장보혜 변호사

2022.08.31 16:00

법률

분양계약 체결 후 계약을 취소하는 것은 가능할까?

Summary

  • 단순 변심의 경우 계약을 해제하려면 계약금을 포기하여야 하나, 기망행위로 인해 분양계약이 체결되었다면 계약 취소가 가능하고, 계약금을 반환받는 것은 물론 사안에 따라 손해배상청구까지 가능
  • 시행사 측의 구두 설명에만 의존하지 말고 계약서 기재 사항을 정확히 확인 후 계약을 체결해야

 

분양사무소에 방문하여 설명을 듣고 곧바로 분양계약을 체결한 뒤 집에 돌아와 가족과 상의하거나 설명에 대해 확인을 하는 과정에서 계약 체결을 후회하며 경제적 손실 없이 계약을 무효화할 방법은 없는지 문의하는 상담사례를 자주 접하게 된다. 이와 같은 경우 경제적 손실 없이 계약을 무효화하는 것은 가능할까?

 

 

단순 변심에 의한 계약해제의 경우 계약금 몰취

 

계약은 민법상 해약금 규정에 따라 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 따라서 교부자의 단순 변심에 의한 계약해제의 경우 계약금은 몰취된다.

 

 

분양설명 당시 기망행위가 있었다면 취소 가능

 

그렇다면 이와 같이 매수인의 단순 변심으로 계약해제를 하는 방법 이외에 계약을 무효화할 다른 방법은 없을까? 분양계약을 체결한 것이 기망행위에 의한 것이라면 민법상 계약을 취소할 수 있고 계약금을 반환받는 것은 물론 손해배상청구도 가능하다.

 

구체적인 사안을 통해 어떤 경우에 기망행위로 인한 취소가 가능한지 살펴보도록 하자.

 

① A씨가 “저리 대출”이라는 설명을 듣고 분양계약을 체결하면서 ‘계약 내용을 충분히 설명받았고, 계약 체결 이후 상담상의 문제로 시행사 등에 민•형사상 이의제기를 하지 않겠다’는 내용의 사실확인서를 작성한 경우: 취소 불가능

 

위 사안에서 법원은 “광고에 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다”, “거래의 중요사항에 관해 구체적 사실을 신의칙에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지해 기망했다고 볼 수 없다”고 판단하였다.

 

A씨가 계약 당시 일체의 민형사상 이의제기를 하지 않겠다는 사실확인서를 작성한 사실, 계약서에는 저리 대출이나 수익보장 등의 분양조건을 보장하는 내용이 기재되어 있지 않았다는 사실 등이 중요하게 고려된 판결로서 분양계약을 체결할 때 저리 대출”, “수익보장등의 설명에 현혹되지 않도록 주의를 하여야 할 것이다.

 

② 시행사는 분양공고 등에서 점포 내부에 기둥의 위치를 확인하라고 안내하였을 뿐 계약서 작성 당시 내부 기둥에 대해 고지를 하지 않은 사안: 취소 가능

 

A씨는 기둥이 있는지 모르고 상가 분양계약을 체결하였다가 추후 약 90cm가 넘는 기둥을 발견한 뒤 분양계약 취소 및 손해배상을 청구하였다.

 

이에 법원은 시행사는 분양계약 당시 상가 기둥이 존재한다는 점에 관해 고지할 의무가 있었으나 이를 위반하였으므로 A씨는 기망행위를 이유로 계약을 취소할 수 있다고 판단하였다.

 

비록 기둥의 면적이 상가 면적의 1%에 불과하더라도 상가 기둥의 위치와 크기상 실제 내부 공간에서 차지하는 비중을 고려하여 동선 활용 등의 사용 가치 및 시가 등 교환가치에도 부정적인 영향을 미친다고 설명하였고, 시행사는 분양공고 등을 통해 계약조건을 확인하도록 했다고 주장하나, 이는 관용적인 표현에 불과할 뿐, 이로써 분양 계약상 고지의무를 이행하였다고 보기는 어렵다는 것이다.

 

 

말로 하는 설명에 현혹되지 말고 계약서를 정확히 확인해야

 

이상에서 살펴본 바와 같이 한 번 체결된 계약을 사후에 무효화시키는 것은 쉽지 않다. 따라서 분양계약을 체결할 때는 시행사 측의 구두 설명에 현혹되지 말고 중요사항들은 직접 확인하여야 하며, 계약서에 기재되는 사실만을 기준으로 의사결정을 하여야 후회가 없을 것이다.

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