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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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양도세는 부동산 세금 중 가장 부담이 큽니다. 따라서 이걸 잘 아껴야 세후수익률이 올라가고, 그 결과 성공 투자도 가능합니다. 그렇다면 이러한 양도세를 줄이려면 어떻게 해야 할까요?

 

여러 가지 방법이 있겠지만 오늘 인사이트 칼럼에서는 ‘장기보유특별공제(이하 장특공)’에 대해 설명해 드리고자 합니다. 

 

 

📍 우선 장특공은 3년 이상 보유한 부동산에 대해 적용됩니다

 

주택뿐만 아니라 토지, 상가 역시 적용됩니다. 3년 이상 보유한 경우 연 2%씩, 최대 30%까지 적용되니 이 경우 15년을 보유해야 합니다. 따라서 15년을 초과해서 20년, 30년을 보유하면 해당 부동산 가격이 오를 수는 있더라도 장특공에 있어서는 별다른 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

이걸 세법에서는 ‘표1 장특공’이라고 부릅니다.

 

그런데 주택에서는 이러한 표1 장특공 말고 또 다른 혜택이 있으니 바로 양도가가 12억을 초과하는 고가주택 비과세에 있어서는 최대 80% 장특공이 가능하다는 것입니다. 이걸 세법에서는 ‘표2 장특공’이라 합니다.

 

 

📍 표1 장특공은 최대 30%지만, 표2 장특공은 최대 80%까지 가능합니다

 

하지만 여기에는 주의 사항이 있는데요, 그건 바로 반드시 해당 주택에서 최소 2년 이상 거주해야 하고 80% 전부를 받으려면 최대 10년을 거주해야 한다는 점입니다.

 

좀 헷갈리죠?

(그림1) 장기보유특별공제

 

보시는 것처럼 표1 장특공은 3년 이상만 보유하면 최대 30%까지 적용받을 수 있습니다. 그에 반해 표2 장특공은 최소 3년 이상 보유해야 하고 다시 여기에서 2년 거주를 해야 적용이 가능합니다. 왜 이렇게 되었냐면 과거 2019년 세법 개정을 하면서 표2 장특공에 ‘거주 요건’을 붙였기 때문입니다.

 

즉 취득 당시와는 무관하게 양도일 기준으로 ‘20.1.1 이후 매각하는 고가주택 비과세라면 최소 2년 거주를, 다시 ‘21.1.1 이후 매각하는 고가주택 비과세라면 단순 2년이 아닌 최대 10년 거주를 해야 가장 많은 80% 장특공이 가능합니다.

 

 

📍  예를 들어 볼까요? (거주기간은 총 보유기간에서 거주한 기간을 의미합니다.)

1️⃣ 양도가 12억 초과 고가주택 비과세인데, 3년 보유 + 이 중 2년 거주 = 3년 보유 * 4% + 2년 거주 *4% = 20% 장특공 가능   2️⃣ 양도가 12억 초과 고가주택 비과세인데, 5년 보유 + 이 중 5년 거주 = 5년 보유 * 4% + 5년 거주 *4% = 40% 장특공 가능   3️⃣ 양도가 12억 초과 고가주택 비과세인데, 2년 보유 + 이 중 2년 거주 = 장특공 없음. 3년 이상 보유가 아니므로   4️⃣ 양도가 12억 초과 고가주택 비과세인데, 10년 보유 + 이중 거주기간 없음 = 20% (거주기간이 없으므로 표2 장특공이 아닌 표1 장특공 적용)

 

개인적으로 1주택 고가주택 비과세는 실거주자를 위한 정책인데, 여기에 ‘양도일 기준’으로 거주 요건을 붙인 것은 지나친 재산권 침해라고 생각합니다. 

 

또한, 이상의 내용은 만약 다주택자 양도세 중과가 적용된다면 장특공은 제아무리 오래 보유하고 거주를 하였더라도 하나도 인정받을 수가 없으니, 유의 바랍니다.

 

 

이렇듯 양도세 절세에 있어서 핵심 중 하나인 장특공은 생각보다 헷갈리고 어렵습니다. 여기에 주택임대사업자 관련 내용은 생략하였으니 참고하시기를 바라며, 계속해서 저희 인사이트 칼럼에서는 도움 되는 정보 전달해 드리겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 양도세 절세방법 중 하나인 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 적용돼요 그런데 1세대1주택 고가주택인 경우에는 최대 80%가 가능한데 여기에는 거주 요건이 추가되었어요 다만 주택의 경우 다주택자 양도세 중과 적용되면 이를 하나도 적용받지 못할 수 있으니 조심해야 해요