장경철

2022.09.12 11:00

투자

헷갈리는 주택 용어만 알아도 당신은 이미 부동산 전문가

Summary

구분

내용

면적 관련

  • 전용면적 :실제 입주자가 사용하게 되는 면적(방, 거실, 주방, 화장실 등등) 특히 오피스텔이나 상가 등은 전용률에 따라서 면적이 달라지기 때문에 가격 비교를 전용면적 기준으로 봐야 한다.
  • 공용면적 :다른 사람과 함께 이용하는 공간 (엘리베이터, 계단 등등)
  • 분양 면적 :전용면적+공용면적 (일반적 분양 시 이걸 말함)
  • 서비스 면적 :발코니에 해당하는 면적이고, 전용, 공용, 분양 어디에도 속하지 않음. 건설사마다 서비스 면적이 다르기 때문에 평수가 같아도, 아파트마다 크거나 작게 느껴질 수 있음

주택 관련

  • 단독주택 : 한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택
  • 다가구주택 : 여러 세대가 살지만, 소유주는 한 세대만 사는 주택 ex) 3층 이하로 여러 가구가 살지만, 집주인이 한 명이라면 다가구 주택이라고 봄
  • 다세대주택 : 각각의 소유권이 있는 세대들이 사는 곳 (대신 연면적 660m2 이하) 4층 이하인 곳 (5층 이상이면 아파트로 봄 대신 필로티는 5층도 인정)
  • 도시형 생활주택 : 아파트를 조금 더 작은 규모로 짓게 하기 위해 주차장 등을 완화한 미니 아파트 개념이라고 보면 된다. 오피스텔과 달리 주택으로 간주하고, 전용률이 높고, 취득세율이 오피스텔보다 낮음

대출 관련

  • 담보인정비율(LTV) : 집의 실제 가치 대비에 따른 대출 금액 비율 ex) 1억 원짜리 집의 LTV가 60%라면 대출을 6천만 원까지 가능
  • 총부채상환비율(DTI ): 총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율 ex) 연 소득이 5천만 원이고 DTI를 40%로 하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2천만 원을 초과하지 않도록 대출을 제한하는 것
  • 총부채원리금상환비율(DSR) : DSR은 대출의 원리금뿐 아니라 다른 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로, DTI보다 대출 한도가 줄어들게 된다. 일반적으로 DTI, LTV, DSR의 조건을 모두 만족해야 대출 한도가 나오기 때문에 집을 구매할 예정이라면 필수!
  • 주택담보대출 : 주택을 담보로 대출을 실행하는 것(흔히 주담대라고 부름)
  • 신용대출 : 신용을 담보로 대출을 받는 것
  • 중도금 대출 : 분양받게 되면, 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 납입하는데, 이때 중도금의 부담이 크기 때문에 은행에서 대출해주는 상품
  • 중도상환수수료 : 대출 도중에 미리 갚으면 내는 수수료
  • 조정대상지역 : 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 규제하는 것
  • 비조정대상지역 : 조정대상지역에 포함되지 않은 지역

기타 주택

관련

  • 임대인 : 집을 빌려주는 집주인
  • 임차인 : 집을 빌려 사는 사람
  • 월세 : 보증금을 걸고 매월 내는 집세
  • 전세 : 전세금을 맡기고 몇 년간 거주하는 것(보통 2년 계약)
  • 반전세 : 보증금을 걸고 부족한 전세금만큼 월세로 납입하는 것
  • 등기부등본 : 부동산에 대한 권리관계나 현황 등이 적힘
  • 근저당 : 은행에서 주택을 담보로 받고 돈을 빌려줬는데 안 갚았을 때를 대비한 일종의 보험
  • 채권 최고액 : 은행에 주택을 담보로 돈을 빌렸는데 못 갚았을 때 은행이 요구할 수 있는 권리 (7억짜리 집에 근저당이 4억이라면 최권최고액은 4억 4천~4억 8천 잡혀있음)
  • 매도자 : 집을 파는 사람
  • 매수자 : 집을 사는 사람
  • 취득세 : 집을 샀을 때 내는 세금 (부동산에서)
  • 양도세 : 집을 팔았을 때 내는 세금 (부동산에서)
  • 장기보유특별공제 : 집을 오래 가지고 있을 때 공제된 세금
  • 비과세 : 세금이 없음
  • 재개발 : 지역단위로 동네 땅을 파 허물고 새롭게 만들 때
  • 재건축 : 집만 다시 만들기 위해 집만 허물 때
  • 청약통장 : 청약, 분양받을 때 필요한 통장
  • 전매: 아파트가 다 지어지기 전에 파는 것, 집 없이 권리 넘김
  • 1순위 : 분양 당첨에 첫 우선순위
  • 가점제: 여러 가점을 따져 순위대로 아파트를 분양함
  • 추첨제 : 추첨을 통해 아파트를 분양함
  • 특별공급 : 신혼부부, 다자녀 등 특별 계층에게 공급하는 것
  • 무주택기간 : 주택을 소유하지 않은 기간 (만 30세 이상부터)
  • 프리미엄: 분양가보다 비싸게 파는 것 (부동산에서)
  • 풍선효과: 이쪽을 눌러 규제하니 저쪽이 튀어나와 비싸짐
  • 낙수효과 : 부자가 잘 살면 서민도 잘살게 되는 것
  • 분수효과 : 낙수효과와 반대
  • 인플레이션: 물가 상승
  • 디플레이션: 물가 하락
  • 분양 : 아파트가 지어지니 사라고 하는 것

(자료. 업계종합)

 

주택 등 부동산을 잘 이해하고 활용하기 위해서는 용어를 알아야 한다. 포털 뉴스나 칼럼, 신문 등을 접하게 되는 경우 자주 듣게 되는 부동산 관련 용어들임에도 의미를 몰라 혼동하는 경우가 종종 있다.

 

이때 누군가 내가 알아야 할 부동산 용어들을 알기 쉽게 정리해준다면 얼마나 좋을까? 이런 고민을 하는 부동산 관심자를 위해 생활 속에서 자주 접하지만 정확한 의미를 모르거나 헷갈리는 부동산의 경제 용어들을 정리해 보았다. 이 정도만 알아도 이미 당신은 부동산 전문가라고 할 수 있겠다.

 

 

  • 용적률 / 건폐율

 

용적률이란 대지 면적에서 건물 각 층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말한다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻한다. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 '건평'이라고 한다.

 

  • 공시지가 / 기준시가

 

공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속제, 증여세 등의 과세 기준이 되고 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다. 기준 시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용면적 165.5평방 이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일에 공시된다.

 

  • 보존등기 / 본등기 / 소유권이전등기 / 말소등기


보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기재하는 등기를 말하며, 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말합니다.

 

  • 담보권 / 저당권 / 지상권


담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물건을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함됩니다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물건을 말한다.

 

  • 가압류 / 가처분


가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다.

 

  • 재건축 / 재개발 / 뉴타운

 

재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데 주거환경 개선을 위해 시행하는 것이다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것을 말한다. 재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라 학교, 도로 등의 기반 시설까지 함께 개발하는 것이다. 뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다.

 

  • LTV(주택담보대출비율) /DTI(총부채상환비율) /DSR(총체적 상환능력 비율)

 

부동산 관련 뉴스나 기사를 보면 LTV, DTI, DSR 같은 용어들이 자주 등장한다. 생소하지만 꼭 알아두어야 하는 대출 용어, 그 뜻은 무엇인지 알아보도록 하자.

 

LTV(주택담보대출비율)이란 Loan To Vaule Ratio의 약자로 주택 가치에 대비하여 대출하는 비율을 뜻하며 주택의 담보 가치에 따른 대출 한도를 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미다.

 

LTV=(은행의 주택담보대출 취급 한도)/(연간주택 가격(실제가격))X100

 

DTI(총부채상환비율)이란 Debt To Income Ratio의 약자로 연간 소득에서 1년 동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻한다. DTI 산출에 포함되는 대출은 신용대출, 카드론, 주택담보대출, 대부대출 등이 포함된다. 예를 들어 연 소득이 1천만 원이고 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다. 

 

DTI=(주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타대출의 연간 이자 상환액)/연간소득X100


※기타대출=신용대출, 카드론 등

 

DSR(총체적 상환능력 비율)이란 Debt Service Ratio의 약자로 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값을 뜻한다. DTI와 같이 상환능력을 보는 지표지만, DSR은 부채를 산정하는 기준을 모든 부채(신용대출, 카드론, 할부금, 신용카드잔액 등)의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문에 조금 더 까다롭다.

 

DSR=(주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 원리금 상환액)/연간소득X100


※기타부채=신용대출, 카드론, 할부 금융, 리스 등

 

  • 베란다 /발코니 /테라스

 

베란다, 발코니, 테라스는 주거공간을 이어 상가나 오피스텔, 오피스 등의 휴식 공간 및 여가 공간 등의 역할을 한다. 하지만 많은 사람이 이 셋의 차이를 헷갈린다. 

 

먼저 베란다(Veranda)는 건물의 1, 2층의 면적차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간이다. 베란다는 발코니와 자주 혼용되고 있지만, 엄연히 따지면 다른 부분이다. 1층 면적이 넓고 2층 면적이 좁을 경우 1층의 지붕 부분이 남게 되는데 이곳을 활용한 것이 베란다다. 즉, 아래층 지붕을 이용한 것이 베란다이고, 이와 구별되는 발코니는 바닥이 아래층의 지붕이 아니다. 여름에는 시원하게 할 수 있는 테라스 형식과 위층부분이나 창 앞에 넓게 내밀어 꾸민 바닥으로 위층에서 출입할 수 있는 발코니 형식이 있다. 이것은 한국주택의 정원에 면한 툇마루의 기능을 하며 휴식·일광욕 등을 위해서 설치되기도 한다. 발코니 확장은 합법적이지만, 베란다 확장은 위법이다.

 

다음으로 발코니(Balcony)다. 발코니는 지붕이 없고 난간을 둘러쳐진 것으로서, 보통 2층 이상에 설치한다. 건물의 외관상으로 볼 때는 장식적 요소가 되며, 옛날에는 권력자가 군중 앞에 모습을 나타내는 최적의 장소가 되었다. 근래에 와서, 전용 정원이 없는 아파트 건축에서는 바깥공기와 접하는 유일한 장소가 되고 있다. 즉, 거실의 연장으로서의 리빙 발코니는 유아의 놀이터, 일광욕, 휴식과 전망을 위한 공간으로, 부엌에 연결되는 서비스 발코니는 주방의 보조 공간 등으로 널리 사용되고 있다. 또, 식물의 재배 등으로 생활에 윤기를 주기도 한다. 난간은 대개 통풍, 채광 등을 고려하여 쇠 파이프나 주름 철망 등으로 만들지만 남의 시선을 가려 프라이버시를 지키기 위해서 벽체로 하는 경우도 있다. 난간의 높이는 안전상 1.1m 이상으로 하는 것이 좋다. 배수가 잘되고 오수가 아래층으로 흘러내리지 않도록 시공하여야 한다. 주거뿐만 아니라 극장의 2층 이상의 좌석, 큰 배의 선미, 사무실, 병원 등의 이와 비슷한 구조도 발코니라고 한다.

 

마지막으로 테라스(Terrace)는 거실이나 식당 등에서 직접 나갈 수도 있고 실내의 생활을 옥외로 연장하여 의자 등을 놓고 가족 단란의 장소로, 어린이들의 놀이터, 일광욕등을 할 수 있는 장소로 쓰인다. 일반적으로 지붕은 없으나 담쟁이 따위로 덮어 그늘을 만들어 여름철 직사광선을 막는다. 바닥높이는 건물바닥과 지면을 고려하여 정하는데, 일반적으로 실내바닥보다 20cm정도 낮게 한다. 테라스의 용도는 옥외실로서의 이용, 건물의 안정감이나 정원과의 조화, 정원이나 풍경의 관상 등을 들 수 있다. 바닥은 타일이나 벽돌, 콘크리트 블록 등으로 만드는 것이 보통이나 돌을 깔거나 간단하게 콘크리트포장이나 인조석을 깔기도 하며 잔디를 심기도 한다.

 

  • 다가구 / 다세대

 

다가구는 각각 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층(1층 필로티인 경우 4층) 이하의 주택을 말한다. 쉽게 말해 3층에는 집 주인이 살고 1~2층 및 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 다가구로 보면 된다. 이것이랑 조금 다른 다세대는 독립된 공간과 더불어 호수별로 소유권이 주어진다는 특징이 있다. 보통 빌라, 맨션이라 부르는 주택들이 다세대에 속한다. 하지만 비슷한 개념의 연립은 다세대라 부르지 않는다. 4층 이하의 구분등기 가능한 주택이란 점은 같지만, 다세대는 연면적이 660㎡(200평) 이하, 연립은 660㎡(200평) 초과로 구분된다.

 

  • 평 / 평형

 

평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양 면적의 차이로 보면 된다. 전용면적은 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당하는데, 우리 가족이 사는 실제의 면적이 바로 ‘평’이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거 공용공간이 포함되기 마련이다. 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부른다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있겠다.

 

  • 전용면적 / 공용면적 /서비스 면적 / 공급면적/ 계약 면적

 

전용면적은 아파트 청약이나 계약시 주택 타입(면적)의 기준이 된다. 또 등기부등본에 기재돼 과세 표준으로 활용된다. 같은 아파트라도 전용면적에 따라서 크기가 다르기 때문에 전용면적으로 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

 

공용면적은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 하나는 주거 공용면적으로, 2세대 이상이 사용하는 복도나 계단 등의 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 또 다른 하나는 기타 공용면적인데 관리사무소나 노인정 등 주거와 상관없이 단지 내에서 사용되는 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 추가로 공급면적에 대해 보충적으로 설명하자면 주거 공용면적과 기타 공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의 기준이 된다. 

 

서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않는다. 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다. 아파트 등의 공동주택에서 공용면적을 뺀 나머지 바닥 면적(실제 주거에 사용되는 면적)이 전용면적이라고 할 수 있다. 방+주방+화장실+거실 면적을 생각하시면 되며 이는 곧 등기부상의 면적과 일치한다.

 

서비스 면적은 발코니 같이 평수에 포함되지 않지만, 서비스로 제공되는 면적이다. 서비스면적에 따라 실거주 공간의 넓이가 달라지기 때문에 같은 분양가라도 서비스 면적이 넓은 곳이 이득이다.

 

공급면적과 계약 면적은 주거 형태가 아파트냐, 오피스텔이냐에 따라 분양 면적 산출 방법이 달라진다. 아파트는 주택법 적용을 받아 ‘공급면적’으로, 오피스텔은 ‘건축법’의 적용을 받아 ‘계약 면적’으로 분양 면적을 산출하게 된다.

 

공급면적=전용면적+주거 공용면적

계약 면적=전용면적+주거 공용면적+기타 공용면적

 

즉 동일한 분양 면적이라도 아파트가 전용률이 높아 실사용 공간을 더 확보할 수 있게 된다.

 

  • 투기지역 / 투기과열지구

 

투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯하지만, 엄연히 다른 용어다. 물론 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입했지만, 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다르다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격 동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 `부동산가격안정심의위원회` 심의를 거쳐 지정하게 된다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있다. 투기지역에서 해제되면 6억 원 초과 고가주택의 주택담보대출비율(LTV)이 완화돼 현행 40%에서 시가의 60%까지 대출받을 수 있게 된다. 또 40%로 제한돼 있는 총부채상환비율(DTI) 규제도 서울은 50%, 인천‧경기는 60%까지 완화된 규정을 적용받게 된다. 투기과열지구는 주택 분양시장 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5대1 이상)을 기준으로 국토해양부 장관(시도지사)이 지정한다. 분양권 전매 제한이나 청약 규제 등 세금보다는 주택 정책과 연관이 있다고 보면 된다.

 

  • 지분등기 / 구분등기

 

지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말이다. 공유지분이란 공동소유 하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유 지분을 말한다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재된다. 원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산이다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 된다. 이때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말하는데 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다. 원룸텔은 구분등기가 안 된다. 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안 되지만 준공 후 용도 전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 한다.

 

  • 리모델링 /리노베이션

 

리모델링은 건물을 철거하지 않고, 건물 구조를 유지하면서 시설의 노후화를 방지하고 기능을 향상해 건물의 가치를 올리는 것을 말한다. 리노베이션은 리모델링과 마찬가지로 건물을 철거하지 않고, 일부만 보수하여 건물의 기능 및 디자인을 보완하는 것으로 건축법규에 따른 증축, 대수선, 용도변경까지 포함된다.

 

 

 

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