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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 주택임대차 계약서*를 작성할 때 임대인과 임차인의 합의를 통해 특약을 추가로 기재하는 경우가 많은데, 이런 특약의 경우 효력은 항상 인정될까?

 *실생활에서 자주 접하게 되는 법률 문서 중 하나로 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때 기준이 되는 문서 

 

대표적으로 효력이 없는 특약과 효력이 인정되는 특약에 관해 살펴보도록 하자.

 

우선 우리 주택임대차보호법은 제10조에서 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’라고 규정하고 있어, 임대인과 임차인간의 합의로 작성한 특약이라고 하더라도 임차인에게 불리한 특약은 효력이 인정되지 않는다.

 

 

✔️ 효력이 없는 특약

 

1) 임차인은 1년 뒤 퇴거한다.

 

주택임대차의 경우 주택임대차보호법 제4조에서 임대차 기간을 최소 2년으로 보장하고 있으므로 1년의 기간만 약정하더라도 임차인은 2년간 거주할 수 있고, 1회에 한해 2년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 행사할 수 있다. 다만 임차인은 1년의 기간이 만료되었을 때 본인의 선택에 따라 1년만 거주하는 것도 가능하다.

 

 

2) 보증금 및 차임을 1년마다 시세에 맞게 증액한다.

 

주택임대차보호법 제7조에서 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정하고 있으므로 이와 같은 특약을 기재하였더라도 효력이 없고, 주택임대차보호법 한도 내에서만 증액할 수 있다.

 

 

3) 임차인이 차임을 연체한 경우 임대인은 임차인의 짐을 임의로 처분할 수 있다.

 

임차인이 차임을 2개월 이상 연체할 경우 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도소송을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있을 뿐, 임차인이 거주하고 있는 주택에 무단침입하거나 임차인의 짐을 임의로 처분해서는 안 된다. 이와 같은 행동을 하게 되면 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있음을 주의해야 한다.

 

 

4) 주택 매매로 임대인이 변경될 경우, 현 임대차 계약은 승계되지 않으며, 임차인은 이에 이의를 제기하지 않고 주택을 명도하여야 한다.

 

주택임대차보호법 제3조 제4항에 의할 때 임차 주택이 매매로 임대인이 변경될 경우 임대인의 지위는 승계되므로 임차인은 계약기간 동안 동일한 계약조건으로 해당 주택에 거주할 수 있다. 임차인이 새 임대인과의 임대차 관계에서 벗어나고 싶을 경우 기존 임대차 계약을 해지하는 것은 가능하다.

 

 

5) 계약갱신요구권을 포기한다.

 

주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한하여 2년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권(제6조의 3)을 가지므로 이를 사전에 포기하는 특약을 체결하더라도 이는 임차인에 불리하여 효력이 인정되지 않는다.

 

 

✔️ 효력이 있는 특약

 

1) 수선의무는 임차인이 모두 부담한다.

 

수선의무를 원칙적으로 임차인이 부담한다는 특약은 효력이 인정되며, 다만 건물상의 문제로 누수가 있거나 건물 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적인 설비 부분 교체 등의 대규모 수선은 임대인이 책임져야 한다(대법원 94다34708 판결).

 

 

2) 임차인 외 거주하는 인원이 추가되면 일정 금액을 추가로 납부한다.

 

원룸 계약 시 자주 기재하는 특약인데 이와 같은 특약은 상호 합의 하에 작성하면 효력이 인정된다.

 

 

3) 계약 만료 전 퇴거 시 새로운 계약에 대한 중개 보수는 현 임차인이 부담한다.

 

법적으로 기존 임차인이 새로운 계약의 중개 보수를 부담할 의무는 없지만, 임차인이 개인사정으로 계약 기간에 이사를 할 경우 위약금 개념으로 새로운 임대차 계약에 대한 중개수수료를 부담하는 것이 관행이다. 만약 위와 같은 특약을 명확히 기재한다면 새로운 임대차 계약에 대한 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 것에 분쟁의 소지가 없을 것이다.

 

 

4) 반려견을 키우지 않는다.

 

반려견을 키우지 않기로 약속하는 특약도 사전 합의 하에 작성했다면 효력이 인정된다.

 

 

5) 임차인이 특별한 사유 없이 임대료를 연체할 시 법정 이자를 가산해 지급한다.

 

임차인의 임대료 연체를 방지하기 위해 임대료가 연체될 경우 법정 이자를 가산한다고 미리 약정하는 경우가 있는데 이는 유효한 특약이다.

 

 

6) 임차인이 주택에 전입할 때까지 임대인은 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다.

 

임차인은 전세사기 방지 등을 위해 계약 이후 임차인이 주택에 전입할 때까지 임대인에게 저당권 등의 권리 설정을 하지 않을 것을 특약으로 요구할 수 있다.

 

 

정리하자면, 사전에 합의하여 작성한 특약이더라도 주택임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 내용은 효력이 인정되지 않는다.

 

따라서 추후 분쟁 예방을 위해 계약서 작성 시 이와 같은 특약의 효력을 참고하여 상호 간 합의를 최대한 자세하게 기재하는 것을 추천한다.

 

 

핵심 요약 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없어요 분쟁 예방을 위해 계약서 작성은 최대한 구체적으로 하는 것을 추천해요