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재건축 사업의 가장 큰 지연 요인은 행정 절차보다 ‘법적 다툼’입니다. 올해 6월 시행되는 ‘재건축 진단 패스트트랙’은 예비안전진단을 없애고 조합 설립 요건까지 낮춰 ‘3년 단축’ 효과를 노려요. 하지만 속도가 빨라질수록 각 단계에서 권리관계가 더 촘촘히 얽히고, 사후 소송 가능성도 커지는데요. 이번 간소화의 팩트와 잠재 리스크를 짚어볼게요.

 

 

✔️ 첫 관문이 30일로 ― 예비안전진단 폐지, 행정정지 없는 스타트

 

지자체가 예비안전진단 여부를 자체 조사하던 조항이 도시정비법에서 아예 삭제됐어요. 주민 요청이 접수되면 지자체는 30일 안에 ‘재건축 진단’ 계획을 통보해야 하죠. 행정 공백이 사라지면서 사업 개시가 앞당겨졌지만, 그만큼 진단 결과에 불복할 시간도 줄어들어요.

 

 

✔️ 진단 전 착수 ― 준공 30년이면, 계획·추진위·조합까지 선행 가능

 

준공 30년 이상 단지는 재건축 진단을 미리 통과하지 않아도 정비계획 수립, 추진위원회 구성, 조합 설립 절차를 밟을 수 있어요. 다만 사업시행계획 인가 전까지 진단을 통과하지 못하면 모든 절차가 원점으로 돌아갑니다. 초기 투자금과 용역비를 누가 부담·환급할지 계약서에 명시해야 분쟁을 피할 수 있어요.

 

 

✔️ 동의율 1/3 ㅡ 조합 설립 문턱은 은낮아졌지만, 소액 지분 쪼개기 주의

 

복리시설 면적 동의 기준이 기존 2분의 1에서 3분의 1로 완화됐어요. 동의율이 낮아지면 조합 설립은 빨라지지만, 투기 목적의 소액 지분 거래가 늘 가능성이 있어요. 조합은 정관에 ‘지분 쪼개기 방지 조항’을 두고, 오류 동의 철회 기한도 명확히 규정해야 합니다.

 

 

✔️ 온라인 총회·전자서명 ― 증거 관리가 관건

 

오는 12월부터는 전자서명만으로 총회 출석과 의결이 가능해져요. 편리하지만 위·변조 책임 소재가 불분명해지면 무효 소송이 잇따를 수 있습니다. 조합은 전자투표 솔루션 업체와 ‘개인정보·증거 보존’ 의무를 계약서에 못 박아야 해요.

 

 

✔️ 구조안전성 비중 하향 ― 무너지지 않아도 헐 수 있지만, 책임은 남아요

 

평가 항목에서 구조안전성 비중이 50%→30%로 줄어 ‘거주 불편’ 요인이 더 부각됩니다. 그러나 안전성 평가가 완화됐다고 하자·붕괴 책임이 줄어드는 건 아니에요. 시공사·감리와 체결하는 도급 계약에 ‘하자 담보 책임·연대 배상’ 조항을 강화해야 해요.

 

절차 간소화가 재건축을 앞당길 순 있어도, 권리 조정과 안전 책임은 한 치도 줄지 않았어요. 여러분은 ‘속도’와 ‘안전·형평성’ 중 무엇을 더 우선해야 한다고 보시나요? 

 

 

👇 재건축 안전진단 폐지, 여러분은 어떻게 생각하시나요? 댓글로 이야기를 나눠주세요.