홍사장

2025.01.27 11:00

재테크 에세이

♾️ 무한 전세 시대가 과연 올 것인가?


😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.


 

 

임차인 보호법은 정말 안정적인 주거를 제공할까?”

제도가 과도하면 주택 공급이 줄어들 뿐

시장 자율성과 조화된 대안이 필요

 

 

✔️ 얼마 전, 부동산 관련 뉴스를 보다가 이런 생각이 들었습니다

 

🤔 ‘임차인을 보호한다는 취지는 좋은데, 과연 이 법안이 현실적으로 우리 삶에 어떤 영향을 미칠까?’

 

최근 발의된 주택임대차보호법 개정안 이야기입니다. 이 법안은 임차인의 권리를 강화하고 주거 안정성을 높이겠다는 의도로 만들어졌다고 합니다.

 

계약갱신청구권을 현 2회에서 제한 없이 사용하여 연장할 수 있게 하고, 임대료 산정 기준을 지역별로 적용하며, 보증금 한도를 주택 가격의 일정 비율로 제한하는 내용이 포함되어 있었습니다.

 

얼핏 보면 모두를 위한 좋은 법안처럼 보입니다. 하지만 정말 그럴까요? 이 법안이 주택시장에 어떤 변화를 불러올지, 제 개인적인 생각을 말씀드려 보고자 합니다.

 

 

✔️ 먼저 긍정적인 면부터 살펴보겠습니다

 

사실 임차인의 입장에서 보면 이 법안이 환영받을 만한 요소가 많습니다.

 

첫 번째로, 법안이 실제로 개정되어 주택시장에 적용이 된다면 임차인은 오래오래 안정적으로 살 수 있는 환경 즉 계약갱신청구권을 무제한으로 행사할 수 있다고 하니, 평생 이사 걱정 없이 안정적으로 살 수 있게 됩니다. 특히 아이 키우는 집이라면 이사가 줄어들어 학군 문제나 이사 비용 부담을 덜 수 있을 겁니다.

 

두 번째로는 지역별로 적정 임대료 산정 기준을 설정한다고 하니, 집값이 높은 지역에서 갑작스러운 임대료 폭등을 막을 수 있겠죠. 월세나 전세의 급등을 걱정하는 임차인들에게는 숨통이 트이는 조치로 보입니다.

 

마지막으로 계약갱신청구권이 아예 무제한으로 되고 임대료 기준이 생긴다면, 임대인과 임차인 간의 갈등이 줄어들 가능성도 있습니다. 계약갱신이 횟수가 아닌 반영구적이게 되고 임대료도 나라가 정해주니 결국 서로의 불안감을 줄이는 데 도움이 되니까요. 물론 임대인 입장에서는 포기와 다름없겠지만요.

 

 

✔️ 하지만, 이 법안이 가져올 결과가 좋지만은 않을 것 같습니다

 

부작용에 대해선 많은 분들이 예상하듯이 저 같은 부동산 투자자의 입장에서 보면 걱정되는 점이 한둘이 아닙니다.

 

먼저 첫번째로 공급이 줄어들 수밖에 없는 구조가 됩니다. 임대료 인상이 제한되고, 계약갱신청구권이 영구적이게 되면 임대인의 수익성이 줄어듭니다. 그 결과 임대 사업을 시작하려는 사람들은 줄어들고, 이미 임대를 하고 있던 사람들도이제 그만해야겠다라는 생각을 할 가능성이 큽니다. 결국 신규 임대 주택 공급이 줄어들면서 임차인들이 선택할 수 있는 집은 점점 줄어들게 될 겁니다.

 

두 번째로는 전세제도의 몰락이 시작되는 겁니다. 보증금을 주택 가격의 일정 비율로 제한하는 조항은 전세 시장을 크게 위축시킬 수 있습니다. 지금까지는 전세를 통해 목돈을 활용할 수 있었던 임대인들이 이제는 월세로 전환하거나 시장에서 철수할 가능성이 높아졌습니다. 전세를 구하려던 임차인들은 선택권이 사라지고, 월세 부담은 커질 수밖에 없겠죠. 외국의 사례처럼 월세 폭등 즉 주거비용의 상승을 초래하게 될 것입니다.

 

셋째로 국가가 임대료를 직접 통제하고 보증금 한도를 정한다는 것은 시장의 자율성을 침해하는 일입니다. 이미 계약갱신청구권이 생기면서 시장의 혼란을 초래했지만, 이 법안이 적용되게 된다면 등골이 오싹할 만큼 자율성을 잃게 될 것입니다. 수요와 공급에 따라 자연스럽게 조정되어야 할 임대료가 인위적으로 억제되면, 그 반작용으로 불법 거래나 편법이 늘어날 가능성도 큽니다. 과연 이런 규제가 모두에게 이익일까요?

 

네 번째로 양극화가 심화될 것입니다. 특정 지역에서는 임대료가 고착화되며 거래가 얼어붙고, 다른 지역에서는 수요가 몰리면서 임대료가 급등하는 현상이 발생할 수 있습니다. 이는 지역 간 양극화를 더 심화시키고, 결국 임차인의 선택권을 더욱 제한하게 됩니다.

 

 

✔️ 위와 같이 발의된 법안이 실제로 적용되었을 때의 일어날 상황을 정리해 본 결과 이것은 누구를 위한 법안인 건가요?

 

법안의 취지는 분명히 좋습니다. 임차인을 보호하고, 주거 안정성을 높이겠다는 그 의도 말이죠.

 

하지만 현실은 그렇게 간단하지 않습니다. 임대 시장의 복잡한 구조를 이해하지 못한 채 규제만 강화하면, 그 피해는 고스란히 국민들에게 돌아옵니다. 임대인은 시장에서 빠져나가고, 임차인은 구할 수 있는 집이 없어지며, 임대료는 더 오르는 악순환이 반복될 수 있습니다.

 

 

✔️ 그래서 저는 늘 그렇듯 정말로 임차인을 보호하고 싶다면, 시장과 규제가 조화를 이룰 수 있는 방안을 고민해야 한다고 말하고 싶습니다

 

지나친 규제는 결국 모두를 어렵게 만듭니다. 우리에게 필요한 것은 시장이 스스로 움직이면서도, 약자를 보호할 수 있는 균형 잡힌 정책입니다. 물론 지금 당장은 법안이 철회되어 한숨을 돌릴 수 있게 되었지만, 이러한 의견이 나온 이상 언젠가는 전부 또는 일부가 개정될 소지가 다분합니다.

 

정말로 나라의 경제를 생각한다면 이 법안이 국민의 삶을 진정으로 개선할 수 있는 방향으로 재검토되길 진심으로 바라봅니다.

 

 

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