제네시스박

2022.09.06 11:00

세금/절세

혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세, 생각보다 종류가 많습니다!

Summary

  1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 방법입니다.
  2. 혼인으로 인한 합가일은 ‘OOOOO’ 기준!
  3. 생각보다 종류가 많은 비과세 방법, 함께 살펴봅니다!

 

앞서 우리는 이사 등 ‘대체 주택'을 통한 일시적 2주택 비과세 방법을 살펴보았습니다. 즉, 종전 주택에서 더 나은 신규주택으로 이사를 할 때 일정 요건을 갖춰서 취득, 매도하면 비록 2주택이라 하더라도 종전 주택 비과세가 가능하다고 설명해 드렸습니다.

 

마찬가지로 혼인으로 합가해서 2주택이 되는 경우라 하더라도 일정 요건을 갖추면 비과세해줍니다. 왜 비과세라는 혜택을 주는 것일까요? 그리고 그 조건은 무엇일까요?

 

1.png

(그림 1) 혼인으로 인한 일시적 2주택

(자료. 제네시스박)

 

(그림 1) 사례에서 남성 경우 1주택자로 별도 세대를 구성해서(가령, 일정 소득, 만 30세 이상 등) 1주택 비과세가 가능하다고 가정하겠습니다. 당연히 주택이 있는 다른 가족과 함께 살고 있다면 이때는 주택 수가 추가된다는 건 이미 기존 칼럼에서 설명해 드렸습니다. 마찬가지로 여성 역시 1세대를 구성하는 능력이 되고 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 가정합니다.

 

이 경우 혼인을 하면 당연히 세대가 합가가 되고 그 결과 1세대 ‘2주택'이 되는데, 주택 수가 1주택에서 2주택이 되었으니 ‘비과세 불가'라고 한다면 어떻게 될까요?

 

‘비과세가 안 되니 이 사람과 혼인하지 말아야겠군' 하는 경우가 나올 수 있지 않을까요? 물론 그런 경우는 매우 드물겠지만 만에 하나 이런 일이 발생한다면 세법으로 인해 혼인의 자유를 침해할 수도 있기에 이에 대해 세법은 적절한 조치를 하게 되는 것입니다. 이때 그 적절한 조치란 다음과 같습니다.

 

 

혼인 합가 후 5년 이내 매도하는 주택은 비과세 가능!

 

우리 세법은 혼인으로 인해 2주택이 되는 경우 다음과 같은 경우에 비과세 혜택을 줍니다.

 

  • 혼인신고일 이후 5년 이내에 주택을 매각할 것
  • 해당 주택은 1세대1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 혹은 거주 등)을 갖출 것
  • 매각하는 주택의 소유자는 남성, 여성 구분하지 않음

 

우선 남성, 여성 구분하지 않고 어떤 주택이든 5년 이내 매각하면 된다는 점이 매력적입니다. 이사의 경우에는 3년 이내였으며 신규주택 취득 당시 신규, 종전 둘 다 조정대상지역에 위치한 경우 2년 이내로 매도 기간이 짧아졌지만(단, ‘22.5.10 이후 양도분), 혼인의 경우에는 지역 상관없이 무조건 5년입니다.

 

물론 해당 주택은 1세대1주택 요건을 갖춰야 합니다. 2년 이상 보유를 했어야 하며 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주를 했어야 합니다. 다시 한번 강조드리지만, 실제 거주하고 있는 유주택 가족이 있다면 이때는 주택 수가 1주택보다 많아서 비과세가 안 될 수 있으니 유의 바랍니다.

 

 

혼인 합가 기준일은 ‘혼인신고일'!

 

여기에서 한 가지 재미있는 사실이 있는데요, 혼인 합가 기준일은 ‘혼인신고일'이라는 점입니다(소득세법 집행기준 89-115-22). 지금까지 세대합가는 ‘실질을 중심으로' 판단하였는데요, 혼인의 경우 실제 동거 일을 파악하기가 모호할 수 있고 단순히 결혼식을 올린 날로 정하기도 어려움이 있어서인지 우리 세법에서는 ‘혼인신고일'을 기준으로 혼인 합가 일을 판단하고 있습니다.

 

그래서일까요? 간혹 수강생분들에게 질문을 받다 보면 혼인신고일을 최대한 늦춰서 비과세 받기 더 유리한 상황으로 놔둔다고 합니다.

 

가령, 실제 동거를 하더라도 각각 모두 세대를 구성할 수 있는 조건을 갖춘 상태에서 1주택 비과세 상태를 만든 후, 어느 한쪽이 추가로 주택을 취득하면 당사자는 일시적 2주택 비과세도 가능하기에 그렇습니다.

 

물론 반대로 이혼하는 경우에는 1) 서류상 이혼을 하고, 2) 실제 생계를 달리하여 세대를 구분해야 세대 분리가 됩니다. 가령 서류상으로만 이혼을 하고 실제 같이 살고 있는 ‘사실혼' 관계라면 우리 세법은 같은 세대로 보아 비과세 여부를 판단합니다. (아무리 절세가 중요하더라도 이렇게 거짓 이혼을 하시면 안 되겠죠?)

 

 

비과세 요건은 중첩 적용도 가능!

 

몇 가지만 더 추가로 알아볼까요?

 

가령 남성은 일시적 2주택 상태 그리고 여성은 1주택 상태에서 혼인신고를 하면 혼인 합가로 인한 비과세와 일시적 2주택 비과세가 모두 적용이 될까요? 이 경우에는 특례가 중첩 적용됩니다. 따라서 남성 일시적 2주택 상태에서 일부를 비과세하고, 또한 5년 내 어느 한 쪽 주택을 매도하여 2채를 비과세하고 주택 1채만 남길 수도 있습니다.

 

하지만 남성도 일시적 2주택, 여성도 일시적 2주택 상태에서 다시 혼인신고를 통해 혼인 합가를 한 후 일시적 2주택 비과세 특례와 혼인 합가 비과세 특례를 모두 받을 수는 없습니다. 이 경우는 비과세가 불가하오니 유의 바랍니다.

 

물론 비과세 판단은 엄격 해석하고 무엇보다 ‘세대 기준 주택 수'가 중요하오니, 비과세가 가능하다고 생각되면 혼자 판단하시고 세무사 등 전문가와 사전에 충분히 알아본 후 의사결정을 하시기 바랍니다.

 

그리고 비과세도 좋지만, 더 중요한 건 부부간 행복한 결혼생활을 하는 것이겠죠? 감사합니다. 

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.