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Summary

최근 오피스텔 규제 완화 종합

구분	핵심 내용
소형 오피스텔 등록임대사업자 제도 부활 방안	임대주택으로 등록 시 종합부동산세 합산 배제와 양도소득세 중과 배제 등의 혜택 부여
오피스텔 바닥난방	바닥난방이 허용되는 오피스텔의 면적 기준이 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 대폭 완화
오피스텔 발코니 설치 허용	오피스텔은 발코니 설치가 불가능한 탓에 발코니 설치·확장이 가능한 동일 면적의 아파트와 비교하면 실사용 면적이 훨씬 좁다는 게 한계로 지적돼왔었음

(자료. 국토교통부)

 

똘똘한 한 채 오피스텔 현황

구분	핵심 포인트
지하철 직결(직통) 오피스텔	높은 희소성, 환금성, 편리성, 높은 주거 만족도
아파트 단지 내 오피스텔	오피스텔의 주요 단점 보완, 아파트 생활권
일대일 자주식 주차장 갖춘 오피스텔	주차 스트레스 덜고 기계식 주차장과의 차별성 부각
학세권 오피스텔	실수요 개편 오피스텔, 아파트 따라 학세권 오피스텔 높은 인기

(자료. 업계종합)

 

서울을 비롯한 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트의 공급 물량이 대폭 감소하면서 이를 대체하는 주거용 상품으로 주거용 오피스텔(아파텔)이 주목받고 있다. 

 

부동산R114의 집계에 따르면, 올해 수도권에서 분양했거나 분양 예정인 전용 60㎡ 이하 아파트 물량은 지난해와 비교해 약 81.39% 감소한 것으로 나타났다.

 

지난해 9만 5,422가구에서 올해 1만 7,758가구로 급감한 수치인데 지역별로는 △경기도 1만 2,188가구 △서울 4,725가구 △인천 845가구 순이다.

 

특히, 정권 교체와 거시경제·주택시장 환경 악화의 영향으로 올해 들어 서울의 아파트 공급 물량은 '0'을 기록하는 경우가 잦아지는 등 서울 내 전반적인 아파트 공급 부족 상황은 더욱 심화하는 모양새다. 

 

아파트 가점제에 취약한 2030 젊은 세대를 중심으로 기존의 소형 아파트 수요를 대체하는 중대형 오피스텔이 다시 주목받고 있다. 이미 공급된 중대형 오피스텔의 가격 상승세뿐 아니라 새로 공급되는 청약 물량에 대한 경쟁률도 높아지는 추세다.

 

정부는 그동안 아파트에 겹겹의 규제를 가했다. 그때마다 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔로 수요가 쏠렸다. 아파트를 겨냥한 규제의 강도가 오피스텔 가격을 좌우하는 구조라는 평가다.

 

윤석열 정부 출범 이후 오피스텔 시장에는 변수가 더 많아졌다. 윤석열 정부가 부동산 정책을 시장 친화적으로 설계하면서 오피스텔을 비롯한 비아파트의 규제도 풀어줄 것이라는 기대가 커졌기 때문이다.

 

업계에 따르면 오피스텔 시장은 윤석열 정부의 규제 완화에 높은 기대를 하고 있다. 일정 규모의 오피스텔의 경우 임대사업자 등록 시 주택 숫자 합산배제 등이 거론되고 있으며 정부는 앞서 지난해 9월에도 바닥난방 설치가 가능한 면적 기준을 전용 85㎡에서 전용 120㎡로 확대하는 등 오피스텔 규제를 완화한 바 있다.

 

오피스텔에도 발코니 설치를 허용해준다는 계획이다. 오피스텔은 발코니 설치가 불가능한 탓에 발코니 설치·확장이 가능한 동일 면적의 아파트와 비교하면 실사용 면적이 훨씬 좁다는 게 한계로 지적돼왔다. 통상 오피스텔 전용 84㎡의 실사용 면적은 아파트 전용 59㎡와 유사하다.

 

최근에는 오피스텔도 아파트와 같이 똘똘한 한 채 열풍이 불고 있는데 대표적인 상품으로 ▲지하철 직결(직통) 오피스텔 ▲아파트 단지 내 오피스텔 ▲일대일 자주식 주차장 갖춘 오피스텔 ▲학세권 오피스텔 등이 있다.

 

 

• 비 와도 눈와도 걱정 없다, 지하철 직결(직통) 오피스텔

 

최근 지하철역과 연결된 초역세권 오피스텔이 당연히 인기다. 지하철역과 직접 연결된 단지들은 그 일대에 랜드마크로 조성될 뿐만 아니라 높은 희소성에 입주민들은 저층부에 조성된 상업시설까지 그야말로 원-스톱으로 이용할 수 있어 주거 만족도가 높다.

 

‘역세권’의 입지를 넘어 지하철역과 다이렉트로 연결된 직통 프리미엄을 누리는 셈이다. 막상 역세권이라고 해도 횡단보도를 건너야 한다거나 비나 눈 등 날씨의 영향을 받을 수 있기 때문에 실제 거리보다 이동시간이 더 걸릴 수 있다. 사실상 역과의 거리가 무색해지는 대목이다.

 

거주지가 지하철역이 직접 연결돼 있다면 이 같은 불편 요소를 최소화할 수 있음은 물론, 출·퇴근 시간까지 단축될 수 있어 최근 주거 트렌드인 ‘워라밸’을 추구하는 수요자들에게 안성맞춤이다. 

 

아울러 ‘직통 역세권’ 입지를 갖춘 단지는 환금성까지 뛰어나 수요자들의 관심이 있을 수밖에 없다.

 

이처럼 직통 역세권 오피스텔 등의 단지는 ‘교통 편리성’과 ‘생활 편의성’ 두 마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있어 높은 선호도를 자랑한다.

 

이렇다 보니, 직통 역세권 단지들의 인기가 뜨거웠다. 이런 이유로 지하철역과 직접 연결되는 오피스텔 단지는 해당 지역 시세를 이끌고 있다.

 

 

• 아파트 생활 누린다, 아파트 단지 내 오피스텔

 

아파트 단지 내 조성된 주거용 오피스텔 또한 인기를 끌고 있다. 아파트의 커뮤니티시설과 조경시설을 공유해 몸값도 상승세를 보인다.

 

따라서 아파트 단지 내 오피스텔(이하 단지 내 오피스텔)은 최근 부동산시장에서 귀한 대접을 받기 마련이다.

 

또한, 단지 내 오피스텔은 기술적으로도 치유하기 힘든 오피스텔만의 약점을 보완할 수 있다.

 

​오피스텔은 '국토 및 이용에 관한 법률'에 따라 일반적으로 상업지역이나 준주거·준공업지역 등에 설치된다. 따라서 오피스텔은 직주근접성이 뛰어나고 주변 상업·문화시설을 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있다.

 

​하지만 낮은 건폐율과 높은 용적률로 인해 쾌적성이 떨어지고 단지 내 조경시설 확충도 어렵다는 지적을 받아왔다. ​또 아파트에 비해 가구(실)수가 적고 공간도 협소해 커뮤니티시설을 마련하기도 쉽지 않다.

 

하지만 아파트 단지 내에 오피스텔이 마련되면 오피스텔 입주민들도 넓은 면적의 조경시설과 풍부한 커뮤니티시설을 함께 이용할 수 있게 된다.

 

​이 외에도 관리사무실이나 경비실, 노인정 등 입주민 공동시설 등도 함께 공유할 수 있으므로 공동관리비 절감에도 효과적이다.

 

​또 아파트와 함께 지어지므로 규모의 경제 효과(대단지 프리미엄)도 기대해볼 수 있다.

 

 

• '갈등 유발' 주차 분쟁 피하자, 일대일 자주식 주차장 갖춘 오피스텔

 

우리나라 자동차 등록 대수가 올해 4월 기준으로 2,500만 대를 돌파했다. 국민 2명 중 1명은 자동차를 보유하고 있는 셈이다.

 

국토교통부는 2022년 1분기 자동차 누적 등록 대수가 2,507만 대로 전 분기 대비 0.6%(15만 9,000대) 증가했다고 밝혔는데 인구 2.06명당 1대의 자동차를 보유하고 있는 것이다.

 

이에 오피스텔 시장에서 1실 1주차 등 주차 공간의 확보 여부가 분양 흥행을 결정짓는 키 포인트로 떠오르고 있다. 실제 오피스텔 등을 비롯한 공동주택 주차장에서 발생하는 갈등이 끊이질 않고 있는데 대부분 주차장 면수 부족에서 비롯되고 있다. 이에 주차로 인한 스트레스를 벗어난 편리한 주차 시스템이 오피스텔의 경쟁력으로 떠오르고 있다.

 

그중에서도 자주식 주차 공간을 갖춘 오피스텔이 각광받고 있는 추세다. 일반적으로 오피스텔 등은 좁은 건축 면적 대비 많은 주차대수 확보가 가능하다는 장점 때문에 기계식 주차장을 설치하는 현장이 많아서다.

 

기계식 주차장은 주차를 기계가 대신해 주는 편리함과 주차 공간 절약에는 도움이 되지만 차를 입출고할 때 시간이 오래 걸리는 불편함이 크다. 또 SUV나 승합차와 같이 큰 차량의 주차는 불가능하다는 단점이 있다.

 

이런 불편함과 안전 문제로 인해 최근에는 운전자가 직접 차를 운전해 주차하는 ‘자주식 주차장’을 100% 갖춘 오피스텔이 속속 등장해 수요자들의 관심을 끌고 있다.

 

반면 자주식 주차장은 필요할 때 빠르게 차를 입출고할 수 있어 바쁜 출퇴근 시간을 줄일 수 있고 SUV나 승합차와 같은 큰 차량의 주차도 가능하다. 특히 자주식 주차장은 기계식 주차장보다 유지비도 적게 든다는 장점이 있다. 

 

자주식 주차는 차량 입출고에 별도의 시간을 들이지 않아도 되고 차량의 종류나 크기에 구애받지 않고 주차할 수 있다는 장점이 있으며, 기계식 주차장 대비 유지 보수 비용이 적게 들고 기계 고장 등의 불편이 없어 선호도가 높다.

 

아울러 기계식 주차장에서 일어나는 사건·사고도 끊이지 않고 발생하고 있다는 점도 자주식 주차장의 선호도를 높이고 있다.

 

 

• 아파트 따라가는 오피스텔, 학세권 오피스텔 높은 인기

 

최근 아파트 대체재로 인기가 높은 주거용 오피스텔도 실수요자 위주로 개편되면서 학세권의 인기가 높기는 마찬가지다.

 

전세값이 폭등하며 상대적으로 진입 장벽이 낮은 주거용 오피스텔들이 주목받고 있는데 오피스텔은 아파트보다 상대적으로 저렴하지만 아파트와 비슷한 인프라가 형성되어 있기 때문이다.

 

정부의 부동산 규제, 자사고 폐지 등 교육정책 영향으로 수요자들의 내 집 마련이 점차 어려워지자 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔이 주목받고 있다.

 

교육열이 높은 우리나라의 경우 자녀를 위해 이사도 마다하지 않을 정도로 우수한 교육 환경을 제공하고자 하는 열망이 크다. 이에 오피스텔 시장에서도 학교 및 학원가가 인접한 이른바 ‘학세권’ 오피스텔의 선호도가 매우 높은 편이다.

 

학교가 단지에서 맞붙어 있어 도보 통학이 가능한 ‘리얼 학세권’은 맞벌이로 바쁜 3040세대 실수요자들에게 앞으로도 꾸준한 인기를 얻을 것으로 전망된다.

 

실제로도 학세권 오피스텔이 강세를 보였다. 최근 대구 북구 칠성동 일대에 분양된 ‘대구역 자이 더 스타’ 오피스텔은 5만 5,982건의 청약이 몰려 평균 691.1대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 대구 분양시장이 침체기에 들어간 것을 감안하면 매우 높은 경쟁률이다. 해당 단지는 경명여중·고, 칠성고 등으로 통학도 편리하고, 침산동 학원가와 동성로 학원가 이용도 쉬워 30~40대 청약자가 대거 몰렸다.

 

지난 4월 경기도 고양시 덕은지구에 공급한 '덕은 DMC 에일린의 뜰 센트럴' 오피스텔은 210실 모집에 9,117건이 몰리며 평균 경쟁률 43.4대 1을 기록했다. 이 단지는 도보 거리 내 한강과 공원 다수를 품고 있고 유치원(신설 예정)과 초등학교 등도 이용할 수 있다. 또한, 단지 내 상업시설까지 함께 조성돼 각종 생활 인프라를 고루 누릴 수 있는 것으로 알려졌다.

 

학세권 오피스텔 단지의 시세 상승세도 주목된다. 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 '그랑시티자이' 오피스텔의 전용 54㎡는 올해 5월 3억 5,800만 원에 매매돼 1년 전에 비해 1억 1,300만 원이 올랐는데 이 단지 가까이에는 안산호수공원, 안산갈대습지공원, 시화호 등이 있고 초등학교 및 한양대학교(에리카 캠퍼스), 그 외 다양한 편의시설이 자리해 있다.