장경철

2022.09.05 11:00

투자

요즘 주택시장 많을수록·클수록 좋다…다다익선(多多益善), 거거익선(巨巨益善) 단지 뜬다

Summary

투자가치

다다익선(多多益善거거익선(巨巨益善) 핵심정리

구분

핵심 내용

다다익선

역이 많으면 많을수록

(다중 역세권)

  • 이용할 수 있는 노선이 많을수록 수도권 주요 지역으로 환승 없이 빠르게 이동할 수 있어 시간과 비용을 절감할 수 있고, 전철 역사 개수에 따라 유동 인구도 증가하기 때문에 주거용 부동산은 물론 수익형 부동산까지 가치 상승을 기대해볼 수 있음
  • 또, 풍부한 배후 수요가 바탕이 되므로 부동산 시장이 불황일 때도 안정성을 확보하게 됨

O세권 많으면 많을수록

(다세권 프리미엄)

  • 코로나가 장기화함에 따라 생활 반경이 좁아졌으며 이러한 사회 분위기에 주거 트렌드도 달라지고 있는 모습임
  • 주거지에 지하철이 가깝고 도보 통학이 가능하며 인근에 공원, 백화점, 대형 쇼핑몰, 대형 병원 등이 위치해 쾌적한 환경까지 입지적 장점을 고루 갖춘 곳이라 할 수 있음

거거익선

아파트 대형 평수 선호↑

  • 재택근무 등 실내 활동이 늘어나면서 주거 기능뿐만 아니라 일과 여가생활이 모두 가능한 큰 평형 아파트를 선호하는 현상이 강해지면서임
  • 대형 평형에 대한 인기가 높아진 이유 중 하나는 그동안 대형 평형이 중소형보다 가격 상승 폭이 적다 보니 ‘갈아타기’ 수요가 접근이 가능해졌다는 점임

오피스텔 중, 대형화

  • 최근 금리 인상과 대출 규제 강화 등으로 대출한도는 낮아지고 이자 상환 부담이 커지자 자금 부담이 적은 초소형 아파트와 아파트를 대체할 수 있는 중대형 오피스텔에 관심이 높아지고 있는 것으로 업계는 풀이됨

(자료.업계종합)

 

부동산 침체기가 장기화하면서 주거용 분양시장에서도 '옥석 가리기'가 계속 이어지고 있는 가운데 분양 불패로 불리던 서울 지역마저 올 6월 기준으로 미분양 주택이 700가구를 넘어선 것으로 나타났다.

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 기준 서울지역 민간 미분양 주택은 총 719가구로, 지난 1월(47가구) 대비 15배 가까이 늘어난 것으로 조사됐다.

 

올 상반기 서울의 미분양 주택 수는 ▲1월 47가구 ▲2월 47가구 ▲3월 180가구 ▲4월 360가구 ▲5월 688가구에 이어 계속 급등세를 보이고 있다.

 

지난 6월 민간 미분양 주택을 전용면적별로 따져보면 ▲전용 면적 40㎡ 이하가 275가구 ▲전용 40~60㎡ 262가구 ▲전용 60~85㎡ 180가구 ▲전용 85㎡ 초과 2가구로 주로 중소형 평형에 집중돼 있었다.

 

단지별로는 서울 마포구 노고산동 소재 도시형 생활주택인 '마포 빌리브 디에이블'이 가장 많은 미분양이 발생했는데, 이 단지는 총 256가구 중 단 11가구만 계약에 성공해 245가구가 미분양 주택으로 남았으며 또 고분양가 논란이 일었던 강북구 수유동 소재 '칸타빌 수유팰리스'는 총 216가구 중 179가구가 계속 미분양으로 남았고, 미아동 '한화 포레나 미아' 역시 총 424가구 중 139가구가 미분양 상태인 것으로 나타났다.

 

특히 준공 후 미분양 주택의 비중도 더 급격하게 늘어 부동산 시장의 우려는 더욱 커지고 있다. 지난 6월 기준 준공 후 민간 미분양 주택은 총 215가구로, 전월(37가구)과 비교하면 한 달 만에 178가구가 증가한 것으로 나타났다.

 

업계에서는 아직 미분양 주택의 수가 집값의 대세 하락을 우려할 정도는 아니라면서도 하반기 공급되는 대단지들의 분양 실적을 지켜봐야 한다고 했다.

 

최근 미분양 주택들이 왜 미분양으로 남았는지 수요자들은 분석해 볼 필요가 있다. 주거용 분양시장이 실수요자들 위주로 개편되면서 교통이나 교육환경이 열악한 지역에 소재하는 나홀로 아파트, 입지가 떨어지는 오피스텔 등은 미래가치가 떨어지는 주택들은 분양받으려 하지 않다 보니 미스매칭이 이뤄진 것으로 분석이 된다.

 

서울의 경우 아직 주택 공급이 해소되지 않은 시기이기 때문에 대세 하락을 우려할 정도의 숫자는 아니라는 게 업계의 공통된 견해이기도 하다.

 

실제 지난 2009년 집값이 완만하게 떨어질 당시에는 서초구의 대장 아파트인 반포 래미안 퍼스트나 반포 자이 등도 미분양이 나온 바 있는데 올 하반기에도 반포 래미안 원베일리나 방배5구역 등 입지가 좋은 대형단지의 분양 결과가 어떻게 나오느냐를 봐야 할 것 같다. 만약 이런 단지들도 미분양이 나온다면 대세 하락이 맞는다고 봐야 할 것으로 보인다.

 

요즘 주택시장에 많을수록·클수록 좋다 바람이 불고 있는데 그 두 가지 용어가 다다익선(多多益善)과 거거익선(巨巨益善)인데 실제 부동산 시장에 어떻게 적용되고 있는지 살펴보기로 하자.

 

먼저 많을수록 좋다는 의미인 다다익선이 적용되는 경우 크게 두 가지가 있다. 거주지 인근에 지하철역이 많으면 많을 수록(다중 역세권)과 요즘 부동산 시장의 신조어인 O세권 많으면 많을수록(다세권 프리미엄) 좋다는 의미이다.

 

다음으로 거거익선(巨巨益善)이 있는데 크면 클수록 좋다는 의미다. 쉽게 표현하면 아파트도 대형 평수가, 오피스텔도 중대형이 좋다는 의미다.

 

 

다다익선(多多益善)

 

①역이 많으면 많을수록(다중 역세권)=대한민국 인구의 절반이 거주하는 수도권에서 전철 역사나 노선의 개수가 많을수록 주변 부동산의 가치도 덩달아 높아지고 있는 것으로 나타났다.


이는 해마다 철도망이 대거 확충되면서 수도권 대다수 지역이 역세권에 포함되고 있기 때문이다. 이에 따라, 소비자들의 눈높이도 높아지면서 단순히 하나의 역사에 만족하지 않고 2~3개 이상의 노선과 역사를 원하고 있다.


이용할 수 있는 노선이 많을수록 수도권 주요 지역으로 환승 없이 빠르게 이동할 수 있어 시간과 비용을 절감할 수 있고, 전철 역사 개수에 따라 유동 인구도 증가하기 때문에 주거용 부동산은 물론 수익형 부동산까지 가치 상승을 기대해볼 수 있다. 또, 풍부한 배후 수요가 바탕이 되므로 부동산 시장이 불황일 때도 안정성을 확보하게 된다.

 

여러 역을 한꺼번에 이용이 가능한 멀티 역세권 오피스텔이 분양시장에서 인기를 과시하고 있다.

 

직장인이 주 수요층인 오피스텔의 특성상 편리한 출퇴근 여건과 역을 중심으로 형성된 다수의 생활 편의시설로 수요가 꾸준히 몰리기 때문이다. 최근 선보인 2개 이상 노선의 역세권 오피스텔은 청약 경쟁이 치열하고, 희소성 부각으로 가격 오름폭도 큰 것으로 나타났다.


일반적으로 역세권 오피스텔은 지하철이 가까워 비역세권보다 수요층이 두텁다. 지하철역을 중심으로 형성된 상권과 생활 편의시설로 주거 편의성도 높다. 특히 2개 이상 노선을 이용할 수 있는 멀티 역세권 오피스텔은 '희소성' 가치까지 더해지며 매매가격 상승 폭이 크다.

 

실제로 KB국민은행 부동산 시세 기준 서울 용산구 한강로1가에 위치한 오피스텔 '대우 용산 월드마크' 전용 86㎡의 지난해 12월 평균 매매가격은 11억 2,250만 원이다. 올해 1월 평균 매매가격(9억 1750만 원) 보다 2억 500만 원 올랐다. 단지는 서울 지하철 4·6호선 환승역인 삼각지역 역세권 입지다. 서울 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역 역세권에 위치한 '여의도자이' 전용 83㎡의 현재(12월) 평균 매매가격은 10억 9500만 원이다. 올해 1월 평균 매매가격(10억 500만 원) 보다 9,000만 원 오른 셈이다.


KTX와 SRT 역 인근으로도 더블 역세권 오피스텔의 가격 상승 폭은 두드러지고 있다. KTX·SRT 천안아산역을 도보로 이용할 수 있는 오피스텔 '천안불당시티프라디움3차' 전용 84㎡의 현재(12월) 매매가격은 4억 5,000만 원(KB시세 기준)이다. 올해 1월 3억 9,000만 원과 비교하면 6,000만 원 올랐다. 천안아산역에서 KTX를 이용하면 서울역까지 40분대, SRT를 이용하면 수서역까지 30분대 소요된다.


GTX·신안산선, 지하철 신설 및 연장, 경전철 등 굵직한 교통망 개발이 가시화되면서 더블, 트리플, 쿼드러플로 거듭나는 역세권 단지들이 조명받고 있다. ‘도보 1분’, ‘단지 바로 앞’ 등 전철역과의 거리를 강조하던 기존 역세권의 의미에 더해 노선 개수가 역세권의 가치를 결정짓는 또 다른 트렌드로 자리 잡고 있는 셈이다.

 


②O세권 많으면 많을수록(다세권 프리미엄)

 

코로나가 장기화함에 따라 생활 반경이 좁아졌다. 이러한 사회 분위기에 주거 트렌드도 달라지고 있는 모습이다. 특히, 단지에서 멀리 가지 않고 반경 1㎞ 내에서 다양한 인프라를 누릴 수 있는 다(多)세권 단지가 대세로 떠오르고 있다.

 

‘다(多)세권’은 기존의 역세권, 학세권, 공세권, 숲세권, 몰세권, 의세권 등과 같이 어느 한쪽의 인프라만 특화된 것이 아니라 여러 인프라를 한 번에 누릴 수 있는 권역을 뜻한다.

 

쉽게 말해 주거지에 지하철이 가깝고 도보 통학이 가능하며 인근에 공원, 백화점, 대형 쇼핑몰, 대형 병원 등이 위치해 쾌적한 환경까지 입지적 장점을 고루 갖춘 곳이라 할 수 있다.


실제로 이러한 단지는 분양 시장에서 높은 선호도를 보였다. 지난해 7월에 롯데건설이 경상남도 창원시 마산회원구 일대에 분양한 ‘창원 롯데캐슬 센텀골드’ 는 평균 70.58대 1의 높은 청약 경쟁률로 전 타입 1순위 마감됐다. 단지 역시 반경 1㎞ 내에 마산고속버스터미널과 홈플러스, 신세계백화점, 삼각지공원, 봉덕초, 창신중·고 등 원스톱 생활권이 마련돼 흥행에 성공한 것으로 보인다.


프리미엄 상승세도 가파르다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 3월 입주를 마친 부산광역시 북구 화명동 일대의 ‘화명 푸르지오 헤리센트’ 전용면적 84㎡는 7억 2,680만 원(4월, 18층 기준)에 실거래됐다. 이는 분양가가 4억 4,090만 원이었음을 감안하면 3억 가량이 오른 셈이다. 단지는 인근에서 부산 지하철 2호선 화명역, 롯데마트, 명진근린공원 등 다방면의 인프라를 누릴 수 있다는 점이 프리미엄 상승에 기인한 것으로 해석된다.


부동산시장에서 주거 만족도를 결정하는 가장 큰 요소가 바로 주변에 갖춰진 생활 인프라다. 이에 오피스텔시장에서도 다양한 인프라를 품은 단지들이 주목받는다. 부동산시장이 실수요자 중심으로 개편되면서 실제 거주 시 편리함을 따지게 된 것이다. 오피스텔 역시 인프라 수준이 단지의 가치를 더욱 높인다.


단순히 교통 편의성을 위한 역세권만으로는 최근 오피스텔 수요자들이 원하는 인프라 조건을 충족하지 못한다. 오피스텔이 아파트를 대신할 주거 상품으로 주목을 받는 만큼, 자녀의 안심 통학이 가능한 학세권, 쾌적한 녹지환경을 갖춘 공세권, 쇼핑 및 문화를 손쉽게 누릴 수 있는 몰세권 등 다양한 요소들이 주거지를 선택할 때 고려하는 요인으로 떠오른다.


실제 다세권 오피스텔 단지는 실수요자들 사이에 큰 인기를 누리고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 4월 경기도 고양시 덕은지구에 공급한 ‘덕은 DMC 에일린의 뜰 센트럴’ 오피스텔은 210실 모집에 9,117건이 접수되며 평균 43.4대 1을 기록했다. 이 단지는 한강 및 다수의 공원, 유치원(신설 예정)과 초등학교 등이 도보 거리에 있고 단지 내 상업시설이 함께 조성돼 각종 생활 인프라를 고루 누릴 수 있는 것이 장점으로 꼽힌다.


같은 달에 인천 서구 당하동 검단신도시에서 공급된 ‘검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차’ 오피스텔은 64실 모집에 3,893건이 접수되면서 평균 경쟁률 60.83대 1을 기록했다. 이 단지 인근에는 인천아라꿈유치원, 해든초 등과 다수의 천, 법원 및 검찰청(예정) 등이 들어섰다.


이런 상황 속 다세권 오피스텔 단지의 시세도 상승세가 남다르다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 ‘그랑시티자이’ 오피스텔의 전용 54㎡는 올해 5월 3억 5,800만원에 거래돼 지난해 5월 2억 4,500만 원 대비 1억 1,300만 원이 올랐다. 이 단지 가까이에는 안산호수공원, 안산갈대습지공원, 시화호 등과 초등학교 및 한양대학교(에리카 캠퍼스), 각종 편의시설이 자리했다.


대전시 유성구 장대동에 위치한 ‘넥스투빌’ 오피스텔의 전용 45㎡의 매매가도 크게 올랐다. 올해 4월 기준 5억 5,000만 원에 매매돼 지난해 4월(4억 6,000만 원) 대비 9,000만 원이 올랐다. 이 단지 주변에는 대전 지하철 1호선 구암역, 유성초 및 유치원, 유성천 및 다수 공원, 그 외 편의시설 등이 다양하게 갖춰졌다.

 

 

거거익선(巨巨益善)

 

①아파트 대형 평수 선호↑=코로나19 대유행이 장기화하면서 그동안 고전을 면치 못했던 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 평형 아파트가 다시 뜨고 있다. 재택근무 등 실내 활동이 늘어나면서 주거 기능뿐만 아니라 일과 여가생활이 모두 가능한 큰 평형 아파트를 선호하는 현상이 강해지면서다.

 

부동산R114가 조사한 결과에 따르면 지난해 전국 전용 85㎡ 초과 아파트의 평균 청약경쟁률은 68.1대1을 기록해 2020년(65.6대1)보다 높아진 것으로 나타났는데 전용 85㎡ 초과 아파트의 청약 경쟁률 통계를 작성한 2002년 이후 가장 높은 기록이다. 반면 전용 60㎡ 이하 및 전용 60~85㎡의 경쟁률은 다소 낮아졌다.

 

대형 평형에 대한 인기가 높아진 이유 중 하나는 그동안 대형 평형이 중소형보다 가격 상승 폭이 적다 보니 ‘갈아타기’ 수요가 접근이 가능해졌다는 점이다.

 

실제로 서울 강서구 화곡동의 한 대단지 아파트 전용 85㎡는 최근 실거래 기준 1개월 평균가가 13억 9,000만 원이지만 15평이나 더 넓은 전용129㎡는 16억 8,500만 원 수준이다.

 

대형 아파트는 지난 2000년 초부터 비선호 평형이 됐다. 1~2인 가구 증가와 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 투자 대상으로 가치가 컸던 매력이 없어지면서다. 당시에는 ‘몰락’이라는 말까지 나오면서 업계에서는 대형 평형대 외면현상이 고착화할 것이란 전망이 우세했다.

 

실제 분양시장에서도 대형 물량이 급격히 줄었다. 부동산R114에 따르면 2014년 한해 서울에 공급된 85㎡ 이상 아파트는 전체 공급량의 5%에 불과했다. 20%에 달했던 예년과 비하면 큰 폭 줄어든 셈이다.

 

하지만 최근에는 건설사들도 분위기가 사뭇 다르다. 그동안 중소형 아파트 위주로 공급하면서 대형의 희소성이 높아진 데다 선호 현상까지 나타나자 중대형 공급에 집중하는 모습인데 희소성이 높아진 데다 코로나19로 인한 대형 평형 선호 분위기가 높아지고 있어서다.

 

작년 초 분양한 현대건설의 ‘힐스테이트 대명 센트럴’은 전용면적 84~150㎡ 중대형 평형대 861가구로 구성했고 DL이앤씨도 인천 영종 국제도시 A28 블록에 전용면적 98㎡ 단일 대형평수의 ‘e편한세상 영종 국제도시 센텀베뉴’ 547가구를 분양했다. 지난해 12월에는 한화건설이 충남 천안시 서북구 성성동·백석동 일대에 전용 84~114㎡ 중대형 평형대의 ‘한화 포레나 천안 노태’를 분양했다.

 

업계에서는 코로나19 변이 확산 등 전염병이 계속 나돌면서 재택근무 등 집 안에서의 생활이 늘었고 자연스럽게 대형 평형대를 선호하는 경향이 강해지면서 건설사들도 업무공간 등을 따로 배치하는 등 다양한 평면의 상품을 선보이고 있는데 위드 코로나 시대에 대형의 인기는 계속될 것으로 전망하고 있다.

 

 

②오피스텔 중, 대형화=최근 오피스텔이 부족한 소형 아파트의 대체제로 떠오르면서 공급되는 크기가 커지고 있다.

 

실제 전용면적 84㎡ 이상이 1,924실로 지난해 같은 기간 1,056실보다 868실이 증가했다. 이 가운데 전용면적 100㎡ 이상 오피스텔은 지난해 분양이 없다가 9월 바닥난방 설치를 120㎡까지 확대하면서 올해 상반기 114실로 늘었다.

 
이는 최근 금리 인상과 대출 규제 강화 등으로 대출한도는 낮아지고 이자 상환 부담이 커지자 자금 부담이 적은 초소형 아파트와 아파트를 대체할 수 있는 중대형 오피스텔에 관심이 높아지고 있는 것으로 업계는 풀이하고 있다.

 

오피스텔 가격도 중대형 위주로 강세를 보인다. 한국부동산원 자료에 따르면 1년간(2021년 6월~2022년 6월) 면적별 변동률은 전용 85㎡ 초과가 9.05%로 가장 높았고, 이어 ▷60㎡ 초과 85㎡ 이하 8.55% ▷40㎡ 초과 60㎡ 이하 4.71% ▷40㎡ 이하 1.94% 순이었다.

 
전용면적 40㎡ 이상 오피스텔 청약 경쟁률도 치열했다. 올해 청약홈에서 청약을 받은 4,554실에 5만 5,667건의 청약이 몰려 평균 12.2대을 기록한 것으로 나타났다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’, ‘대전 하늘채 스카이앤 2차’, ‘병점역 서해 스카이팰리스’ 1단지에는 1만 건이 넘는 청약이 쏟아졌다.


오피스텔은 아파트와 달리 청약 제약도 적다는 점도 강점이다. 만 19세 이상이면 청약통장, 거주지 제한, 주택 소유 여부 등과 관계없이 청약할 수 있다. 청약통장과 가점 여부에 상관없이 분양 신청자를 대상으로 하는 추첨을 통해 당첨자를 선정하며, 분양받아도 아파트 청약 시 무주택 요건을 유지할 수 있다.

 

전망도 밝은 편이다. 수도권 아파트 가격이 많이 올라 아파트 소형 타입과 동일한 중대형 오피스텔로 관심이 쏠리는 것으로 분석된다는 게 업계의 이야기다.

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