이동현

2022.08.26 14:00

투자

부동산 틈새상품 제대로 알고 투자하라

Summary

  • 혼조기 때 자주 등장하는 대표적인 부동산 틈새 상품으로는 신규 분양 상가, 주거용 오피스텔, 분양형 호텔, 지역주택조합 아파트, 개발용 토지 등이 있다. 상대적이지만 아파트에 비해 대출 등에 있어 규제를 덜 받는 만큼 투자자들의 관심도 적지 않다.
  • 문제는 부동산 틈새 상품들의 경우 경기 불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 상대적으로 환금성이 부족하고 임대의 안정성마저 위협받기 쉽다는 점에서 투자 시 각별한 주의가 요구된다.

 

부동산시장 혼조기 때 단골 메뉴로 등장하는 부동산 틈새 상품들이 있다. 신규 분양 상가, 주거용 오피스텔, 분양형 호텔, 지역주택조합 아파트, 개발용 토지 등이다. 상대적이지만 아파트에 비해 대출 등에 있어 규제를 덜 받는 만큼 투자자들의 관심이 조금씩 옮겨가는 모양새다. 하지만 이들 부동산 틈새 상품들은 거시적으로는 경기 불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 미시적으로도 환금성에 취약하고 임대의 안정성을 위협할 수 있다는 점에서 각별한 주의가 요구된다. 시장 혼조기 때 종종 등장하는 부동산 틈새 상품들을 대상으로 투자 시 유의할 점을 하나씩 짚어보자.

 

첫째, 신규 분양 상가에 투자할 경우다. 분양 상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가, 구분상가를 말하는데, 상대적이지만 상가 빌딩에 비해 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 초보 투자자조차 접근하기 수월한 상품이다. 하지만 분양 상가의 경우 경기 불황이 심화하거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또한 구분상가의 경우 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 상가관리단이 설립되고 개입돼 있어 구분상가 소유자가 단독으로 업종 변경, 상가 개보수 등을 실행하기도 쉽지 않다. 무엇보다 신규 분양 상가의 경우 시세 대비 고분양가 논란에서 자유롭지 못하다는 점에서 적지 않은 부담 요인으로 작용한다. 특히 주의할 것은 공급자(시행업체 또는 분양업체)가 사전에 임대를 맞춰놓은 경우 임대료 수준이 시세보다 비싸게 책정돼있지 않은지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 분양받기 전 반드시 철저한 시세조사와 적정임대료 파악이 선행돼야 할 것이다.

 

둘째, 주거용 오피스텔에 투자할 경우다. 기본적으로 오피스텔은 업무용 부동산이지만 이른바 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 주거용 오피스텔의 경우 거실과 주방이 독립적으로 배치돼 있어 사실상 주택이라고 봐도 무방할 정도다. 주거용 오피스텔은 일반적으로 아파트보다 가격이 저렴하고 청약통장 없이도 분양받을 수 있다는 점에서 매력적이다. 하지만 아파트와 달리 비교적 작은 면적의 도심 내 토지를 활용해 손쉽게 공급할 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 공급과잉이 투자 실패의 지름길이 될 수 있기 때문이다. 또한 경기 불황에 민감하고 노후화가 진행될수록 임대료가 빠르게 하락한다는 점 역시 부담스럽다. 아울러 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 포함키로 했다는 점 역시 유의할 필요가 있다. 이전에는 주거용으로 사용할 경우 양도소득세와 종합부동산세 계산 시에만 보유 주택수에 포함했을 뿐이었지만, ‘7.10 부동산 대책’에 따라 2020년 8월 12일 이후 수도권 등 조정대상지역에서 주거용 오피스텔 1채를 사놓으면 향후 아파트를 구입할 때 취득세가 8% 부과되고 2채 이상을 구입할 경우 취득세율이 최대치인 12%까지 상승한다는 점 역시 유의해야 할 것이다.

 

셋째, 분양형 호텔에 투자할 경우다. 분양형 호텔은 수분양자라고 불리는 투자자들이 객실별로 소유권을 갖되 호텔을 위탁받아 운영하는 업체가 수익(객실 임대료)을 배분하는 형태를 띤다. 하지만 호텔 등급을 매길 수 없기에 분양형 호텔을 판매하면서 등급을 언급하거나 또는 특급호텔이라는 명칭을 사용한다면 이는 엄연한 사기일 뿐이다. 또한 분양형 호텔의 판매 광고에 실린 문구를 유심히 살펴보게 되면 보통 연 10%대를 넘나드는 매우 높은 투자수익률을 강조하는 경우가 많은데 이는 현실성 없는 공실률 0% 및 대출을 최대한 활용한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 포장해 반영한 수치일 경우가 많다. 꼼꼼히 확인해봐야 할 것이다. 특히 광고 문구 곳곳에 확정 수익률 연 10% 보장, 확정 수익률 연 12% 책임, 수익금 6개월 선지급 등과 같은 말이 자주 등장하데, 설령 사실일지라도 이는 분양 판매를 위한 미끼상술일 뿐이다. 더욱 안타까운 것은 얼마 전 신문 기사에 감정가 1억 원짜리 강원도 태백시 모 분양형 호텔 객실이 법원경매에서 감정가의 10% 선인 1천만 원에도 줄줄이 유찰됐다는 소식이 들려왔다는 사실이다. 분양형 호텔은 일반적인 부동산 매물이 아닌 관계로 투자자가 사정상 매각을 원하더라도 우리가 흔히들 알고 있는 부동산 중개업소에서 취급하지 않는 경우가 많아 각별한 주의가 요구된다. 치명적이지만 환금성에 매우 취약할 수밖에 없다.

 

넷째, 지역주택조합 아파트에 투자할 경우다. 지역주택조합은 동일한 지역에 거주하는 주민들이 내 집 마련을 위해 설립한 조합을 말하는데, 일반적으로 주변시세보다 저렴한 가격에 아파트를 우선해 분양받을 수 있는 장점을 가지고 있다. 하지만 업무를 대행할 시행사가 일부 조합원들과 공모하여 자금을 횡령하거나 사업 대상 부지를 제때 확보하지 못해 사업이 지연되고 있는 경우가 적지 않고(토지확보율 95% 미달), 심지어 지역주택조합 설립 인가요건(토지 사용 승낙률 80% 이상)조차 갖추지 못한 상태에서 속이고 조합원을 모집해 사실상 사업이 불가한 경우가 비일비재하다는 점에 주목할 필요가 있다. 한순간에 대박의 꿈이 쪽박이라는 현실로 바뀔 수도 있으니 보다 철저히 검증한 후 투자 여부를 결정해야 할 것이다.

 

끝으로, 개발용 토지에 투자할 경우다. 토지의 경우 앞서 언급한 여타 부동산들과 조금 다르게 접근할 필요가 있다. 토지는 본질적으로 임대목적보다는 개발 호재 유무에 따라 투자 성패가 갈리기 때문이다. 이런 이유로 당연히 개발할 수 있는 호재성 토지가 인기다. 즉 개발 이후 부동산가치 급등을 원하는 투기적 가수요자가 선호하는 부동산상품이다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상의 장기보유를 염두하고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가져야 하고 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 할 것이다. 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 것은 그 어떤 경우라도 기획부동산이 판매하는 토지에는 접근조차 하지 말아야 한다는 사실이다. 거짓된 개발정보와 시세보다 5~10배 이상 비싼 기획부동산 토지로 인해 투자자가 입게 될 피해는 사실상 사기행위와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 투자자 본인의 책임으로 귀속되기 때문이다. 그저 안타까울 뿐이다.

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