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Summary

현행 ‘민간임대주택특별법’과 ‘조세특례제한법(이하. 조특법)’상 장기임대주택을 운영 중이라면 다양한 양도소득세 세제 혜택을 적용받을 수 있다. 앞으로 총 5회차에 나눠 임대주택의 양도소득세 세제 혜택을 살펴보자. 첫 번째 시간으로 장기임대주택을 양도할 때 적용되는 ‘장기보유특별공제(이하. 장.특공제)’와 관련한 세제 혜택을 살펴보자. 현행 임대주택과 관련한 대표적인 장.특공제 혜택은 두 가지이다. 바로 조세특례제한법 ‘제97조의3’에 따른 장.특공제의 ‘추가 적용’ 규정과 ‘제97조의4’에 따른 장.특공제의 ‘특별적용’ 규정이다. 두 규정 모두 공제요건과 적용 범위가 완전히 다르므로 현재 운영 중인 임대주택의 등록요건을 점검해보고 향후 양도 시 적용가능한 장.특공제 규정을 미리 살펴보자.

 

1. 임대사업자가 ‘비거주자’라면 임대 기간별 ‘추가공제율’을 적용받자

 

양도소득세 세제 혜택이 적용되는 여러 임대주택 규정 중 유일하게 임대사업자가 ‘비거주자’인 경우에도 적용가능한 규정이 바로 조특법 제97조의4에 따른 장.특공제 ‘추가 적용’ 규정이다. 이는 거주자 또는 비거주자인 임대사업자가 다음 요건을 충족하면서 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하는 경우에 장.특공제 적용 시 보유기간에 따른 일반공제율에서 최소2% ~ 최대10%의 추가공제율을 가산하여 양도소득세를 산정한다.

 

(1) 적용요건

구분	적용요건
면적 요건	(주거전용면적 85㎡ 이하) 제한 없음
가액 요건	(임대개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하*
증액 제한	임대료(보증금) 증액률 5% 이내**
임대 기간	최소 6년 이상
등록 요건	지방자치단체 및 세무서 등록***

(자료. 이성호 세무사)

 

(2) 장.특공제 적용률

임대 기간	6년~7년	7년~8년
일반 적용률	12%	14%
추가율	2%	4%
추가적용률	14%	18%

 

임대 기간	8년~9년	9년~10년	10년 이상
일반 적용률	16%	18%	20%
추가율	6%	8%	10%
추가적용률	22%	26%	30%

(자료. 이성호 세무사)

 

위와 같이 임대 기간이 6년 이상인 경우 최대 10년 동안 매년마다 일반적용률에 최대 10%의 추가적용률이 가산된다. 가령, 10년 이상 임대하고 양도하는 임대주택의 양도차익이 5억 원인 경우를 가정해본다면 장.특공제 시 일반적용률과 추가적용률에 따른 양도소득세 산출세액 차이는 다음과 같다.

 

구분	양도차익	장.특공제	소득금액
일반 적용률	5억 원	1억 원(20%)	4억 원
추가 적용률	5억 원	1.5억 원(30%)	3.5억 원

 

구분	세율	산출세액 (지방소득세 포함)
일반 적용률	40% - 2,540만	148,060,000원
추가 적용률		126,060,000원

#계산 편의상 기본공제액(250만 원)과 중과세율은 무시함

(자료. 이성호 세무사)

 

(3) 자진 말소와 자동 말소하는 경우 적용 여부 판단

 

1) 임대주택이 ‘단기 임대주택’인 경우

 

지난 2020년 8월 17일까지 존재했던 민간임대주택특별법상 단기 민간 임대주택의 경우 의무 임대 기간은 4년 이상일 것을 요건으로 한다. 따라서 단기 임대주택을 의무 인대 기간이 충족하기 전에 자진 말소하는 경우이든, 의무 임대 기간을 모두 충족한 이후 자동 말소하는 경우이든 임대 기간이 6년에 미달하므로 장.특공제 추가 적용이 불가능하다.

 

2) 임대주택이 ‘장기임대주택’인 경우

 

지난 2020년 8월 18일을 기점으로 장기임대주택의 의무 임대 기간이 종전 8년에서 10년으로 연장되었다. 의무 임대 기간 중 6년 이상을 임대하고 자진 말소하는 경우라면 장.특공제 추가 적용이 가능하다. 또한, 의무 임대 기간을 모두 충족하는 자동 말소인 경우라면 자동으로 6년 이상 임대 요건이 충족되는 것이므로 역시 장.특공제 추가 적용이 가능하다.

 

 

2. 임대 기간이 ‘8년 이상’이라면 ‘최대 70%’의 장.특공제를 적용받자

 

거주자인 임대사업자가 다음 요건을 충족하면서 임대주택을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 장.특공제 적용 시 최소 50% ~ 최대 70%의 장.특공제를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 장.특공제가 적용되는 양도차익은 임대 기간 중에 발생한 양도차익에만 적용되므로 임대주택의 전체 보유 기간 중 임대 기간을 제외한 기간에 해당하는 양도차익은 일반적인 장.특공제율이 적용됨에 유의해야 한다.

 

(1) 적용요건

구분	적용요건
면적요건	주거전용면적 85㎡ 이하
가액요건	(임대 개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하****
증액제한	임대료(보증금) 증액율 5% 이내*****
임대기간	최소 8년 이상
등록요건	지방자치단체 및 세무서 등록******

 

(2) 장.특공제 적용률

임대기간	3년이상	~	7년~8년
일반적용률	6%		14%
특별적용률	6%		14%

 

임대기간	8년~9년	9년~10년	10년 이상
일반적용률	16%	18%	20%
특별적용률	50%	50%	70%

# 임대 기간이 3~7년까지는 일반적용률로 함

(자료. 이성호 세무사)

 

(3) 특별공제 효과를 극대화하기 위해서는 주택취득 후 바로 임대 등록하는 것이 좋다.

 

‘최대 70%’의 장.특공제가 적용되는 양도차익은 임대 기간 중에 발생한 양도차익에만 적용된다. 가령, 양도하는 임대주택의 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간이 20년이고 이 중 요건을 충족한 등록임대 기간이 10년인 경우를 가정한다면, 전체 양도차익 중 50%에 해당하는 임대 기간분 양도차익만 특별 적용률이 가능한 것이다.

 

따라서, 아주 오래전에 취득하여 보유기간이 매우 긴 임대주택이라면 상대적으로 장.특공제 특별적용으로 인한 양도소득세 감면 혜택이 크지 않을 수 있다.

 

(4) 자진 말소와 자동 말소하는 경우 적용 여부 판단

 

1) 자진 말소인 경우

 

장.특공제 특별적용은 최소 8년 이상을 임대할 것을 요건으로 한다. 지난 2015년 12월 28일을 기점으로 준공공임대주택의 의무 임대 기간이 종전 10년에서 8년으로 변경되었으므로 2015년 12월 28일 이전까지 등록한 임대주택을 8년 이상 임대 후 자진 말소하는 경우에는 장.특공제 특별적용이 가능하나, 그 이후에 등록한 임대주택은 8년 의무 임대 기간을 적용받으므로 자진 말소하는 경우 특별적용이 불가능하다.

 

2) 자동 말소의 경우

 

2015년 12월 28일까지 등록한 임대주택의 경우 10년 이상 의무 임대 기간을 모두 충족하고 자동 말소하므로 70%의 특별공제가 적용된다. 또한, 2015년 12월 28일 이후 등록한 임대주택의 경우에도 역시 최소 8년 의무 임대 기간을 모두 충족하므로 50%의 특별공제가 적용된다.

 

 

3. 임대 기간이 8년 이상인 경우라면 둘 다 중복 적용이 가능한가요?

위 장.특공제 ‘추가 적용’과 ‘특별적용’ 규정은 서로 중복하여 적용이 불가능하다. 따라서 임대 기간이 8년 이상이라고 하더라도 위 규정을 모두 적용할 수 없으므로 양도소득세가 가장 적게 나오는 규정을 비교해보고 선택 적용해야 함에 주의하자.

 

 

 

*2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용함

**2019년 2월 12일 이후 신규임대 또는 갱신임대분부터 적용함

***2018년 3월 31일까지 지방자치단체 및 세무서에 등록해야 함

****2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용함

*****최초 등록 시점부터 적용함

******매입임대주택의 경우 2020년 12월 31일까지 지방자치단체 및 세무서에 등록해야 함