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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ ‘주택임대차보호법’에 따른 계약갱신 요구권은 언제 행사할 수 있을까?

 

몇 년 전 주택임대차보호법의 개정에 따라 계약갱신 요구권이 신설되었으나, 여전히 이에 관한 문의는 많은 편이다.

 

주택임대차보호법상 계약갱신 요구권은 언제 행사할 수 있을까? 또 이미 묵시적 갱신이 된 임대차계약에서 임차인은 갱신 요구권을 행사할 수 있을까? 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까?

 

주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신(임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도) 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 본문, 제6조 제1항 전단 및 부칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항).

 

또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감 청구권)의 범위(5% 상한)에서 증감할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의 3 제3항).

 

 

✔️ 임차인은 언제 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있을까?

 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구 가능하나, 개정된 법에 따라 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 함을 주의해야 한다.

 

 

✔️ 임차인에게 총 몇 회의 갱신 요구권이 부여될까?

 

임차인은 1회의 갱신 요구권을 가지며, 계약기간은 2년이 보장된다.

 

 

✔️ 묵시적 갱신이 이미 된 임대차계약에서 임차인이 계약갱신 요구를 할 수 있을까?

 

계약갱신요구권 행사를 명시적으로 하지 않은 이상 묵시적 갱신이 이미 된 임대차계약이라도 임차인은 계약갱신 요구를 할 수 있다.

 

예를 들어 최초 2년의 임대차계약 후 묵시적 갱신으로 2년의 기간이 연장되어 이미 4년을 거주하였더라도 임차인은 임대인에 대하여 계약갱신요구를 하는 것이 가능하다.

 

 

✔️ 임대인과 협의로 임대료를 7% 증액하는 계약갱신을 한 경우, 이후 임차인은 계약갱신요구를 할 수 있을까?

 

임대인과 협의로 임대료를 증액하며 임대차 계약을 갱신하였다면 임차인은 임대인과 갱신한 계약은 그대로 유지하면서 해당 계약기간 만료 시점에 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사하는 것이 가능하다.

 

 

✔️ 4년 이상 거주한 임차인도 계약갱신요구를 할 수 있을까?

 

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 것이 아니라, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것이므로 연장계약, 묵시적 갱신 등의 방법으로 4년 이상 이미 거주했더라도 임차인은 계약갱신요구를 할 수 있다.

 

 

✔️ 계약갱신요구를 하면 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까?

 

임차인은 계약갱신요구권을 행사했더라도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 다만 계약 해지의 효력은 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 발생함을 주의해야 한다. 만약 임차인이 계약 해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간은 임대료를 지급해야 한다.

 

 

✔️ 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정하였다면?

 

사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정하였더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 규정은 그 효력이 인정되지 않으므로 특약은 무효라 할 것이다.

 

정리하자면, 계약갱신요구권은 임대차 기간을 4년으로 보장하려는 취지가 아니라 임차인에게 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것이므로 임대인과의 협의에 의해 또는 묵시적으로 갱신되어 이미 4년 이상 거주했더라도 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

또한 사전에 계약갱신요구권 포기 특약을 하였더라도 이는 주택임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 규정으로 효력이 인정되지 않으므로 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

 

핵심 요약 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요 임대인과의 협의에 의해 또는 묵시적 갱신으로 이미 4년 이상 거주했더라도 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권 행사가 가능해요 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 차임은 5% 한도에서 인상할 수 있어요 사전에 계약갱신요구권 포기 특약을 하였더라도 효력은 인정되지 않아요