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✔️ 최근 들어 '개인 매매 사업자'에 대한 관심이 커지고 있습니다

 

물론 처음 들어보신 분들도 계실 것이고 얼핏 들어보았지만 여전히 생소하신 분들도 많으실 텐데요. 해당 제도는 무엇인지 그리고 어떤 장점이 있고 동시에 유의해야 할 사항은 무엇인지 살펴봅니다.

 

먼저 매매 사업자는 개인 명의로 할 수 있고 법인 명의로도 할 수 있는데 여기에서는 개인으로 한정합니다. 법인 명의로 진행하는 경우 흔히 말하는 ‘부동산 법인’인데, 이에 대해서는 취득 - 보유 - 양도 전 단계에 걸쳐 세부담이 너무 크기 때문입니다.

 

반면 개인 매매사업자의 경우 주택 등 부동산을 취득한 후 단기 매매를 목적으로 하는 사업자를 의미하며, 이 경우 ‘사업소득’이 과세되므로 양도세율이 아닌 종합소득세율이 적용됩니다. 따라서 2년 미만 단기 양도를 하더라도 상대적으로 낮은 세율 적용이 가능합니다.

 

예를 들어 어떤 사람이 주택을 취득하고 1년 미만 보유 후 양도한다면 이때 발생한 양도차익에 대해서는 ‘양도소득세’가 적용되고 1년 미만 보유하였으므로 70% 양도세율이 적용됩니다. 1년 이상 2년 미만은 60% 그리고 2년 이상 보유했을 때 기본세율(6~45%)을 받을 수 있습니다.

 

하지만 (개인) 매매 사업자의 경우 보유기간과 무관하게 종합소득세율이 적용되므로 양도차익에 따라 6~45% 세율이 적용됩니다. 즉 극단적으로 단 하루만 보유하고 양도를 하더라도 해당 차익에 대해 양도세율보다 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있다는 점에서 최근 이에 대한 관심을 많이 갖고 있는 것입니다.

 

(그림 1) 양도소득세 기본 세율, 종합소득세율

 

그렇다면 단기 매도가 가능한 개인 매매사업자의 경우, 무조건 유리하기만 할까요? 매매사업자 운영 시 고려할 사항은 다음과 같습니다.

 

 

✔️ 첫째, 개인 매매 사업자 등록 후 주택을 취득하는 것이 좋습니다

 

앞서 말씀드린 종합소득세율 적용은 매매 사업자에 한하여 적용되는 것이므로 따로 사업자를 내지 않고 주택을 취득한다면 기본적으로 양도소득세가 적용되고 그 결과 단기 양도세율이 적용될 수 있습니다.

 

따라서 가급적 매매 사업자를 등록한 후 주택을 취득하는 것이 좋습니다. 그렇게 해야 판매용 주택인 ‘재고자산’으로 인정받을 가능성이 높습니다.

 

 

✔️ 둘째, 매매 사업자 역시 주택 취득세 중과세율은 동일하게 적용됩니다

 

매매 사업자가 취득한 주택 즉 ‘재고자산’에 대해 특별히 취득세 감면 혜택이 있거나 그러지 않습니다. 따라서 판매용 주택을 다수 취득할 경우 취득세 중과세율은 동일하게 적용됩니다.

 

그러므로 가령 실거주 1채를 보유하고 있다면 판매용 주택은 하나만 취득한 후 매각해서 차익을 남기고, 다시 하나만 취득해서 파는 과정을 반복하는 것이 필요합니다.

 

(그림 1) 개인 매매 사업자 활용 사례

 

 

✔️ 셋째, 매수할 때 저렴하게 취득하는 경/공매와 결합하시기를 바랍니다

 

여기까지 잘 이해하셨다면 판매용 재고자산 주택을 취득해서 매각하기까지의 기간이 그렇게 길지 않다는 것을 알 수 있습니다(보통 6개월 내외).

 

즉 단기간에 시세차익을 얻어야 하는데 해당 주택을 매수해서 가격이 오르길 기다리는 것보다 처음 매수할 때부터 시세보다 싸게 매입하는 것이 중요합니다. 

 

따라서 급매는 물론이고, 경매 혹은 공매를 통해 매입하는 것을 추천합니다. 즉 경/공매 + 개인 매매사업자 조합이 가장 좋습니다.

 

 

✔️ 넷째, 대출 포함 잔금을 치를 자금은 있어야 합니다

 

흔히 하는 갭투자 방식은 임차인의 보증금을 활용함으로써 투자금을 줄이지만 개인 매매사업자는 그렇게 해서는 안 됩니다.

 

세를 끼고 매수하는 방식 자체가 매매업이 아닌 임대업이 되고, 그 결과 과세당국에서는 이에 대해 양도세를 적용할 수 있기 때문입니다(물론 2년 이상 보유한다면 큰 이슈 없음).

 

따라서 판매용 주택을 취득 후 이를 매매하기 위해서는 공실 상태로 두는 것이 유리한데, 그렇게 하기 위해서는 잔금을 치를 자금이 있어야 합니다. 물론 대출 포함입니다. 그렇게 해서 이자 비용까지 고려한 다음의 수익률을 고려해서 접근하시는 것이 필요합니다. 

 

 

✔️ 지금까지 개인 매매 사업자에 대해 살펴보았는데요

 

사실 이 방법은 법인 사업자를 통해서도 충분히 가능했습니다.

 

다만 법인의 경우 12% 취득세, 최소 2.7%의 종부세, 그리고 매각 시 20%의 추가 법인세까지 붙기 때문에 수익률이 굉장히 낮아지는 문제가 있습니다.

 

따라서 현 상황에서는 개인 매매 사업자를 고려하시되 위에서 말씀드린 4가지 고려사항을 꼭 유념하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 취득세 중과, 단기 양도세율 등으로 투자 기회가 줄어든 지금, 개인 매매 사업자를 활용한 경우가 많아지고 있어요 이유는 양도세 대신 종합소득세(사업소득)를 적용할 수 있어서예요 그럼에도 불구하고 여전히 취득세 중과 그리고 주의해야 할 사항도 많아요