홍사장

2022.09.09 11:00

재테크 에세이

부동산 하락기를 맞이하는 자세

Summary

  1.   두려움을 없애기 위해 경험을 쌓을 것
  2.   자산 하락이 위기라고 느낄 때 누군가는 기회를 본다
  3.   문제에 직면했을 때 취할 자세는 선택할 수 있다

 

"그 어떤 문제보다 더 큰 사람이 되어라"

 

'백만장자 시크릿'의 저자 하브 에커가 전해준 당연하지만 쉽게 잊히는 주옥같은 말입니다. 이 말은 즉, 눈앞에 나를 가로막는 장애물이 나타났을 때 그 장애물보다 내가 크다면 그냥 쉽게 넘어갈 수 있다는 것입니다. 만약 내가 그 장애물보다 작다면 넘어서지 못하고 장애물 너머의 세상이 보이지 않아 두렵고 초조해질 것입니다. 우리는 매 순간 이러한 경험하며 살아가고 있습니다. 예를 들어 학생 시절 처음 접한 수학 문제는 어렵지만, 그것을 풀어내고 난 뒤 다음 날 다시 보게 되면 너무나 쉬워 술술 풀어나갈 것입니다. 그리고 중학생이 되어 초등학생의 시험문제를 본다면 눈감고도 풀 수 있을 만큼의 자신감이 차오를 것입니다. 스스로가 성장했기에 이 문제는 나에게 너무나 작아 보인다는 것이죠.

 

그렇다면 우리는 이러한 더 큰 사람이 되기 위해 무엇을 해야 할까요? 선구자들이 입에 닳도록 우리에게 알려준 그것! 바로 "실행"을 통한 "경험"입니다. 대부분의 사람은 새로운 환경에 놓이는 것을 두려워합니다. 지금까지 내가 오랫동안 지켜왔던 '안전 영역'을 벗어나 '새로운 영역'으로 간다는 것은 곧 '위험한 영역'처럼 보이기 때문이죠. 그렇기 때문에 최대한 어제까지 해왔던 것을 오늘도 하고 싶고 내일도 이어갔으면 하는 거죠

 

하지만 한두 번은 눈앞에 다가온 문제들을 회피할 수 있지만, 그럴수록 문제의 크기는 더 커지게 되어 다음번에 다가올 문제는 이미 우리의 크기를 넘어설 수도 있습니다. 그렇게 되면 우리는 문제를 다스리는 것이 아니라, 문제에 삼켜져 매일매일 고통에 시달리게 됩니다. 무엇이든 부딪혀보지 않으면 미지의 영역으로 남아 있을 수밖에 없습니다. 수학 문제가 어렵다고 계속 넘어가면 정답을 알 수 없게 되고 연관된 문제들도 계속 풀지 못하게 되는 거죠. 자식들에게는 모르는 문제를 만나더라도 끈기 있게 노력해서 풀어내라고 닦달하면서 우리들의 왜 눈앞의 직면한 문제들은 그냥 회피하려고만 할까요?

 

저는 십 수년 전부터 부동산 투자를 해왔습니다. 전업을 하시는 분처럼 매일 경매장에 참석하고 매년 부동산을 사고팔고 한 건 아니었지만, 꾸준히 부동산 시장에 참가하여 기회를 찾고 기회가 오면 실행하여 경험을 쌓고 시야를 넓힌 후 새로운 기회를 찾는 사이클을 반복하였습니다. 그리하여 매번 만나는 사건과 문제 중에 이미 겪어봤던 것들은 쉽게 뛰어넘을 수 있었으며 혹은 처음 겪어보거나 나보다 큰 문제를 만나게 되었을 때 기죽지 않고 그 자리에서 문제를 해결하는 방법을 찾아 부딪혀 보기를 마다하지 않았습니다.

 

제가 오늘 이러한 이야기를 하는 이유는 실행하고 경험을 쌓으라는 당연한 말이 하고픈 것은 아닙니다. 지금 눈앞에 다가온 현상들에 대한 대처 방법에 대해서 고민해보고 싶었습니다. 현시점에서 가장 큰 이슈라고 할 수 있는 것은 '경제침체' 또는 '자산 가격의 하락'입니다. 경제 침체는 저보다 너무나 큰 문제이기에 차치하고, 자산 가격 하락에 대한 자세를 알아보겠습니다.

 

지금 대부분의 언론 및 인터넷 게시판에서는 주식 및 아파트 폭락의 증거를 찾아온 세상에 알리기에 바쁩니다. 그들이 그토록 외쳐왔던 자산 시장의 불균형이 이제서야 정상화되고 있다고 생각하기에 그 기쁨을 표출하는 듯합니다. 하지만 자산 가격이 오르든 내리든 그것은 현상일 뿐입니다. 자신의 것이 아니면 단순히 정신 승리일 뿐이라 생각됩니다. 한 게시글에 이런 표현을 했더군요.

 

 "작년에 영끌해서 아파트 사려고 했는데 00님 덕에 사지 않고 버텼더니 그 아파트가 3억 원이 떨어졌더라고요! 그래서 3억 원 벌었어요^^"

 

아파트를 구입해서 가격이 올라 0억 원 벌었다는 글이 많이 봤었는데, 옆집 아파트 가격이 내려서 자신이 오히려 돈을 벌었다고 생각하는 것에 정말 참신하다고 생각했습니다. 하지만 이분은 정말 돈을 번 것이 맞을까요? 자산이 늘어난 것일까요? 소유하고 매매가 이뤄지지 않은 가격은 단순한 비교일 뿐입니다. 스스로의 만족이죠. 저분은 3억 원이 떨어졌을 때 기회라고 생각하고 매수를 하여 자기 것으로 만드는 것이 지금의 문제를 해결하고 더 큰 사람으로 성장하는 시작이 아닐까 싶습니다.

 

몇 년 전 50억 원 부자라고 밝힌 전문가도 이러한 하락기에는 40억 30억으로 자산이 떨어졌을 수 있습니다. 하지만 그분이 정말 부동산 투자자이고 다양한 문제들을 해결해온 큰 사람이라면, 이러한 하락장에서 기회를 보고 있을 것입니다. 기존이 보유하고 있던 것의 가격이 하락했다고 팔려고 조급한 것이 아니라, 오랫동안 관심 목록에 올려놨던 물건들을 예전보다 낮은 가격에 소유할 수 있게 됨을 기대하고 있을 것입니다.

 

그토록 콧대가 높던 서울 분양권도 마이너스 프리미엄(마피)이 나오기 시작했다고 합니다. 지방에는 계약금보다 더 높은 마피가 붙은 분양권이 나왔다고 합니다. 이 분양권을 매수하게 된다면, 분양권을 양도 받고 나서 매수 비용을 내는 것이 아니라 매도자가 오히려 매수자에게 추가금을 넘겨주는 이상한 거래가 되게 됩니다. 6억 원에 분양한 아파트 분양권의 계약금이 6천만 원이라고 할 때, 마피가 -1억 원이라면 이 거래가 성사되고 나면 매도자가 매수자에게 4천만 원을 지불해야 하니 매수자의 경우 분양권을 가져오면서 4천만 원을 더 받게 됩니다. 다만 중개료 및 추후 내게 될 중도금 및 대출이자에 대한 부담을 여전히 남아 있긴 합니다. 이러한 상황에서 이러한 문제를 경험해본 더 큰 사람들은 기회라고 생각하지 않을까요? 경험이 없고 '안정 영역'에만 지내왔던 사람들에게는 하락의 공포에 몸이 움츠려들겠지만, 누군가에게는 기회를 본다는 것이죠.

 

저는 몇 년 전 전세 하락과 부동산 침체기로 인해 분양권은 마피로 매도한 적이 있습니다. 보유하기 위해 버티고 버텼지만 종잡을 수 없는 미래에 대한 두려움을 이기지 못하고 소유권을 포기하였습니다. 저의 분양권을 사 가는 분이 얼마나 고마웠는지 모릅니다. 제가 손해를 보면서 매도하는데 말이죠. 하지만 그 어렵던 시기도 지나가고 아파트가 입주하면서 가격이 분양가의 2배가 되게 되었습니다. 그때 저는 깨달았습니다. 문제를 해결하면서 손해는 봤지만, 더 큰 경험을 얻게 되었습니다. 분양가는 거짓이 없다는 것입니다. 제가 경험한 아파트 중에서 지금까지 분양가 밑에 머물러 있는 아파트는 없다는 것입니다. 회복의 기간이 길 수는 있지만, 끝내는 회복한다는 것을 알게 되었습니다. 그렇다고 위에 언급한 마피 분양권을 사야 한다는 것도 아닙니다. 다만 본인이 모른다고, 다른 사람도 모를 것이라고 생각하지 말자는 것입니다. 다양한 문제에 직면하고 해결하고 경험한 사람들은 어떠한 포지션을 취하는지, 문제에서 어떻게 기회를 찾는지 주변을 살펴보며 본인의 포지션을 선택하길 권해봅니다.

 

지금 전국에서 동시다발적으로 아파트 실거래가가 떨어지고 있습니다. 누구는 증여 또는 지인거래라고 하며 방어하고, 누구는 드디어 폭락한다고 조롱하고 있습니다. 문제를 바라보는 시선이 다른 것이겠죠.

 

지금 각자가 마주한 문제들이 있을 것입니다. 너무 쉬워 거들떠보지 않을 수도 있고 주저앉을 만큼 어려울 수도 있습니다. 하지만 앞에서 말씀드렸듯이 더 큰 사람이 되기 위한 기회라고 생각하시고 문제를 대하는 자세를 깊게 고민해보는 하루가 되길 바라봅니다.

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