제네시스박

2022.08.30 16:00

세금/절세

국민 절세법, 일시적 2주택 비과세 살펴봅니다! (이사 등 대체주택 비과세 방법)

Summary

  1. 일시적 2주택 비과세, 생각보다 종류가 많습니다.
  2. 이번 시간은 그중에서 가장 일반적인 이사하는 경우 대체 주택 비과세 방법입니다.
  3. 다만, 최근 시행령 개정으로 주의해야 할 사항이 있으니 꼭 체크하세요!

 

‘일시적 2주택 비과세'는 이른바 ‘국민 절세법’이라고 할 정도로 많은 분들이 한 번쯤은 들어보셨고 실제로도 가장 많이 활용하는 방법입니다. 물론 그 과정에서 대부분은 비과세 혜택을 받지만, 최근 들어 워낙 자주 바뀌었고, 그 방향이 한때는 규제였다가 최근에는 다시 완화하는 방향으로 변경되었기에 주의를 요합니다.

 

 

  • 일시적 2주택, ‘기본’에 충실하세요!

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(그림1) 일시적 2주택 비과세 요건

(자료. 제네시스박)

 

(그림 1)은 이사 등 대체 주택을 취득하는 경우 비과세를 받는 요건입니다. A주택은 종전 주택 혹은 기존 주택이라고 하며, B주택은 신규 주택 혹은 대체 주택 등으로 불립니다. 이때 중요한 건 취득 순서와 날짜인데요, 아래 세 가지 요건을 충족해야 종전 주택인 A주택이 양도세 비과세가 가능합니다.

 

  1. 종전 주택을 취득하고 ‘1년이 지난 후' 신규주택을 취득할 것 (줄여서 ‘1후’)
  2. 종전 주택은 최소 ‘2년 이상 보유' 할 것 (2보)
  3. 종전 주택은 신규 주택을 취득한 후 ‘3년 이내 매도' 할 것 (3매)

 

저는 이걸 줄여서 ‘1후 / 2보 / 3매'라고 이름 지었습니다. 당연히 법률 용어가 아니며 앞 글자만 따서 만든 말입니다. 간혹 ‘1-2-3’ 법칙이라고도 외우시는데요 편한 방식으로 하시되 각각의 의미를 잘 구분해서 기억만 하시면 됩니다. (2년 이상 보유인데 2년 이내 매도로 착각하시면 안 되겠죠?)

 

중요한 건 이게 가장 ‘기본' 이구요, 여기에서 ‘응용' 을 해야 한다는 것입니다.

 

 

  • 취득 당시 조정대상지역이라면 이제 ‘응용'을 하셔야 합니다!

 

응용은 크게 두 가지가 있습니다.

 

첫째, 종전 주택 취득 당시 조정대상지역에 있다면 2년 이상 보유가 아닌 2년 이상 ‘거주'를 해야 합니다. ‘18년 8.2대책 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택을 비과세 받기 위해서는 ‘2년 거주' 요건이 필수라서 그러합니다. 우리 방식대로 한다면 ‘2보'가 아니라 ‘2거(2년 거주)’가 되겠죠? 물론 각자 상황에 맞게 편한 방식대로 외우시면 되겠습니다. 

 

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(그림2) 조정대상지역 현황('22.7.5. 기준)

(자료. 제네시스박)

 

참고로 가장 최근 변동사항까지 반영한 전국의 조정대상지역은 위 (그림 2)와 같습니다. 조정대상지역은 국토교통부 주관 ‘주거정책심의위원회'에서 결정하니 매수/매각 시에는 반드시 조정대상지역 여부를 확인하시기 바랍니다.

 

둘째, 신규주택 즉, 나중에 취득하는 주택이 조정대상지역이면서 동시에 종전 주택도 조정대상지역인 경우에는 일시적 2주택 비과세 기간이 기존 3년에서 2년으로 단축됩니다. 단, ‘22년 5월 10일 이후 양도분부터 그러합니다. 

 

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(그림3) 조정 → 조정인 경우 달라지는 일시적 2주택 요건

 

(그림 3)에서 보시는 것처럼 조정 → 조정 이동 시, 원래는 일시적 2주택 비과세 기간이 기존 3년 내 매각에서 2년 내 매각(신규주택 취득일이 ‘18.9.14~’19.12.16인 경우) 그리고 1년 내 매각 및 1년 내 신규주택으로 전입(신규주택 취득일이 ‘19.12.17 이후인 경우)을 해야 했지만, 금번 소득세법 시행령 개정으로 다음과 같이 완화되었습니다. 

 

  • 1년 내 종전 주택 매각 → 2년 내 매각
  • 1년 내 신규주택으로 전입 → 전입 요건 삭제

 

즉, ‘22.5.10 이후 종전 주택을 양도하는 경우에는 비록 신규주택 취득 시 종전, 신규주택이 모두 조정대상지역에 위치한다고 하더라도 종전 주택만 2년 내 매각하면 비과세가 가능해진 것입니다. (물론 종전 주택은 2년 이상 보유 혹은 거주 등 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다)

 

다만, 한 가지 조심해야 할 점은 신규주택 전입 요건이 사라졌다고 해서 신규주택 거주요건까지 사라진 건 아니라는 점입니다. 즉, 신규주택 취득 당시 조정대상지역에 위치하고 있기 때문에 종전 주택을 일시적 2주택 비과세로 비과세를 받고, 추후 신규 주택을 비과세를 받으려면 당장은 전입하지 않더라도 언젠가는 2년 이상 거주를 해야 비과세가 가능합니다.

 

이는 이미 살펴본 ‘취득 당시 조정대상지역에 위치한다면 2년 이상 거주해야 비과세' 조건 때문에 그러합니다. 너무나 당연한 말이지만 간혹 이를 헷갈리시는 분이 있어서 짚고 넘어갑니다. 유의 바라며 이러한 이유로 절세는 기본이 가장 중요하다고 할 것입니다. 독자분들의 주의가 필요하며 그 외 혼인, 부모 봉양, 상속 등 다른 케이스는 다음 칼럼에서 계속해서 살펴보겠습니다. 감사합니다.

 

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