홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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🔎 서론

 

안녕하세요, 최근 부동산 시장에서 매우 흥미로운 현상이 나타나고 있습니다. 그동안 가격 상승이 주로 서울 상급지에서 이루어졌다면, 이제는 중급지와 하급지까지도 이어지는 흐름이 나타나고 있습니다. 오늘은 이 현상이 왜 발생하는지, 그리고 전망은 어떨지 분석해 보겠습니다.

 

 

🔎 부동산 시장 상승 현황

 

서울의 부동산 시장은 지난해까지만 해도 강남, 용산, 마포, 강동 등 상급지에서만 가격 상승이 집중되었습니다. 대부분 84타입 기준 10억 후반, 20억을 넘는 고가 아파트가 포진된 지역이었죠.  

 

하지만 최근에는 강서, 금천, 관악 등 중급지뿐만 아니라, 수색 증산, 동대문 같은 84타입 기준 15억 이하의 상대적으로 저평가된 지역들까지 가격이 오르는 모습을 보입니다.

 

실거래가와 호가를 쭉 보고 있으면요. 서울 상급지 급은 요즘 전 고점 회복, 신고가 돌파 거래가 터지고 있고요. 서울 중하급지 같은 경우는 아직 전 고점 대비 -10~-15%가 많지만 서서히 실거래가 상승, 호가 상승이 이어지고 있는 흐름입니다. 

 

직접 피부로 체감되는 분위기가 최근에 중하급지 같은 경우 아파트 급매들 위주로 거래가 꽤 많이 터졌고요. 이에 따라 급매 소진, 집주인들 호가 인상, 매물 거둠 현상이 나타나고 있습니다. 

 

여기에 더해 전세 시장도 강세입니다. 요즘 전세 매물도 부족하고, 전세값도 조금씩 상승하는 분위기인데요. 이에 따라 단기적으로 부동산 시장에 상승장이 온 듯한 느낌이 들고 있습니다.

 

 

🔎 상승세의 원인

 

이렇게 갑자기 부동산 시장의 상승세가 온 원인이 무엇일까요. 이는 2025년 2월 서울시에서 토지거래허가제를 해제한 것이 실마리가 되었다고 봅니다. 일명 ‘토허제’가 해제되면서 잠실의 34평 아파트 가격이 몇 주 사이에 4~5억이 올랐고요. 이에 따라 주변 지역의 아파트 가격, 중하급지 아파트 가격까지 함께 상승 움직임을 보인다고 보시면 됩니다. 

 

이뿐만 아니라 최근 금리 인하도 영향을 주었고, 앞으로 부동산 시장에 공급이 부족하다는 심리가 팽배해지면서 갑자기 투자 심리가 확 살아난 것으로 보입니다. 특히 중하급지 같은 경우는 매매가와 전세가의 차이가 줄어들면서 상대적으로 적은 자본으로 투자가 가능하기 때문에 실수요와 함께 일부 투자 수요도 들어오는 느낌입니다. 

 

정리를 해보면 정부 정책과 부동산 시장 상황 전반이 최근 상승세를 불러일으켰다고 보이네요.

 

 

🔎 전망

 

현재와 같은 상승세가 계속될 수 있을까요? 저는 상급지는 "이 이상 상승할 것이다.”라고 말씀은 못 드리지만 확실히 중하급지들은 앞으로 상승을 지속할 것으로 예상합니다.

 

이렇게 보는 이유는 지금 상급지와 중하급지의 가격 차이가 역대급으로 벌어졌다는 것이 하나이고요. 앞서 말씀드렸지만 중하급지의 매매 전세가 격차가 줄어들면서 투자금이 적게 들고, 상대적으로 가격 상승률이 낮기 때문에 저평가 메리트가 있다고 보이기 때문입니다. 앞으로 중하급지 쪽으로 매수 유입이 이어질 것으로 보이며, 상급지와의 갭을 줄여나가지 않을까 싶습니다. 

 

다만 여기서 조심해야 할 것이 제가 지금 말씀드린 중하급지는 서울의 중하급지 급이나 경기도에서도 중상급지 정도까지가 이번 금리 인하나 토허제 상승의 직접적인 영향권이라 봅니다. 너무 외곽, 지방 같은 경우는 현재 대한민국 경제 내수 상황이 너무 안 좋기 때문에 잘못하면 이번 상승 흐름을 못 받을 수도 있다고 봅니다. 그렇기에 보수적으로 본다면 너무 하급지는 가지 않는 것이 좋겠습니다.

 

 

🔎 결 론

 

현재 부동산 시장의 상승세가 꽤 강합니다. 정부가 정책적으로 가만히 내버려둘지, 글로벌 경제 변수는 없을 지 이에 따라 또 부동산 시장은 출렁일 수 있다고 보고요. 계속해서 부동산 시장 모니터링하면서 체크해 나가야 할 것으로 보입니다. 앞으로도 계속 확인해서 전달해 드리겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 서울 부동산 시장이 상급지를 넘어 중하급지까지 상승세를 보이고 있어요 토허제 해제, 금리 인하, 공급 부족 심리 등이 상승세의 원인이에요 중하급지는 저평가 메리트로 상승 여력이 크며 투자 유입도 이어질 전망이에요