홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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"건설 원자재 가격 하락으로 공사비 하락!"

"재개발·재건축 높아지는 투자 매력 다시 주목할 때"

 

 

몇 년간 공사비의 급등으로 인해 많은 재건축·재개발 사업들이 큰 어려움에 직면해 왔습니다. 그러나 최근 이러한 흐름에 변화의 조짐이 감지되고 있습니다. 바로 일부 정비사업 현장에서 공사비가 예상보다 낮게 제시되며, 건설사들의 시공사 입찰 참여가 늘고나고 있다는 것입니다.

 

그래서 오늘은 현재 공사비 하락 현상이 왜 나타나고 있는지, 그리고 이로 인해 재건축·재개발 시장에는 어떤 변화가 예상되는지 함께 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

🔎 건설 원자재 가격 하락! 현재 상황은?

 

 

최근 공사비 하락의 가장 큰 원인은 건설에 사용되는 주요 원자재 가격이 급격히 내려갔기 때문입니다. 실제로 국제 철광석 가격은 눈에 띄게 하락하고 있는데요, 한때 톤당 160달러에 달했던 가격이 현재는 110달러 안팎에서 형성되고 있습니다. 2022년 초 최고점과 비교하면 무려 40% 이상 하락한 셈입니다.

 

이러한 흐름에 따라 국내 철근 유통 가격도 큰 폭으로 떨어졌습니다. 2023년에는 톤당 100만 원에 육박했던 철근 가격이 현재는 60만 원대까지 내려와, 역시 40% 이상 하락한 상황입니다. 그렇다면 철근과 시멘트의 핵심 원료인 유연탄 가격은 어떻게 변동하고 있을까요?

 

 

위 그래프는 국제 유연탄 가격의 변동 추이를 보여줍니다. 2022년 고점 당시에는 톤당 300달러에 육박할 정도로 급등했지만, 이후 지속적인 하락세를 보이며 현재는 약 100달러 수준까지 떨어졌습니다. 고점 대비 가격이 3분의 1 수준으로 급락한 셈입니다.

 

 

이처럼 유연탄 가격이 큰 폭으로 하락하면서, 최근에는 레미콘 가격도 하락하고 있다는 보도가 이어지고 있습니다. 원자재 전반의 가격이 안정되며 건설자재 시장에도 영향을 미치고 있는 모습입니다.

 

결론적으로 최근 건설 원가는 상승세를 멈추고 하락세로 전환되고 있다는 것입니다. 그 배경에는 건설 경기 침체로 인해 원자재 수요는 줄어들고 있는 반면, 공급은 비교적 안정적으로 유지되고 있기 때문입니다. 이로 인해 공사비 상승 압력이 크게 줄어든 상황입니다.

 

이에 따라 최근에는 건설사들도 과거보다 합리적인 수준의 공사비를 제시하며 재개발·재건축 현장에 적극적으로 입찰에 나서는 추세입니다. 실제 사례를 보겠습니다.

 

 

🔎 돌아오는 시공사, 하락하는 공사비

 

 

최근 성남 은행주공 재건축 사업의 시공사로 포스코건설이 선정되었는데요, 제시한 평당 공사비는 698만 원이었습니다. 이 단지는 기존 시공사였던 GS건설이 공사비를 크게 인상하면서 조합과 갈등을 겪었고, 결국 시공 계약이 해지되는 등 공사비 상승에 대한 우려가 컸던 곳입니다.

 

하지만 이번에 포스코건설이 제시한 공사비는 조합이 우려했던 수준보다는 낮은 금액으로, 시장에서도 비교적 합리적인 수준으로 평가되고 있습니다. 실제로 인근에 착공한 산성 구역은 평당 공사비가 629만 원, 도환중1구역은 615만 원으로 확정되며, 공사비에 대한 시장의 불신도 점차 해소되고 있는 분위기입니다.

 

 

🔎 공사비 안정화가 재개발/재건축 시장에 미칠 영향

 

무엇보다 공사비 이슈가 어느 정도 해소되면서, 그동안 위축됐던 재개발·재건축 시장에 다시 활기가 돌 가능성이 커지고 있습니다. 부동산 시장 분위기가 개선되면 일반 분양가를 높일 수 있는 반면, 공사비 상승 압력은 완화되고 있어 전체적인 사업성은 더욱 좋아지고 있습니다.

 

현재와 같은 흐름이 이어진다면, 사업을 추진하는 입장에서는 추가 분담금 부담도 줄어들 수 있어, 재개발·재건축 투자자들에게는 매우 반가운 소식이라 할 수 있겠습니다. 실제로 이러한 분위기를 반영하듯, 서울 일부 재개발·재건축 단지들은 공사비가 안정화되기 시작한 2024년 하반기부터 가격 상승세를 보이고 있습니다.

 

 

🔎 재개발 재건축에 관심 가져야

이제 공사비 인상은 더 이상 재개발 재건축 투자에 있어 큰 불확실성 요소가 아닙니다. 당분간 공사비가 다시 급등할 가능성은 작아 보이며, 이는 재개발·재건축 사업에 긍정적인 신호로 작용할 것입니다.

 

이에 따라 핵심 지역을 중심으로 한 재개발 재건축 투자는 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다. 따라서 투자자 입장에서는 앞으로 재건축·재개발 투자에 더욱 적극적으로 접근해보는 것이 좋은 선택으로 보입니다.

 

앞으로도 부동산 시장에 중요한 변화가 있을 때마다 빠르고 정확하게 전해드리겠습니다. 감사합니다.