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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 공장은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)의 적용을 받는 ‘상가’로 볼 수 있을까?

 

우리 상가임대차법상 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을, 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 의미한다.

 

상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황‧용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관‧제조‧가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장‧창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

 

상가로 인정된다면 상가건물 임대차보호법이 적용되어 계약기간 10년의 범위 내에 계약갱신요구권이 인정되는 등 일반 임대차에 비해 강력하게 보호되므로 상가 인정 여부는 매우 중요한 쟁점이라 할 것이다.

 

 

✔️ 이에 관하여 최근 대법원이 의미 있는 판결을 선고하여 소개하고자 한다

 

레이저용접을 하는 공장이 임대차계약을 체결하면서 별도로 영업용 사무실을 두지 않은 상황에서, 임대인은 이 사건 계약의 기간만료를 주장하면서 임차인을 상대로 이 사건 건물의 인도를 청구하였으나, 임차인은 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 임차인의 갱신 요구에 따라 갱신되었으므로 임대인의 건물 인도 요구에 응할 수 없다고 주장하였다.

 

이에 1, 2심의 판단은 엇갈렸으나, 최종적으로 대법원에서는 다음과 같은 이유를 들며 위 공장을 ‘상가’에 해당한다고 판단하였다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결).

 

이 사건 임대차계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 기재되어 있으나, 임차인과 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조‧가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로

 

임대인과 임차인 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조‧가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 하는 장소로 모두 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크므로, 이 사건 건물은 단순히 상품의 제조‧가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다.

 

또한 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있으므로 주로 계좌이체의 방법으로 대금 지급이 이루어졌더라도 이 사건 건물에서 대금이 수수되지 않았다고 보기는 어렵다.

 

 

✔️ 즉, 공장으로 임대하였다고 하더라도 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어졌다면 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다는 취지이다.

 

따라서 공장을 임대차할 때는 실제 용도나 현황에 따라 상가임대차법이 적용될 수 있음을 주의해야 할 것이다.