홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

📍 토허제 해제와 함께 서울 중심 지역은 계속해서 관심을 받는 분위기입니다

 

물론 매물은 많지 않고 호가가 오르는 상황이라 매수자들은 안타까운 상황인데요, 그래서인지 이러한 흐름이 인근 지역으로도 퍼져나가는 분위기입니다. 

 

이런 상황에서 저는 올해 상반기 중으로 꼭 ‘상생임대주택 비과세 특례’를 활용해 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 이걸 잘 활용한다면 규제 지역 주택을, 세를 끼고 사둔다고 하더라도 양도세 비과세가 가능하고 12억 초과분에 대해 고율의 장특공도 받을 수 있기 때문입니다. 그 결과 상대적으로 적은 금액으로도 더 좋은 입지에 있는 주택을 취득할 수 있겠죠?

 

 

📍 그렇다면 어떻게 해야 이게 가능할까요?

 

예를 들어, 토허제가 해제된 잠실 아파트를, 세를 끼고 매수했다고 가정해 봅시다. 세를 끼고 매수를 했다는 건, 현재 임차인이 거주 중이고 이때 임대인은 매도자를 의미합니다. 그리고 상생임대주택 규정에서는 이렇게 세를 끼고 매수한 경우에는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

 

하지만 그다음이 중요합니다. 예를 들어 세를 끼고 매수한 시기가 25년 3월, 그리고 해당 임대차계약이 종료되는 시기가 가령 25년 5월이라고 해보겠습니다. 그렇다면 이때 기존 임차인과 새로운 임대인(매수자)이 임대차계약을 체결하면 해당 주택을 ‘취득한 후’ 맺는 임대차계약이므로 직전 임대차계약이 됩니다. 당연히 기존 임차인이 아닌 신규 임차인과 계약을 체결하더라도 무방합니다. 

 

이렇게 25년 5월 직전 임대차계약을 맺는다면 여기에서 한 가지를 유의해야 하는데, 그건 바로 직전 임대차계약을 최소 기간인 1년 6개월 정도만 하는 것입니다. 그렇게 하면 그다음 임대차계약은 26년 11월이 되는데 이때 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 선에서 임대차계약을 맺고 해당 기간을 2년 이상으로 한다면 이는 ‘상생 임대차계약’ 요건을 충족하게 됩니다.

 

이후 상생 임대차계약이 종료되는 28년 11월 이후 해당 주택을 매각한다면 비록 취득 당시 조정대상지역이라고 하더라도 2년 거주 없이 비과세가 가능하며(첫 번째 혜택), 양도가 12억 초과인 경우 (표2) 장특공을 받을 수 있는데 실제 거주는 하지 않았으므로 보유 기간에 따라 4% 장특공을 받을 수 있습니다(두 번째 혜택, 최소 3년 이상 보유해야 함).

 

(그림 1) 상생임대주택 활용 사례

 

이상의 내용을 그림으로 표현하면 위와 같습니다. 이때 가장 중요한 건 직전 임대차계약을 25년 상반기 중에 해야 한다는 점입니다. 이유는 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월 이상이어야 하고, 이후 상생 임대차계약은 ‘26.12.31까지 계약을 체결하고 실제 임대를 개시해야 하기 때문입니다. 즉, 미리 상생 임대차계약을 체결하고 실제 임대는 27년 이후가 되어서는 해당 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

물론 상생임대주택 비과세 특례가 추가 연장될 수도 있겠습니다만, 현재로서는 장담할 수 없습니다. 따라서 직전 임대차계약을 25년 상반기 중에 할 수 있는 그런 물건을 찾는다면 꽤 유용하게 활용할 수 있습니다. 

 

 

📍 한 가지 팁을 드리자면, 직전 임대차계약을 1년 6개월로 할 경우 임차인이 호응하지 않을 수 있습니다

 

임대차계약은 보통 2년 단위로 하기 때문인데요, 이럴 때는 ‘이후 임대차계약에서 2년 6개월을 보장함으로써 전체 4년을 제공하겠다’라는 취지로 논의를 해보시는 것도 방법입니다. 

 

취득 당시 비조정대상지역이라도 해당 제도는 유용할 수 있습니다. 이유는 양도가액 12억 초과 고가주택인 경우 장특공을 더 받을 수 있기 때문입니다. 현재 비조정대상지역에서 관심 두는 지역은 고가주택이 많습니다. 따라서 가급적 상생임대주택 요건을 갖춰두시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 토허제 해제 이후 세를 끼고 매수할 수 있는 지역이 늘어났으며, 이때 상생임대주택 비과세 특례를 활용하면 매우 유리해요 상생임대주택 비과세 특례의 경우 1) 조정대상지역 2년 거주 요건 면제, 2) 고가주택 비과세 장특공 2년 거주 요건 면제 등 상당한 혜택이 가능해요 이러한 상생임대주택은 25년 상반기까지 기회가 있는데 이는 직전 임대차계약 때문이에요