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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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토지 투자 전 반드시 확인해야 할 문서로 등기부등본 외에 토지이용계획확인원을 들어 보았을 것이다. 토지이용계획확인원은 어떻게 분석하여야 할까?

 

 

✔️ 토지이용계획확인원 발급방법

 

‘토지이음’ 사이트(https://www.eum.go.kr)에서 토지 지번을 입력하여 열람할 수 있다.

 

 

✔️ 토지이용계획확인원이란?

 

토지이용계획확인원은 ‘토지이용규제 기본법’에 근거한 토지이용계획인 토지의 규제와 허가 사항을 확인할 수 있는 공적 장부로서, 토지의 지목, 면적, 개별공시지가, 지역 지구 등 지정 여부, 층수와 높이 제한, 건폐율, 용적률, 건축선, 도로 조건 등을 확인할 수 있다.

 

 

✔️ 토지이용계획확인원에서 확인할 사항

 

토지거래허가 여부, 개발행위허가의 필요성, 행위가능여부, 건축 가능한 도로와의 인접성, 지정된 용도구역 및 지역, 지구, 그리고 건물의 건폐율 및 용적률 등을 확인하여야 한다. 이와 같은 정보들은 구매 결정 및 건축 계획을 수립하는 데 중요한 기준이 되므로 반드시 계약 체결 전에 확인하여 잠재적인 리스크를 최소화하여야 할 것이다.

 

건폐율은 대지면적에 대한 바닥면적(1층)의 비율이며, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로서 연면적은 각 층 바닥면적의 합계를 말한다. 예를 들어 약 100평의 대지가 건폐율 20%, 용적률 100%라고 한다면 1층 바닥면적 20평으로 5층짜리 건물을 지을 수 있다는 의미이다.

 

토지 용도지역은 총 4종류로 자연환경보전지역, 농립지역, 도시지역, 관리지역으로 나뉘고 자연환경보전지역은 자연환경을 보전하는 지역이므로 단기간에 개발을 통한 수익을 기대할 수는 없다. 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나뉜다. 또한 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등이 있다. 건폐율 및 용적률은 용도지역 및 각 지자체의 조례를 통해 정확히 확인하도록 하자.

 

또한 행위제한여부에서 단독주택은 가능하나 공동주택의 건축은 불가능한지 등을 알 수 있으며, 도로 조건에서는 건축을 하기 위해 가장 중요한 인접도로의 폭이 얼마나 되어야 하는지 확인할 수 있다.

 

따라서 부동산 매수 이후 부동산을 어떻게 활용할 수 있는지, 건축에 제약 사항은 없는지, 건물의 면적이나 높이는 어떻게 할지 등에 관한 분석은 토지이용계획확인원을 열람하는 것부터 시작된다.

 

 

✔️ 주의할 점

 

여기서 주의할 점은 지구단위계획구역으로 지정되어 있다면 건축물의 종류는 용도지역이나 용도지구에서의 규제 사항 적용을 받지 않고 지구단위계획에서 정한 건축물만 지을 수 있다는 것이다. 따라서 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 해당 지자체 홈페이지에서 지구단위계획도를 확인하거나 담당과를 방문하여 토지이용과 관련한 계획을 별도로 확인하여야 한다.

 

핵심 요약 토지 거래 전 토지이음 사이트에서 토지이용계획확인원을 반드시 열람하도록 해요 토지이용계획확인원에서 토지의 지목, 면적, 개별공시지가, 지역 지구 등 지정 여부, 층수와 높이 제한, 건폐율, 용적률, 건축선, 도로 조건 등을 확인할 수 있어요 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 해당 지자체 홈페이지에서 지구단위계획도를 확인하거나 담당과를 방문하여 토지이용과 관련한 계획을 별도로 확인해야 해요