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Summary

직주(職住)근접·학주(學住)근접 단지 인기 요인 분석

구분	핵심 내용
직주(職住) 근접 단지	자족 기능을 갖춘 지역 인근 주거단지의 경우 직장과 가까운 거리에 주거지를 마련하려는 직주근접 수요층이 있어 안정적인 수요확보가 가능하고 교통, 일자리, 편의시설 등 주변 인프라도 개발되는 만큼 미래가치가 높은 것이 특징이다. 특히 최근에는 젊은 세대를 중심으로 ‘워라밸’을 중시하는 생활 태도가 확산하면서 직주근접은 빼놓을 수 없는 아파트, 오피스텔 등의 흥행 키워드로 자리매김하고 있다. 직장과 가까울수록 출퇴근 시간을 확 낮춰져 워라밸을 실현하기에 유리하기 때문
학주(學住) 근접단지	주택 시장의 주 수요층으로 자리 잡은 3040세대의 맞벌이 가구가 증가하면서, 단지 가까이에 학교가 위치한 단지의 선호도가 높아지고 있음 특히 안전사고에 취약한 어린 자녀들이 이용하는 유치원과 초등학교가 가까울수록 수요자들의 관심이 높기 마련인데 이렇듯 도보 통학권 단지는 수요가 워낙 풍부해 부동산 활황기에는 가격 상승 폭이 크고, 불황기에도 강보합세를 유지하는 경우가 많음 학주 근접 단지의 경우 대체로 주변에 학원가가 풍부하게 형성돼있고, 각종 편의시설 또한 잘 갖춰져 있는 만큼 실수요층의 선호도가 높은 것이 특징이며 무엇보다 이러한 강점을 통한 환금성 역시 뛰어나 시장 분위기를 타지 않고 안정성 있는 시세를 구축하고 있음

(자료. 업계종합)

 

주택시장의 불황기에도 실속 있는 내 집을 마련하려는 수요자들 사이에서 직주근접·학주 근접 단지가 주목을 끌고 있다.

 

이는 직장과 주거, 학교와 주거가 가까운 것을 의미하는 것으로 현대인들의 생활패턴을 고려한 주거, 업무, 여가생활 인프라 여건이 좋을수록 투자가치가 상승하는 것은 당연한 흐름이다.

 

직주(職住)근접 입지에 위치한 단지의 경우 출퇴근에 소모되는 시간과 비용 절약이 가능해 여가생활, 자기 계발, 가족과의 시간 등 개인의 여가 시간이 늘고 이로 인한 삶의 질 상승이 가능하다.

 

또한 임차 수요가 풍부해 공실률이 낮은 것은 물론 시세차익까지 기대해볼 수 있으며, 환금성도 뛰어나 실수요자나 투자자 모두에게 인기를 얻고 있다.

학주(學住) 근접 입지는 자녀를 둔 가정에 중요한 요건 중 하나로 꼽힌다. 명문학군 지역은 부동산 비수기에도 프리미엄을 견인하는 기본 요소로 실제 단지 인근에 도보 가능한 학교나 학원가가 위치한 학주 근접 단지는 분양시장의 '스테디셀러'로 꼽혀왔다.

 

먼저 최근 가파른 금리 인상과 집값 고점 인식 확산으로 부동산 시장이 얼어붙고 있지만 직장 출퇴근이 편리한 직주근접 단지는 여전히 굳건한 모습이다.

 

최근 양질의 일자리를 갖춘 업무지구, 산업단지, 테크노밸리 인근 분양하는 아파트, 오피스텔 들이 각광 받고 있다.

 

자족기능을 갖춘 지역 인근 주거단지의 경우 직장과 가까운 거리에 주거지를 마련하려는 직주근접 수요층이 있어 안정적인 수요확보가 가능하고 교통, 일자리, 편의시설 등 주변 인프라도 개발되는 만큼 미래가치가 높은 것이 특징이다.

 

특히 최근에는 젊은 세대를 중심으로 ‘워라밸’을 중시하는 생활태도가 확산하면서 직주근접은 빼놓을 수 없는 아파트, 오피스텔 등의 흥행 키워드로 자리매김하고 있다.

 

직장과 가까울수록 출퇴근 시간을 확 낮춰져 워라밸을 실현하기에 유리하기 때문이다.

 

실제로 일과 삶의 균형이 중요해지면서 출퇴근 시간을 줄여 개인 시간을 늘릴 수 있는 ‘직주근접’ 단지들이 인기를 끌고 있는 것으로 나타났다.

 

직주근접 단지는 출퇴근 시간이 짧다는 장점을 갖췄다. 이를 통해 여유로운 여가시간을 확보할 수 있으며 체력소모도 적어 일과 삶의 균형을 맞추기 유리하다.

 

또한 직주근접 주거시설은 업무시설이 가까울 뿐만 아니라 교통 및 생활 인프라도 잘 갖춰져 수요가 끊기질 않는다. 여기에 산업단지로 출퇴근하는 직장인이 주 수요층이기 때문에 환금성도 좋다.

 

업무와 삶의 균형을 추구하는 워라밸 문화가 정착되면서 수도권뿐만 아니라 지방 도시에서도 직주근접 단지의 인기가 높아지고 있다.

 

전국적으로 집값 하향 조정세가 나타나고 있지만 이 같은 직주근접 단지는 상대적으로 선방하고 있다는 분석이 나온다.

 

한국부동산원에 따르면 올 8월 강원 원주시 무실동에 선보인 ‘제일풍경채 원주 무실’은 일반분양 823가구 모집에 2만8873건의 청약이 접수됐다. 평균 35.1 대 1의 경쟁률을 보였다.

 

올해 들어 본격화한 금리 인상과 거래 절벽으로 매매와 분양 시장 모두 침체되어 있는데 이례적인 결과라는 평가인데 이 단지는 공공기관이 주로 모여 있는 원주혁신도시와 대형병원 등이 가까운 직주근접 아파트라는 점이 부각됐다.

 

또한 최근 분양에 나선 단지들 살펴보니 실제로, 올 하반기(7월 1일~8월 31일)에 공급된 단지 중 청약 경쟁률 상위 10개 단지를 살펴보면, 모두다 업무지구 및 산업단지를 끼고 있다는 공통점이 있다.

 

지난 7월 청약에 나서 평균 105.32대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록한 '힐스테이트 마크로엔'은 차량 10분 내 거리에 창원시청, 경상남도청을 비롯해 신화테크노밸리, 사화협동화단지, 마산자유무역지역을 두고 있으며 그 뒤를 이어 평균 79.9대 1의 경쟁률을 기록한 'e편한세상 에코델타 센터포인트'는 부산신항 배후 국제산업물류도시 일반산업단지를 비롯해 생곡일반산업단지, 미음지구일반산업단지 등을 차량 20대 거리로 이동할 수 있다.

 

직주근접 오피스텔 신규 단지도 꾸준한 인기를 이어가고 있다. 올해 초 강남구 역삼동에 분양한 ‘원에디션 강남’ 오피스텔이 단기간 완판(완전 판매)된 것을 비롯해 지난해 강남구 삼성동에 분양한 ‘파크텐삼성’은 분양한 지 30일, 강남구 논현동에 분양한 ‘루시아 도산 208’은 분양한 지 2개월 만에 완판됐다.

 

이러한 직주근접 선호는 집값에도 어김없이 반영된다. KB 부동산시세 자료를 보면 강남구 청담동에 위치한 ‘피엔폴루스(2007년 7월 입주)’ 오피스텔 전용면적 262㎡의 올해 6월 매매가 시세는 33억5000만원으로 지난해 6월 26억원에서 약 28.85%나 올랐다.

 

전망도 살펴보기로 하자. 출퇴근 거리가 짧을수록 시간 및 비용 절약, 체력 및 여유시간 확보 등 얻을 수 있는 이득이 많기 때문에 직주근접 단지는 수요 확보가 용이하기 때문에 이들 단지는 부동산 시장에서 경기를 타지 않는 안전 부동산으로 인식되는 경우가 많으며 실수요는 물론 투자수요로써도 인기가 높을 것으로 전망된다.

 

최근 유치원이나 초․중·고 등을 단지와 가깝게 누릴 수 있는 학주 근접 단지들이 큰 인기를 끌며 주거용 분양 시장에서도 흥행을 이어가고 있다.

 

특히 안전사고에 취약한 어린 자녀들이 이용하는 유치원과 초등학교가 가까울수록 수요자들의 관심이 높기 마련이다. 이렇듯 도보 통학권 단지는 수요가 워낙 풍부해 부동산 활황기에는 가격 상승 폭이 크고, 불황기에도 강보합세를 유지하는 경우가 많다.

 

학주 근접 단지의 경우 대체로 주변에 학원가가 풍부하게 형성돼있고, 각종 편의시설 또한 잘 갖춰져 있는 만큼 실수요층의 선호도가 높은 것이 특징이며 무엇보다 이러한 강점을 통한 환금성 역시 뛰어나 시장 분위기를 타지 않고 안정성 있는 시세를 구축하는 만큼 실수요자라면 눈여겨볼 필요가 있겠다.

 

실제 ‘무늬만 학세권’이 아닌 ‘리얼 학세권’ 단지가 큰 인기를 얻고 있다. 주택 시장의 주 수요층으로 자리 잡은 3040세대의 맞벌이 가구가 증가하면서, 단지 가까이에 학교가 위치한 단지의 선호도가 높아지고 있다.

 

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 거래량은 총 66만 9,182건으로 이 중 30~40대의 거래량은 33만 6,119건으로 조사됐다. 전체 약 50%를 차지하는 비율로 전체 매입자 2명 중 1명이 3040세대인 셈이다.

 

3040세대의 맞벌이 가구 비율도 높아지는 추세다. 통계청이 조사한 맞벌이 가구 비율에 따르면 마지막 조사 시점인 2020년 30~39세의 맞벌이 비율은 51.3%를 기록했다. 2013년 첫 조사 시점인 41.5% 기록 이후, 2019년 처음으로 50%대를 넘어서며 꾸준히 증가하고 있다.

 

업계는 주택 주 수요층인 3040세대의 맞벌이 가구가 늘면서 자녀의 근거리 통학이 가능한 학세권 단지의 선호도는 앞으로도 높아질 수밖에 없다는 설명이다. 또한 학교보건법 시행령 제 3조(학교 환경 위생 정화 구역)에 따라 폐기물처리시설, 숙박업소, 유흥업소 등 미풍양속을 해치는 유해 시설이 들어설 수 없는 점도 선호도를 높이는 요인으로 작용한다.

 

특히 우리나라의 초·중·고등학교의 교육 기간은 무려 12년이나 된다. 이에 대체로 자녀들의 교육 기간이 끝날 때까지 한 곳에서 자가로 머무르는 경향을 고려하면 학세권 단지의 선호도는 앞으로도 꾸준히 이어질 것이란 게 업계의 관측이다.

 

학교 인근 단지 인기가 높은 것은 비단 자녀를 둔 부부 사이에서만은 아니다. 법상 학교 인근에는 유해시설이 들어설 수 없어 기본적인 단지 환경 자체가 준수하기 때문이다. 폐기물처리시설, 숙박업소, 유흥업소 등 유해시설이 들어설 수 없는 점은 학부모가 아닌 수요자들에게도 선호도를 높이는 요인으로 작용하고 있다.

 

각종 요인으로 분양시장이 냉각되었다고 하더라도 우수한 학군을 갖춘 '학세권' 주거단지의 강세가 여전히 지속되고 있는 것으로 나타났다.

 

학세권은 주요 학교와 학원가가 몰려 있어 학구열이 높은 학부모들의 선호 지역으로 관심을 받고 있고, 가족단위 가구가 다수 거주하는 만큼 주변 생활 인프라도 잘 갖춰져 있다는 평가를 받고 있어서다.

 

특히 부동산 시장에서 초·중·고교를 모두 도보로 통학 가능한 일명 ‘원스톱 학세권’ 단지가 눈길을 끌고 있다.

 

원-스톱 학세권을 갖춘 단지는 안전한 통학 환경을 보장할 뿐 아니라 주변에 학원, 독서실 등 다양한 교육시설이 형성돼 우수한 면학 분위기가 조성되기 때문이다.

 

이들의 주거지 선택 조건 중 학교와의 인접성이 필수 고려 요소가 되면서 학세권 단지가 높은 경쟁률로 청약 마감을 이어가고 있다.

 

올해 분양시장에서도 학세권 단지들은 높은 청약 경쟁률을 보였다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 코오롱글로벌이 올 6월 부산 대표 학군지 중 한 곳인 동래구 사직동에 분양한 '사직 하늘채 리센티아'는 1순위 55가구 모집에 6,171명이 몰리며 평균 112 대 1의 경쟁률로 청약 마감됐다. 

 

올해 초 인천지역 가장 우수한 학군으로 평가받는 송도 1공구에 포스코건설이 분양한 '더샵 송도아크베이' 또한 1순위 486가구 모집에 2만2,848건의 청약이 접수돼 조기 완판되기도 했다.

 

매매시장에서도 학세권의 인기는 꾸준하다. 대전 주요 학원가가 몰려 있는 서구 둔산동에 위치한 '국화한신' 전용 84㎡는 올 4월 직전거래가인 6억 원보다 1억 2,000만 원 오른 7억 2,000만 원에 손바뀜됐다

 

최근 아파트 주거 대안으로 인기가 높은 주거용 오피스텔도 학세권의 인기가 높기는 마찬가지다.

 

아파트에 비해 상대적으로 진입 장벽이 낮은 주거용 오피스텔들이 주목받고 있는데 오피스텔은 아파트보다 상대적으로 저렴하지만 아파트와 비슷한 인프라가 형성되어 있기 때문이다.

 

정부의 부동산 규제, 자사고 폐지 등 교육정책 영향으로 수요자들의 내 집 마련이 점차 어려워지자 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔이 주목받고 있다.

 

특히 최근에는 아파트 대체 상품인 학세권 입지의 주거형 오피스텔 청약 열기도 뜨겁다.

 

한국부동산원 청약홈에 따르면, 올 1월 동탄신도시에 공급한 '동탄역 현대위버포레'는 88실 공급에 1만2,226건의 청약 접수가 몰리며 138.93대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔은 아인초·청계중·동탄중 등이 가깝다.

 

또한, 올 4월 검단신도시에서 분양한 '검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차'는 64실 모집에서 3,893건의 접수가 몰리며 60.83대 1의 경쟁률로 성황리에 청약을 마감했다. 이 단지는 인천해든초·인천아라중·고교 등이 인근에 위치한다.

 

여기에 오피스텔은 청약가점과 관계없고, 분양가 상한제 등의 주택 규제에서도 자유롭기 때문에 1인 가구, 대학생, 자취생, 노후화 오피스텔을 떠나 새 오피스텔로 옮기는 사람들의 관심이 높을 것으로 보인다고 업계는 전했다.

 

마지막으로 전망도 살펴보기로 하자. 그 어느 나라 보다 교육열이 높은 우리나라에서 3040세대 학부모 수요를 중심으로 학세권에 대한 선호도는 점점 더 높아질 수밖에 없으며 그중에서도 초·중·고교를 모두 걸어서 통학할 수 있는 원스톱 학세권은 그 희소성이 더해져 가치는 시간이 갈수록 가치는 더욱 증가하게 될 것으로 보인다.