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Summary

10년 이상 “계속하여” 임대하는 경우 양도소득세 100% 감면적용이 가능함 전체 보유 기간에 “임대 기간”동안에 발생하는 과세 대상 소득금액을 감면 대상으로 함 임대주택의 “자진 말소” 또는 “자동 말소”의 경우 감면 여부 판단에 주의가 필요함

 

거주자가 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택(구. 준공공임대주택)을 취득하여 10년 이상 계속하여 임대하고 양도하는 경우 임대 기간에 발생한 양도소득세를 100% 감면한다. 다만, 양도소득세 감면 대상인 장기일반민간임대주택 등은 지방자치단체의 임대사업자 등록증상 준공공임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 등록표시되어야만 적용이 가능하다.

 

(1) 적용요건

구분	적용요건
면적 요건	주거전용면적 85㎡ 이하
가액 요건	(임대개시 당시) 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하
증액 제한	임대료(보증금) 증액률 5% 이내
임대 기간	최소 10년 이상
등록 요건	취득 후 3개월 이내 지방자치단체 및 세무서 등록

 

 

(2) 임대주택의 보유 기간에 “임대 기간”이 얼마나 되는지 점검해보자.

 

임대주택의 양도소득세 감면은 “임대 기간 동안” 발생한 양도소득분에 대해 적용한다. 따라서, 양도하는 임대주택의 전체 보유 기간 중 공실 또는 소유자의 직접 거주기간에 따라 감면 대상 양도소득세가 달라지므로 감면 효과 역시 유의미하지 않을 수도 있다. 다음 계산예시에 따르면 임대주택의 전체 보유기간은 거주기간과 임대 기간은 합한 20년이나 실제 임대 기간은 15년이므로 과세 대상 양도소득금액의 75%만 감면 적용 대상이 된다.

 

(자료. 이성호 세무사)

 

 

[단위:원]

구분	일반 양도 시	감면 적용 시
양도차익	500,000,000	500,000,000
장기보유 특별공제	150,000,000	150,000,000
양도소득금액	350,000,000	350,000,000
감면 대상 양도소득금액	-	262,500,000(75%)
과세 대상 양도소득금액	350,000,000	87,500,000(25%)
세율	40%-2,540만 원	24%-522만 원
산출세액	114,600,000	15,780,000
농어촌특별세	-	감면세액의 20%

*계산조건 : 양도차익 5억 원, 보유기간 15년, 일반세율 가정, 기본공제(250만 원) 무시

 

 

(3) 10년 이상 “계속하여” 임대 가능한지 판단하자.

 

양도소득세 감면을 위한 임대 기간은 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 “계속하여” 임대하는 경우에만 적용된다. 이는 지난 시간 살펴본 최소 8년 이상 임대하는 경우 50%(또는 70%)의 장.특공제 특별적용과는 다른 점이다. 장.특공제 특별적용을 위해서는 임대 기간을 “통산하여” 판단하므로 계속하여 임대할 필요는 없다. 그러나 양도소득세 감면 규정은 계속하여 임대할 것을 조건으로 하므로 감면 적용을 위한 임대 요건이 훨씬 까다롭다.

 

다만, 다음의 경우에는 예외적으로 해당 기간 동안 계속하여 임대한 기간으로 인정한다.

 

기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간 공익 수용사업 등에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 주택 정비 사업 등 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

 

 

(4) “자진 말소”와 “자동 말소”의 경우 감면 여부 판단에 주의하자.

 

양도소득세 감면 규정은 10년 이상 계속하여 임대할 것으로 조건으로 하므로 의무 임대 기간이 10년에 미달하는 경우라면 자진 말소하더라도 감면 혜택을 적용받을 수 없다. 임대주택 관련법의 연혁을 살펴보면, 지난 2015년 12월 29일 전까지는 임대주택법에 따라 준공공임대주택으로서 의무 임대 기간이 10년 이상이었으나 2015년 12월 29일 이후부터는 새로운 민간임대주택특별법에 따라 준공공임대주택의 의무 임대 기간이 8년으로 변경되었다. 따라서, 자진 말소의 경우 어떠한 장기임대주택으로 등록하더라도 감면 규정의 적용이 불가능하다.

 

그러나 자동 말소의 경우는 감면 적용이 가능할 여지가 있다. 자동 말소는 기본적으로 의무 임대 기간을 모두 충족한 임대주택을 대상으로 지방자치단체의 장이 말소 주체가 되는 것이므로 2015년 12월 29일 전까지 등록분의 경우 10년 이상의 의무 임대 기간을 충족하여 자동 말소하는 경우 감면 적용이 가능하나, 2015년 12월 29일 이후 등록분부터는 의무 임대 기간이 8년이므로 자동 말소하는 경우에도 감면 적용이 불가능하다.