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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 임차인이 월세를 자꾸 밀리기 시작한다면 임대인은 어떻게 하여야 할까?

 

우선 주택은 주택임대차보호법에 의해 2기(보통 월 단위로 차임을 지급하므로 2개월분)의 차임 연체, 상가는 상가건물 임대차보호법에 의해 3기의 차임 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 차임 연체와 관련된 규정은 법과 달리 임차인에게 불리하게 약정하더라도 효력이 인정되지 않는 편면적 강행규정이므로 주택의 경우 1기, 상가의 경우 2기의 차임 연체로 계약을 해지할 수 있다고 약정하더라도 효력은 인정되지 않는다. 

 

여기서 2기, 3기라는 것은 단순히 월세 연체를 2회, 3회 했다는 의미가 아니라 연체된 액수를 합쳤을 때 2기나 3기에 달하는 때를 의미한다. 예를 들어, 주택의 경우 한 달 월세가 100만 원이라면 100만 원을 연체했다가 갚은 뒤 다시 100만 원을 연체한 경우 계약 해지 사유가 없는 것이고, 현재 연체된 액수의 합이 200만 원이라면 계약 해지 사유가 있는 것이다.

 

 

✔️ 만약 임대인이 계약 해지를 고민하던 중 임차인이 밀린 월세를 일부라도 지급하여 밀린 월세가 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 달하지 않는다면 임대인은 계약 해지를 할 수 없게 됨을 주의해야 한다

 

차임 연체 사실이 있더라도 자동으로 계약이 해지되는 것은 아니며 임대인이 계약 해지 의사표시를 통보하여 임차인에게 도달되면 그때부터 계약 해지의 효력이 발생한다.

 

계약 해지의 의사표시는 법에서 방식을 정하고 있지는 않아 자유롭게 할 수 있으나 추후 분쟁을 대비하여 내용증명을 발송하여 계약 해지 의사표시의 도달 시점을 분명히 하는 것을 추천한다.

 

내용증명은 그 자체로 법적 강제력이 동반되는 것은 아니지만 상대방에게 심리적 압박을 가할 수 있으며 추후 소송을 진행할 때 의사표시 도달 시점을 분명히 할 수 있는 장점이 있다.

 

 

✔️ 만약 임대인이 명도소송을 준비한다면 명도소송 제기 전 반드시 ‘부동산점유이전금지 가처분신청’을 하여야 한다

 

명도소송 진행 중 임차인이 제삼자에게 점유를 이전하고 이사를 가버린다면 임대인은 제삼자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 있기 때문이다.

 

명도소송 진행에는 통상 6개월 이상 기간이 소요되므로 임차인이 차임을 지속적으로 연체하고 연락도 잘되지 않는다면 신속히 명도소송을 제기하는 것이 손해를 최소화하는 방법이다. 보증금이 아직 남아있다고 명도소송을 제기하지 않고 기다리다 뒤늦게 소송을 제기하면 소송이 끝나고 강제집행 절차까지 완료했을 때 밀린 차임을 보증금에서 공제하면 오히려 마이너스가 되는 경우도 흔히 발생하기 때문이다.

 

소송 자체가 지연될 수도 있고, 승소 판결을 받더라도 임차인이 임의로 명도를 이행하지 않는다면 강제집행 절차에 착수해야 되는데 강제집행 절차에는 상당한 시간이 소요되므로 최소 1년의 차임을 공제할 수 있을 정도의 보증금이 남아 있는 상태에서 소송을 진행하는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 정리하자면, 임차인의 차임 연체가 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 달한다면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 계약 해지 전 임차인이 밀린 차임을 지급한다면 계약 해지는 할 수 없게 된다

 

임대인은 계약 해지 통지 후 명도소송을 제기할 때 사전에 부동산점유이전금지 가처분 신청을 반드시 하여야 하며, 명도소송에서 승소 판결을 받은 뒤 임차인이 임의 명도를 하지 않는다면 강제집행 절차에 착수하여 명도를 받아야 할 것이다.

 

또한 명도소송 진행에는 상당한 시일이 소요되므로 밀린 차임을 공제하더라도 보증금이 충분히 남아 있는 상태에서 소송을 진행하여야 경제적 손실을 최소화할 수 있을 것이다.