을 검토하고 있습니다. 확정은 아니지만 여러 언론에서 소개 중인 만큼 어느 정도 근거는 있다 할 겁니다. 물론 최종적으로는 정책이 발표되는지 봐야 할것이고요.

 

시장 일각에서는 15억 초과 주택의 대출 중단을 완화해줄 경우, 수요가 증진되는 효과가 있어서 주택가격 하락을 어느 정도 방어할 것을 기대하는 눈초리입니다. 또 마감 효과를 강조하는 일부 전문가들은 대출 규제 완화 전에, 즉 수요가 몰려들기 전에 마치 지금 주택을 구입해야 한다는 것처럼 얘기하기도 합니다.

 

15억 대출 규제 완화를 해준다면 시장은 어떻게 될까요?

 

먼저 이 규제는 2019년 12.16 부동산 정책에 포함됐던 내용입니다. 당시 1주택 갭투자가 성행하고 법인을 활용하는 시대로 접어들고, 동시에 똘똘한 한 채의 시대가 열립니다. 이에, 정부는 고가나 초고가 주택의 구매력을 낮추기 위해서 9억 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 하향하고, 15억 초과 주택은 주택담보대출 한도를 0원으로 낮추게 됩니다. 이때부터는 15억 초과 주택을 대출받아서 신규 취득하는 것이 어렵게 됩니다.

 

이후 시장은 ‘신규’ 취득이 어렵게 된 것은 맞지만, 기존 주택보유자가 주택담보대출을 받는 것을 가능하다는 것을 활용해서, 먼저 전세를 끼고 주택을 매입하고, 이후 전세입자를 내보내는 퇴거 자금 대출로 주택담보대출을 받으면서 소위 한 단계를 거치고 주택을 취급하게 됩니다. 이 과정에서 개인의 담보 한도가 문제가 되는 경우에는 저축은행 등 2금융권을 활용해서 LTV 80%까지 빌리기도 했습니다. 그래서 실제 ‘신규’ 구입자금 대출을 막았음에도 불구하고, 초고가 주택의 거래는 발생했습니다.

 

실제 이 정책의 영향을 제대로 받는 곳은 다름 아니라 ‘토지거래허가제’로 지정된 지역에서였는데요, 왜냐면 이들 지역은 상기 설명한 갭투자 방식의 주택구입이 불가능하고, 오직 자가 거주 목적에서만 취득해야 했기 때문입니다. 때문에 제도나 정책 목표가 그대로 작동해서, 주택가격을 모두 현금으로 보유한 사람만이 구입이 가능하게 되었고, 그 결과 토지거래허가구역으로 지정된 서울권의 재건축 단지(압구정/목동/여의도)와 범강남권(청담/삼성/대치/잠실동)의 아파트 단지들이 하락세를 보이기 시작, 특히 최근에 잠실동의 엘스/리센츠 등 초대형 단지들의 경우에 정책의 효과가 가장 확실히 나타나는 지역이 되고 있습니다.

 

즉, 15억 초과 주택에 대한 대출 규제 완화에도 불구하고, 정책 발표 후 2년간 똘똘한 한 채의 흐름이 더욱 심화되었는데, 이는 2020년 전세가격이 급등하면서 전세 낀 갭투자로 주택을 보유하는 것이, 대출받아 자가 거주하는 것보다 더 유리하다는 판단에 나타난 현상이었기 때문입니다. 그러나 요즘 전세가격이 하향 안정화를 하면서 이런 전략이 무용해졌고, 이 과정에서 토지거래허가구역은 더욱 큰 영향을 받는 것이고요.

 

15억 초과 주택에 LTV 40%로 대출을 적용하게 되었을 때 상환액도 과거와 다릅니다.

 

가령 20억 주택에 LTV 40%인 8억 대출 시, 이자로 연 4,000만 원, 30년 만기 시 원금 연 2,300만 원 합산 6,300만 원으로 월 550만 원의 원리금 상환을 해야 합니다. 이 대출이 가능하려면 차주는 연 소득 1.5억원이 넘어야 하며 다른 대출이 하나도 없어야 하는데, 1.5억의 연 소득이라 하더라도 세후 900만 원 남짓 들어오고, 이 중 550만 원을 원리금으로 쓴다면 이 가구는 다른 생활이 불가능할 겁니다.

 

15억 초과 주택의 대출 규제 완화, 시장은 이미 첫 등장 시 이 정책의 폐해를 충분히 활용했고, 지금은 그 백래쉬를 받는 중일 뿐이 아닐까요?

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