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Summary

민법상 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 해약금 해제 가능 계약서에 특약으로 “매수인은 매도인의 동의나 승낙 없이는 약정한 기한 내에 중도금이나 잔금을 지급해서는 아니 된다”라는 문구를 기재한다면 이행기 전 착수 불가

 

부동산 매매계약을 체결한 이후 일방이 계약을 해제하고자 하는 경우 민법 제565조에 의해 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제하는 해약금 해제가 가능하다.

 

그렇다면 해제가 가능한 시기인 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”의 의미에 관해 판례를 통해 구체적으로 살펴보도록 하자.

 

① 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결),

 

② 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있으며(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결),

 

③ 계약금을 받은 자가 배액을 상환하고 계약을 해제함에는 단순한 의사표시만으로는 해제할 수 없고, 반드시 그 의사표시와 동시에 배액을 상환하거나, 적어도 그 이행의 제공이 있음을 요한다(대법원 1966. 6. 21. 선고 66다699,700판결).

 

따라서 매수인이 중도금 일부라도 매도인 계좌로 일방적으로 송금했거나 공탁을 했을 때는 이행의 착수가 인정되어 매도인의 해약금 해제는 불가능하다.

 

또한 매도인이 해약금 해제를 하려면 단순한 해제의 의사표시만으로는 해제를 할 수 없고, 해제 의사를 통지하면서 동시에 계약금 배액을 준비하여 상대방에게 실제 지급하거나, 계좌를 알려달라고 하면서 일정 기한까지 계좌를 알려주지 않으면 공탁하겠다는 통지를 하여야 한다.

 

다만 이와 같은 경우 매도인은 본인의 계좌에 계약금 배액에 해당하는 돈을 입금하여 두고 해제통지를 하여야 적법한 이행의 제공이 될 수 있으며, 매수인이 수령 계좌를 알려주지 않거나 막아둔 경우에는 실제로 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례의 태도임을 유의하여야 할 것이다(대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784판결).

 

따라서 매도인은 계약서에 특약으로 “매수인은 매도인의 동의나 승낙 없이는 약정한 기한 내에 중도금이나 잔금을 지급해서는 아니 된다”라는 문구를 기재한다면 매수인이 일방적으로 이행에 착수할 수 없으므로 미리 약정한 중도금 지급일 이전까지는 해약금 해제를 할 수 있을 것이다.

 

한편, 매수인은 이와 같은 특약을 하지 않았다면 매도인의 해약금 해제를 방지하고자 할 경우 중도금의 일부라도 지급하여 이행에 착수하는 것이 방법이 될 것이다.