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1주택 비과세, 생각보다 어렵습니다! (만만하게 보지 마세요) 가장 조심해야 하는 건 바로 ‘세대 분리' 주민등록만 분리하면 세대 분리? 그렇지 않아요! 세대 분리 잘하는 법, 알려드립니다!

 

1세대 1주택 비과세는 생각보다 사고가 자주 발생합니다. ‘아니 그게 뭐라고?’라고 생각하신다면 아래 내용을 반드시 숙지하시기 바랍니다. 양도세 절세에서 가장 좋은 건 비과세이고, 비과세 종류는 생각보다 많지만 그중 가장 기본은 1세대 1주택 비과세이고 여기에는 ‘세대 분리'를 잘해야 합니다. 어떤 내용인지, 살펴볼까요?

 

1세대 1주택, 겉으로는 쉬워 보입니다만…

(그림1) 1세대 1주택 비과세 요건

(자료. 제네시스박)

 

1세대 1주택 비과세 요건은 위 (그림 1)과 같습니다. 대부분 아는 내용입니다. 2년 이상 보유하면 되는 것이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유가 아닌 2년 거주. ‘이 정도면 너무 쉬운 거 아닌가?’라는 생각을 하실지도 모르겠습니다. 그런데 사고는 항상 뜻하지 않는 곳에서 발생합니다. 특히 ‘1세대'에서 그러합니다.

 

 

비과세 판단을 위한 주택수 판단은 바로 세대기준!

 

간혹, “이 경우 주택수에 포함되나요?”라는 질문을 받을 때가 많습니다. 예전 같았다면 ‘아, 양도세 주택수를 의미하는 거구나'라고 생각했겠지만, 지금은 취득세, 보유세, 양도세 각각 주택수 기준이 다르니, 유의하셔야 합니다. 게다가 비과세 판단을 위한 양도세 주택수 판단 시에는 ‘세대기준'으로 판단하니 더욱 그러합니다.

 

그렇다면 여기에서 ‘세대'란 무엇일까요?

 

‘거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족’으로, 얼핏 보면 간단해 보이지만 실무상으로는 굉장히 복잡할 수 있고 여러 이슈를 초래할 수 있습니다.

 

우선 세대는 기본적으로 배우자가 있어야 합니다. 따라서 미혼인 상태라면 세대를 구성할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 배우자가 있었는데 사별 혹은 이혼한 경우, 혹은 만 30세 이상인 경우라면 예외적으로 세대를 구성할 수 있습니다.

 

또한 ‘가족'의 경우 본인과 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 의미하는바, 부모, 조부모, 자녀, 손자녀는 물론 장인, 장모, 시부모, 사위와 며느리는 가족에 포함됩니다. 형제자매는 본인뿐만 아니라 배우자의 형제자매도 포함되는데 형제자매의 배우자는 포함되지 않습니다. 남자라면 처남, 처제, 처형, 여자라면 시아주버니, 시동생, 시누이는 가족에 포함되지만, 형수, 제수, 매형, 매제나 형부, 제부, 올케, 동서는 가족에 포함되지 않습니다.

 

물론 가족이라도 ‘생계를 달리하면' 세대에 포함되지 않습니다. 즉 가족 범위에 포함은 되지만 세대를 분리하면 별도 세대로 보아 세대기준 주택수를 줄일 수 있고 그에 따라 비과세까지도 가능할 수 있다는 의미입니다. 그리고 바로 여기에서 많은 분이 오해하시고 잘못 알고 계십니다.

 

 

세대 분리는 ‘실질'에 따라!

 

세대 분리를 해서 주택수를 줄이고 싶다면 반드시 두 가지를 기억해야 합니다.

 

첫째, 세대를 구성할 수 있는 요건을 갖춘 후 분리할 것,

둘째, ‘실제' 세대 분리를 할 것,

 

바로 이 두 가지입니다.

 

‘세대 분리'라는 것이 말 그대로 ‘세대를 분리하는 것'이므로 우선은 세대를 구성할 수 있는 요건을 갖춘 후에 그 다음에 분리해야 합니다. 그런데 세대를 구성조차도 할 수 없는 상태에서 제아무리 주민등록을 분리한다고 하더라도 우리 세법은 이를 세대 분리로 보지 않는 것입니다.

 

(그림2) 세대분리, 과연 잘 한 것일까?

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2)는 1세대 2주택 상태에서(부친 1채, 모친 1채씩 보유) 모친 명의 주택을 자녀에게 명의 이전한 후 세대 분리를 한 것입니다. 얼핏 보면 부모 세대와 자녀 세대로 세대 분리가 된 것 같습니다만 과연 그럴까요?

 

앞서 말씀드린 대로 세대를 구성해야 세대 분리가 가능한 것인데요, 부모세대는 배우자가 있으므로 세대를 구성할 수 있음을 이미 설명해 드렸습니다. 문제는 자녀입니다. 자녀는 배우자가 없으므로 원칙상 세대를 구성할 수 없고 당연히 세대 분리 자체가 되지 않습니다.

 

물론 사례의 자녀가

 

• 혼인해서 배우자가 있거나
• 만 30세가 넘었거나
• 일정 소득 이상의 소득이 있다면

 

세대를 구성할 수 있고 그 결과 세대 분리가 가능합니다. 따라서 만약 (그림 2)와 비슷한 경우에서 자녀에게 주택을 명의 이전하고 세대 분리를 하려면 먼저 자녀가 세대를 구성할 수 있는 요건을 갖추었는지를 먼저 확인하시기 바랍니다. 참고로 세대구성 요건 중 ‘일정 소득'은 ‘중위소득의 40% 이상'이어야 하며 ‘22년 현재 1인 가구인 경우, 중위 소득은 1,944,812원이고 중위소득의 40%는 777,925원입니다. (월 기준)

 

또 하나, 우리 세법은 ‘실질과세 원칙'이라는 세법 적용원칙을 두고 있는데 이는 비록 외형이 다를지라도 실질에 따라 세금을 부과한다는 원칙입니다. 다시 (그림 2)로 돌아가서 자녀가 만 30세 이상이거나 일정 소득 요건을 갖추어서 세대를 구성할 수 있고 세대 분리를 했다고 가정합시다. 그런데 외형상으로는 주민등록상 분리가 되었으나 실제로는 부모와 함께 생활하고 있다면, 즉 ‘생계를 같이하는 가족'이라면 이때는 실질과세 원칙에 따라 동일 세대로 보아 비과세 판단을 합니다. 그렇다면 (그림 2)의 오른쪽이 아니라 왼쪽으로 보아 1세대 ‘2주택'이 되고 특별한 경우가 아니라면 비과세는 당연히 안 되는 것이겠죠?

 

(그림3) 세대 분리 입증가능 자료들 (예시)

(자료. 제네시스박)

 

(그림 3)은 세대 분리를 입증할 수 있는 예시자료들입니다. 즉, 단순 예시일 뿐, 실제 따로 떨어져 살았음을 증명할 수 있는 다른 자료가 있다면 얼마든지 활용 가능한데요, 역으로 생각해보면 과세당국에서 이러한 자료를 요청하면 당당히 제출할 수 있어야겠죠?

 

특히 다른 건 몰라도, ‘통신기지국 발신내역'을 요청받게 되면 굉장히 당황하실 수도 있겠습니다. 따라서 반드시 명심하시기 바랍니다. 세대 분리는 단순히 주민등록만 분리한다고 되는 게 아니고(외형), 실제로도 따로 살아야(실질) 가능하다는 것을요! 즉, 외형과 실질을 반드시 일치시키기를 바랍니다.