홈노크

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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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📍 2025년 부동산 시장전망을 합니다.

 

트러스테이 플랫폼의 기고가 올해로 마무리되면서, 이번달이 마무리 글이 될 것도 같습니다.

 

연말이고 내년을 조망하는 글을 쓰기 적합한 시기이고 상황입니다. 

 

 

📍 부동산 시장에는 공급이라는 유령이 떠다닙니다

 

공급이 부족하면 주택가격이 오르고, 공급이 충분하면 가격이 하락한다는 로직입니다. 수요공급 곡선에서 공급을 베이스로 주택시장을 조망하는 것입니다.

 

그런데 부동산 대학원의 입학시험문제로 나오는 것이 부동산 공급의 시차이론입니다. 주택공급은 아무리 하려고 해도, 지금 건설을 해도 3년은 걸리기 때문에 수요공급간 미스매치가 존재할 수 밖에 없다는 것입니다. 

 

그런데 실제로 주택가격과 공급곡선을 그려보면, 주택가격과 공급곡선은 의외로 동행을 합니다. 공급이 부족하면 가격이 상승하는 것이 아니라, 가격이 상승해야만 공급이 증가를 합니다.

 

때문에 주택가격이 공급의 원인인 독립변수이고, 공급은 그 결과인 종속변수입니다. 

 

 

📍 한편, 수요는 정반대입니다

 

수요가 증가하면 가격이 상승하고 수요가 위축되면 가격이 하락합니다. 그래서 수요는 가격의 독립변수이고, 가격이 그 결과물인 종속변수가 됩니다.

 

아마도 올해 8월말부터 가계대출규제 상황을 맞닥뜨리면서, 연말까지 시장 약세가 나타나고 있기 때문에, 수요와 가격간 관계를 가장 명확히 목도한 한 해인 것 같습니다.

 

특히나 6~8월 초강세로 치솟던 시장을 잠재운 것은, 무서운 공급도 아니고 대출규제였기 때문입니다. 

 

 

📍 ‘25년 부동산 시장도 그래서 수요가 매우 중요한 한 해입니다

 

그런데 수요는 결국 가계의 소득을 의미하며, 가계소득은 경상소득과 비경상소득, 그리고 대출로 구성됩니다.

 

먼저 경상소득은 ‘25년 성장율 전망치가 저조하기 때문에 좋지 못합니다. 비경상소득은 해외주식과 가상자산이 너무나 강세이기 때문에 상당히 영향력을 행사할 것입니다.

 

그럼 남는 것은 대출인데, 대출은 상반기는 허용하고 하반기는 다시 규제할 가능성이 큽니다 그래서 ‘25년 전체로는 상고하저 분위기가 나타날 것으로 사료됩니다. 

 

한편, 구 둔촌주공 단지의 입주의 영향으로 ‘25년 상반기 임차료 하락요인이 발생할 가능성이 크고, 이는 매매가 약세 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

따라서, ‘25년 상반기는 상고하저의 상승요인과, 공급발 하락요인이 모두 작동하는 혼재된 시장 상황이 펼쳐질 것 같습니다.

 

 

📍 이런 상황 속에서 대응하는 것이 쉬운 것은 아닙니다

 

이런 시기에는 주택을 돈을 벌기 위한 수단이 아니라, 말 그대로 주거안정을 위한 수단으로 내가 총자산의 얼마, 혹은 총 소득의 얼마를 배분하겠다는 자산배분의 관점의 접근이 필요한 것 같습니다.

 

팁을 드리자면, 한국은 소득의 25%를 평균 주거비용으로 지출합니다. 이 비중을 항상 기억하시면서 대응하길 바라겠습니다.

 

DSR 40%는 매우 완화적 기준인데, 이 수준만큼 대출을 일으킬 경우, 일상생활이 어려울 정도로 소득에서 이자비 지출이 커집니다.

 

결코 그 지출을 30%를 넘기지 말아야 하겠습니다. 

 

 

핵심 요약 부동산 시장은 공급이 아닌, 수요로 움직이는 시장임이 올해 입증되었어요 ‘25년 수요는 경상소득은 경기둔화로 위축, 비경상소득은 자산 시장 강세로 확장할 거예요 둔촌주공 입주 등 변수가 많아 대응이 어려우니, 이럴수록 소득의 25% 이내를 주거비로 하는 원칙을 지켜야 해요