홈노크

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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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취득세 중과가 여전한 가운데, 이에 대한 완화 소식은 전혀 들리지 않고 있습니다.

 

이 와중에 안타까운 소식이 하나 더 들리니 특히 주택 분양권을 거래하실 분들은 꼭 이를 체크한 후에 관련 거래를 하시기를 바랍니다.

 

 

📍 ‘20.8.12 이후 취득한 주택 분양권은 취득세 주택 수 산정 시 포함됩니다

 

취득세 중과는 20년 8월 지방세법 개정으로 시행되었습니다. 당시 부동산 시장 가격이 급등하고 있는 상황을 고려하여 주택이 아닌 분양권 역시 취득세 주택수에 포함하고 이에 대해 중과를 매기게 된 것입니다.

 

이때 중요한 건 분양권 취득시 (취득세) 주택수를 판단하는 기준일이 ‘분양계약일’이라는 점입니다.

 

따라서 기존에 2채가 있는 경우, ‘20.8.12 이후 주택 분양권을 취득하면 해당 분양권 취득세는 세 번째 주택으로 보아 최소 8%(조정인 경우 12%) 취득세율을 적용합니다. 

 

(그림 1) 분양권 취득세 사례

 

즉 (그림 1)에서 보시는 것처럼 3번 분양권을 취득하고 이후 기존에 있던 1번, 2번 주택을 모두 매각한다고 하더라도 3주택 취득세 중과에 해당하는 것입니다.

 

따라서 이를 피하려면 1) 기존 주택을 모두 매각하거나, 2) 잔금 시 세대분리된 자녀 등에게 해당 분양권을 증여하는 방식만이 가능했는데요.

 

올해 3월 부부 간 증여 시 당초 취득일이 아닌 '증여일'을 기준으로 주택 수를 산정 가능하다는 해석이 나옴으로써 취득세 중과를 피할 수 있는 좋은 방법으로 활용되곤 했습니다.

 

(그림 2) 부부 간 증여를 통한 취득세 중과 회피 사례

 

예를 들어 2주택이 있는 상태에서 3번 분양권을 취득하면 ‘분양계약일’ 기준 주택 수로 취득세율을 판단하므로 3주택 즉 최소 8% 취득세를 부담해야 합니다.

 

기존 주택을 매각하더라도 이는 변하지 않는다고 말씀드렸는데요. 여기에 한 가지를 더 추가하면 취득세 중과를 피할 수도 있었습니다. 

 

즉, 종전 주택 중 하나인 1번 주택을 매각하고 이 상태에서 3번 분양권을 배우자에게 증여하면 당초 분양계약일이 아닌 ‘증여일’을 기준으로 취득세 주택 수를 산정함으로써 비조정, 2주택이 되어 취득세 중과를 피할 수 있다는 해석을 내놓은 것이었습니다.

 

(그림 3) 관련 해석

 

올해 3월에 나온 해석인데요. 사실 이에 대해서는 작년에 지인 세무사님과 수강생분 사례를 통해 이미 활용해 본 적이 있는 그런 내용입니다.

 

다만 굳이 이를 홈노크 칼럼이나 유튜브 등에서는 말하지 않고 조용히(?) 하고 있었는데 해석이 나오고 나서 제 다른 채널에도 언급을 드렸습니다. 

 

 

📍 하지만 이번 지방세법 시행령 개정안을 보니 앞으로는 이게 힘들어질 것으로 보입니다

 

(그림 4) 지방세법 시행령 개정안

 

위 내용을 보시면 동일 세대 내에서 매매, 교환 및 증여를 할 경우 ‘최초 주택분양권의 취득일’을 기준으로 주택 수를 산정한다고 명시함으로써 앞으로 (그림 3)에 있는 해석과 같은 방법으로 분양권 취득세 중과를 회피하기는 힘들어 보입니다.

 

해당 내용은 25년 1월 1일부터 시행됩니다. 이때부터 증여한 것은 물론이고 취득한 경우 역시 기존 방식은 불가할 것으로 보입니다. 따라서 혹시 이에 대한 계획이 있으신 분들은 올해가 가기 전 진행 여부를 고민해 보셔야 할 것입니다.

 

개인적으로 취득세 중과 완화에 대한 내용도 나오지 않는 상황에서 좀 아쉽게 생각하는데요. 취득세 주택 수는 세대 기준으로 하기에 이게 맞지 않나하는 생각도 듭니다.

 

더 구체적인 내용이 나오면 또 말씀드리겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 분양권 취득세 중과가 염려될 때 부부 간 증여를 하면 이를 피할 수 있다는 종전 해석이 앞으로 변경될 예정이에요 즉 이 경우 증여한 날이 아닌 당초 취득한 날을 기준으로 주택 수를 산정하기에 유의하시길 바라요 따라서 분양권 취득 시에는 미리 관련 세금을 체크 후 매수하세요