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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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📍 2주택자가 있습니다

 

보유한 2주택의 경우, 일시적 2주택 비과세는 되지 않습니다. 그런데 보유세 부담을 줄이고 언제라도 비과세를 받기 위해 1채는 처분하고 남은 1채만 보유하고자 합니다.

 

이때 다른 1채 처분은 제삼자에게 매각해도 좋지만, 만약 팔기 아까운 물건이라면 자녀에게 증여하는 것이 좋을 것입니다. 그렇게 하면 각자 괜찮은 주택 1채씩 보유가 가능하고 언제든지 비과세 받기도 용이할 것이기 때문입니다.

 

그렇다면 이때 어떤 부분을 고려해서 증여해야 할까요?

 

 

📍 예를 들어 증여하려는 주택의 시가가 10억 원이라고 가정해 봅시다

 

이때 증여 취득세는 비조정대상지역이라면 3.8%로 3천 8백만 원이 소요됩니다. 그리고 증여세는 약 2.2억 원 정도가 나옵니다. 따라서 총 세 부담은 약 2.6억 원 정도가 됩니다. 

 

‘세금이 너무 많다’라고 생각하실 수도 있겠지만, 다른 한편으로는 10억 원 상당의 주택을 자녀 명의로 이전하는 데에 2.6억 원이면 가능한 것이니 저는 매우 좋다고 봅니다. 그렇지 않다면 본인 자금과 대출을 포함해서 10억 원 정도를 준비해야 하기에 그렇습니다. 그런데 자녀가 자금이 넉넉하지 않다고 가정한다면 어떻게 해야 할까요?

 

 

📍 이렇게 해볼 수 있습니다

 

일단 증여 취득세를 증여일로부터 60일 내 납부합니다. 앞서 말씀드린대로 3천 8백만 원이 소요됩니다. 성년 자녀이고 소득이 있다면 이 정도는 조달 가능하다고 판단됩니다. 물론 이마저도 증여재산공제 금액 5천만 원을 활용해서 증여할 수 있습니다. 

 

그렇게 증여 취득세를 부담하고 나면, 이제는 2.2억 원에 달하는 증여세를 내야 합니다. 증여일로부터 3개월 내 납부해야 합니다. 연부연납을 활용해서 5년 동안 나눠 내는 방법도 있겠지만 당장 해당 주택에 실거주를 하지 않아도 된다면 곧바로 임대를 주는 것도 방법입니다. 시세 10억 원 상당의 주택이니 전세 시세는 5억 원 정도 가능할 것입니다. 그리고 해당 자금으로 증여세를 부담하고 나면 약 2.4억 원 정도가 남습니다(5억 원에서 증여 취득세와 증여세 차감한 금액).

 

 

📍 이제 해당 자금으로 본인 임차할 집을 구하면 됩니다

 

이렇게 하면 본인 자금을 들이지 않고도 주택을 증여받을 수가 있습니다. “그럼, 이 집에 거주하지 말라는 말인가요?”라고 하실 수도 있겠습니다. 이에 대해서는 보증금 5억 원을 마련할 때까지 더 소득을 늘리거나, 추후 적당한 시기가 되면 일부 대출을 받고 모은 돈을 보태서 보증금을 내주고 해당 주택에 들어가서 실거주할 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 처음 전세를 주고 난 뒤 이후 재계약을 할 때에는 전세 시세가 오르더라도 전세 보증금을 올려받지 않고 반전세로 바꾸는 것이 좋습니다. 가령 전세보증금이 1억 원 정도가 오른다면 대략 30만 원 ~ 35만 원 정도 전환이 가능할 것입니다. 그렇게 소액이라도 현금흐름을 만들고 나중을 대비하는 것이 좋습니다.

 

혹은 증여 취득 후 처음 임대를 줄 때 전세 5억 원이 아닌 2억/120만 원 또는 3억/80만 원 정도로 반전세를 줄 수도 있습니다(보증금 1억 원에 상당하는 월세 금액을 40만 원이라고 가정). 이건 상황에 따라 유연하게 진행하면 될 것입니다.

 

 

📍 이렇게 하면 상대적으로 자녀의 자금조달 부담을 줄여주면서 좋은 물건을 증여할 수 있습니다

 

자녀 입장에서 우량 물건을 받아서 좋고(말이 그렇지, 10억 원 상당의 아파트를 어디 쉽게 구할 수 있나요?), 보유하는 주택이 줄어드니 보유세 부담도 줄고, 각각 세대 분리가 되어 있다면 추후 비과세 받기도 용이합니다. 

 

만약 증여 대상 주택이 조정대상지역에 위치하고 있다면 증여 취득세는 무려 12%로 상승합니다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 방식으로 하고 임차 수요가 풍부하다면 일단 해당 주택을 자녀에게 증여하는 건 상대적으로 수월할 것입니다.

 

그리고 또 하나, 25.6월 이내 증여 취득을 하고 이후 곧바로 직전 임대차계약(25.6 ~ 26.12), 이후 상생 임대차계약(26.12 ~ 28.12)을 체결한다면 거주 없이도 비과세가 가능합니다. 

 

이렇게 한다면 매우 좋은 증여 그리고 자산관리 전략이 될 수 있습니다. 비록 해당 기간이 얼마 남지 않은 건 아쉽게 생각하는데요, 이에 대해 계획이 있으신 분들이라면 잘 살펴보시면 좋겠습니다. 아는 만큼 보이고, 그로 인해 더 좋은 기회를 만드실 수 있습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 자녀에게 주택 증여할 때 어떤 부분을 고려해야 할까요? 이는 우량자산을 물려주고 본인 보유세를 줄이기 위해 꼭 고려해야 하는 사항도 하나예요 여기에 추가로 활용할 수 있는 방법을 살펴봤어요