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Summary

상속받은 주택 비과세 방법입니다. 이 경우 취득 순서에 따라 비과세 방법이 달라집니다. 비과세가 되지 않는다고 하더라도, 활용가능한 절세법이 있으니 꼭 알아두세요!

 

일시적 2주택 비과세 종류에 대해 살펴보고 있습니다. 이사, 혼인으로 인한 경우는 앞서 살펴보았으며 부모 봉양의 경우 역시 혼인 비과세와 거의 유사하나 합가 후 5년 이내가 아닌 ‘10년 이내' 매도 시 비과세가 가능하다는 점을 함께 알아두시면 좋습니다.

 

이 외에 남아있는 하나는 바로 ‘상속주택'인데요, 생각보다 여러 가지 경우가 나올 수 있기에 미리 공부해두시는 게 절세에 큰 도움이 됩니다.

 

(그림1) 상속으로 인한 일시적 2주택 비과세

(자료. 제네시스박)

 

(그림 1)의 경우 자녀가 1주택을 보유 중인데(주황색 주택), 상속이 개시되어 초록색 주택을 상속받았다고 가정 시, 부득이한 경우로 취득한 상속주택은 비과세 판단에 있어서 주택수에서 제외합니다. 즉, 주황색 주택을 매도할 때 초록색 상속주택은 주택 수가 제외되므로 언제 팔더라도 주황색 주택은 비과세가 가능한 것입니다. (물론 해당 주택은 1세대1주택 비과세 요건은 지켜야 하며, 다른 주택이 추가로 더 있으면 결과는 달라질 수 있습니다)

 

반면, 주의해야 할 점도 있는데요 가령 무주택 상태에서 초록색 주택을 ‘먼저' 상속받고 이후 주황색 주택을 추가로 취득한 경우라면 이때는 이야기가 달라집니다. 즉, 이미 상속주택을 받아서 유주택인데 추가로 주황색 주택을 취득하면 취지에 어긋나는 것이니 이때는 상속주택이라고 무조건 주택 수 제외가 되지 않고 그 결과 비과세가 불가하니 유의 바랍니다. 

 

또 다른 케이스도 생각해 볼까요? 다시 원래 케이스로 돌아와서 가령, 주황색 주택을 매도해서 비과세는 가능하지만 그렇지 않고 초록색 주택을 매도하고 싶은 그런 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어 주황색 집이 강남 고가주택이고 초록색 집이 시골에 위치한 저가 주택이라고 한다면 상속주택을 물려받은 자녀 입장에서도 가급적 원래 있던 강남 고가 주택을 더 오래 보유하고 상속받은 초록색 주택을 ‘적당하게’ 매각하고 싶어 할 것입니다. 이때 초록색 주택 역시 양도소득세가 발생할 수 있는데요, 이때는 어떻게 해야 할까요?

 

상속주택 자산가치, 매각 시기 등에 따라 절세전략 달라져야

 

이때는 상속주택 매각시기에 따라 다른 접근이 필요합니다. 가령, 상속주택을 장기 보유하지 않고 조만간 처분할 계획이라면 ‘상속개시일로부터 6개월 이내’ 처분하는 것을 권합니다.

 

(그림2) 상속개시일 6개월 내 처분하는 경우

(자료. 제네시스박)

 

이렇게 한다면 ‘양도가액 = 취득가액'이 되어 그 결과 양도차익은 ‘0(없음)’이 되기에 세 부담을 줄일 수 있습니다. 물론 먼저 보유한 일반주택이 아닌 상속주택을 취득한 것이므로 비과세는 아니기에 양도세 신고는 해야 합니다. 단지 양도차익이 없다고 신고를 하는 것입니다. 상속개시 후 6개월 이내 해야 함을 꼭 기억하세요!

 

반면, 상속주택을 매각은 하되 좀 더 보유한 후에 매각하고 싶은 경우도 있을 것입니다. 개인적인 사정 혹은 향후 개발 호재 등이 있어서 지금 당장 매각하기에는 아까운 경우 말이죠. 이 경우라면 추후 어느 정도 양도차익이 클 것으로 예상되기에 미리 취득가를 시세대로 높이는 작업이 필요합니다. 물론 임의대로 하는 것이 아닌, 감정평가 등 객관적인 작업이 필요한데요, 이 역시 상속개시 후 6개월 이내 하여야 합니다. 

 

(그림3) 상속주택을 상속개시 후 6개월이 지나 양도하는 경우

(자료. 제네시스박)

 

이에 대한 내용이 위 (그림 3)에 있습니다. 이렇게 해둔다면 취득가를 10억 원에 책정이 가능하나, 별도의 평가를 받지 않으면 기준시가인 6억 원에 책정이 될 것입니다. (10억, 6억은 임의대로 가정한 가격입니다) 따라서 해당 물건이 추후 12억 원에 매각이 된다면 감정평가를 받은 경우에는 양도차익 2억(=12억 - 10억)에 대해 양도세를 부담하면 되지만, 그렇지 않은 경우라면 무려 6억(=12억 - 6억)에 대해 양도세를 부담해야 합니다.

 

따라서 상속주택을 취득하게 된다면 단기 매도할지 혹은 장기 보유할지에 따라 대응 방안이 달라져야 하며, 이 모든 작업은 상속개시 후 6개월 내 진행해야 함을 꼭 기억하시기 바랍니다!

 

제 지인분 역시 상속받은 주택을 처분 후 생각보다 양도세가 많이 나왔다면서 저에게 연락을 주신 적이 있었습니다. 그런데 확인해 보니 상속개시 후 8개월이 지나 매각을 한 것이고 별도의 감정평가를 받지 않아서 기준시가로 취득가가 책정된 상태였습니다. 어차피 8개월 후 매각할 것이었다면 조금 더 일찍 매각해서 양도차익을 없게 하면 더 좋았을 텐데 하는 아쉬움이 들었습니다. (게다가 해당 물건의 투자가치를 보니 당시 팔면 안 되는 물건이었습니다. 이건 절세가 아닌 다른 이야기입니다)

 

아무쪼록 상속이 개시되면 경황이 없으시고 다소 황망한 경우에 처하실지라도 ‘6개월'이라는 단어를 기억하셔서 세무사 등 전문가의 도움을 받으셔서 미리 대비하시길 바랍니다. 감사합니다.