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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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수익형 부동산에 대한 기대가 날로 커지고 있습니다. 경제성장률 둔화, 거시경제 불안으로 미래의 시세차익보다는 당장의 현금흐름이 더 중요하다고 생각해서입니다. 

 

이중 오피스텔은 상대적으로 소액이기에 접근이 용이하다는 장점이 있지만 주거용과 업무용이 혼재되어 있기에 세금 사고도 빈번합니다. 오피스텔 세금, 어떻게 다를까요?

 

 

📍 취득, 보유 단계까지는 세금을 최대한 줄일 수 있어

 

먼저 취득 단계에서는 큰 이슈가 없습니다. 오피스텔 자체는 취득세 중과가 적용되지 않으므로 4%(부가세 등 포함 4.6%) 취득세율만 부담하면 되기에 그렇습니다. 다주택자 취득세 중과가 8%, 12%라는 점을 생각하면 상대적으로 저렴(?)하다고 볼 수도 있겠습니다.

 

다만 20.8.12 이후 취득하고 주택분 재산세가 부과된 오피스텔이라면 다른 주택을 취득할 때 해당 오피스텔이 취득세 주택 수에 포함되므로 주의를 요구합니다. 이 경우에는 오피스텔을 ‘나중에’ 취득하는 것이 중요합니다.

 

즉, 위 두 가지 요건을 충족한 오피스텔을 먼저 취득하고 이후에 주택을 취득하면 다주택자 취득세 중과에 해당하므로 신규 취득하는 주택에 대해 8%, 12% 등의 중과세율을 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 취득세를 고려한다면 오피스텔은 나중에 취득하는 것이 좋습니다.

 

보유세 역시 재산세가 중요합니다. 오피스텔은 공부상 ‘업무용’이기 때문에 특별한 경우가 아니라면 업무용 재산세가 부과되고 이에 따라 종부세 역시 상가로 보아 토지 공시가격 80억 원까지는 큰 이슈가 없습니다.

 

다만 주택분 재산세가 부과되면 역시 주택 종부세에 포함되는데, 현행 종부세법은 3주택 이상이고 과표 12억 원 초과 시(개인 보유한 주택 시가가 대략 40억 초과 시) 종부세 중과가 적용됩니다. 따라서 고가 주택을 보유 중인데 주택분 재산세가 있는 상대적으로 저렴한 오피스텔이 있다면 괜히 보유세 주택 수가 늘어 과도한 종부세를 부담해야 할 수도 있습니다.

 

참고로 주택분 재산세가 부과되는 경우는 1) 본인이 주거용이라고 신청한 경우, 2) 주택임대사업자로 지자체 및 세무서에 등록한 경우입니다. 따라서 보유세를 아끼고 싶다면 가급적 업무용 재산세를 내는 것에서 그치는 게 유리할 수 있습니다.

 

 

📍 양도 단계는 ‘실질 사용’이 중요

 

반면 양도 단계에서는 이상의 내용과는 달리 실제 어떤 용도로 사용되는지가 중요합니다. 즉 업무용 재산세가 부과되어 종부세 대상에서는 주택에서 제외된다고 하더라도 실제 주거용으로 사용 중이라면 양도세 주택 수에 포함됩니다.

 

그 결과 다른 주택 매각 시 해당 오피스텔로 인해 비과세가 안 될 수 있고, 오피스텔 자체를 매각할 때는 주택으로 보아 과세가 될 수 있습니다. 지금은 그렇지 않지만 추후 다주택자 양도세 중과가 시행되면 오피스텔 양도세 역시 양도세 중과가 될 수 있고, 만약 법인 명의로 보유 중이라면 토지 등 양도차익에 대한 추가 법인세 20%를 더 부담해야 할 수도 있는 것입니다. 

 

(그림 1) 오피스텔 과세 개요, 제공 : 제네시스박

 

이렇듯 오피스텔은 주거용과 업무용을 넘나들면서 세법에서도 매우 복잡한 결과를 초래할 수 있습니다. 위에서 보신 것처럼 취득, 보유 단계에서는 어느 정도 부담 없이 접근할 수 있지만 양도세는 원칙대로, 실제 사용대로 과세가 되니 이 점을 꼭 유념하시기를 바랍니다.

 

특히 다른 고가주택 비과세가 필요한 경우라면 주거용으로 사용 중인 오피스텔이 발목을 잡을 수 있습니다. 이럴 때는 업무용으로 전환하거나(실제 업무용 사용), 명의를 법인 명의로 취득하거나, 그렇지 않다면 임대주택으로 등록해서 거주주택 비과세를 받는 것 외에는 방법이 없으니 유의하시기 바랍니다.

 

계속해서 인사이트 칼럼을 통해 유용한 정보를 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 주거용과 업무용이 혼재된 오피스텔은 세금 측면에서 매우 중요해요 취득, 보유 단계에서는 유리할 수 있으나 특히 양도 단계에서는 다른 주택 비과세를 주의해요 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 가운데 오피스텔 세금에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 해요