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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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부동산 거래 시 등기부등본을 꼭 확인해야 하고, 등기부등본 갑구에서 소유자 정보를 확인한 다음 가압류, 가처분, 가등기 등이 없는지 확인하여야 한다는 이야기는 많이 들어 봤을 것이다.

 

등기부등본 갑구는 소유권과 관련된 정보를 확인할 수 있는 란으로 가압류, 가처분, 가등기가 있으면 계약을 진행하기 불안한 물건이라는 정도는 알고 있는 경우가 많지만 정확하게 어떤 점이 문제 되는지는 모르는 경우가 많아서 소개해 보려고 한다.

 

 

✔️ 가압류(假押留)란?

 

가압류는 채무자가 채무를 갚지 않고 재산을 빼돌릴 가능성이 있을 때, 채권자가 채무자의 재산을 미리 확보해 두는 조치이다. 가압류를 하지 않은 채 소송을 진행하여 승소하더라도 막상 채무자의 집행 가능한 재산이 없다면 채권 회수가 불가능하기 때문이다.

 

가압류는 부동산, 예금, 임대차보증금 반환 채권, 차량 등 다양한 재산에 가능하며, 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 미리 묶어두는 것이 목적이므로 채무자의 동의 없이 법원에 신청 가능하다. 또한 가압류는 말 그대로 ‘임시조치’이므로 이후 정식 소송을 제기해서 승소해야 압류로 진행이 가능하다. 가압류를 하게 되면 채무자는 부동산 거래에 제약을 받는 등 심리적 압박을 받게 되므로 채무를 변제할 가능성이 높아진다.

 

가압류가 설정된 부동산의 경우 추후 채권자의 경매 청구 가능성이 있으므로 가압류가 설정된 부동산을 매수한다면 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있다.

 

 

✔️ 가처분(假處分)이란?

 

가처분은 법적 분쟁이 끝날 때까지 부동산‧계약 등에 대한 처분을 금지하는 조치로 소송이 끝나기 전에 부동산의 명의가 변경되거나 계약상 지위가 이전되는 것을 방지하기 위해 한다. 가처분 역시 채무자의 동의 없이 법원이 직접 결정할 수 있다. 예를 들어 부동산 소유권을 다투고 있다면 부동산 처분금지 가처분, 명도소송을 진행한다면 점유이전금지 가처분을 신청하게 된다.

 

부동산처분금지 가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기재된 이후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없다(대법원 1963. 4. 4. 선고 63다44판결).

 

가처분을 하게 되면 채무자는 가처분의 취지에 반하여 재산을 임의로 처분하거나 계약상의 지위를 이전할 수 없게 된다.

 

 

✔️ 가등기(假登記)란?

 

가등기는 부동산 소유권 이전을 예약하는 절차로서, 소유권이 아직 변경된 것은 아니지만, 권리의 우선순위를 보장하여 주는 조치이다. 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다.

 

예를 들어 가등기가 되어 있다면 부동산을 다른 사람에게 매도하더라도 가등기를 한 자가 우선순위를 확보할 수 있다. 다만 가등기는 어디까지나 임시조치이므로 가등기했다고 해서 소유권이 이전되는 것은 아니며, 추후 본등기를 진행해야 소유권이 이전된다.

 

정리하자면, 가압류는 채무자가 돈을 못 갚을 경우 재산을 빼돌리지 못하게 묶어두는 것, 가처분은 소송이 끝날 때까지 특정 행위를 못 하게 하는 것, 가등기는 부동산 소유권을 예약하는 것이라 할 것이다.

 

 

핵심 요약 가압류는 채무자가 돈을 못 갚을 경우 재산을 빼돌리지 못 하게 묶어두는 임시조치에요 가처분은 소송이 끝날 때까지 특정 행위를 못 하게 하는 임시조치에요 가등기는 부동산 소유권 이전을 예약하는 절차로서 가등기 이후 본등기가 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급돼요