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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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💡 부동산은 특히 얼마나 보유할지 그리고 언제 매각할지가 중요합니다

 

무엇보다 다른 자산에 비해 매년 부담해야 하는 ‘보유세’가 상당하기 때문입니다.

 

현행 주택 보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)로 나뉩니다.

 

재산세는 7월과 9월, 그리고 종부세는 12월 납부를 하기에 만약 이 둘을 모두 부담하는 경우라면 그 부담이 상당합니다. 특히 종부세는 ‘중과세율’이 있어서 일정 요건에 해당할 경우 더 많은 세금을 내야 합니다. 

 

지금이야 그렇지 않지만, 과거 2021년도에는 서울 마포와 송파, 이렇게 2주택을 보유한 경우 1년에 내야 하는 종부세가 무려 5천7백만 원 정도이고, 여기에 재산세까지 포함하면 6천5백만 원까지 치솟았던 적이 있습니다.

 

이는 조정지역 2주택을 보유한 경우 종부세 중과세율을 적용해서인데, 해당 주택의 공시가격 합은 약 25억 정도입니다.

 

중심지 주택 가격은 이보다 더 올랐으니, 만약 과거의 종부세 중과세율 제도가 그대로 남아있었다면 보유세 부담은 정말 컸겠죠?

 

그렇다면 이런 보유세를 고려했을 때 앞으로 투자전략은 어떻게 짜야 하는 것일까요?

 

 

💡 첫째, 일단 3주택(지분 포함)은 피해야 합니다

 

현행 종부세는 3주택 이상 그리고 종부세 과표가 12억 원을 초과하는 경우 적용이 됩니다. 따라서 가장 좋은 방법은 주택 수를 3주택이 아닌 1주택 혹은 2주택으로 제한하는 것입니다.

 

이를 보더라도 역시 똘똘한 한 채 선호 현상이 심해진다는 것을 알 수 있습니다. 주의해야 할 점은 여기에 지분을 보유하더라도 주택 수에 포함이 된다는 것입니다.

 

따라서 공동명의를 할 때는 무조건 여러 채를 하시면 안 되고 이 부분을 잘 고려해서 진행해야 합니다.

 

 

(그림 1) 현행 종부세 세율

 

💡 둘째, 3주택이라면 보유 주택의 시가가 40억을 넘기지 않도록 하세요

 

부득이한 경우 3주택이 되었다 하더라도 종부세 과표 12억 원을 초과하지 않으면 역시 종부세 중과는 들어가지 않습니다. 그리고 이때 종부세 과표 12억 원을 시세로는 약 40억 원 정도가 됩니다.

 

구체적으로 계산을 해보면, 시세 40억에 공시가격 현실화율 70%를 적용하면 기준시가는 약 28억이 되고 여기에 종부세 공제 9억 원 차감 시 19억, 다시 공정시장가액비율 60%를 적용하면 종부세 과표는 약 11.4억 원이 나옵니다.

 

(그림 2) 종부세 과세체계

 

따라서 종부세 중과를 피하기 위해서는 우선 주택 수를 줄이시고, 만약 부득이한 경우 3주택 이상이 된다면 보유 주택(지분 포함)의 시세를 40억 원 이하 정도에서 유지하신다면 현행 종부세 과세체계에서는 일반과세 적용이 가능합니다.

 

 

💡 셋째, 2주택자까지는 ‘공동명의’ 하세요

 

부동산 세금을 줄이기 위해서는 ‘분산’이 중요한데 그중 하나가 명의 분산인 공동명의입니다. 그리고 이 방법은 양도세뿐만 아니라 종부세에서도 유리합니다.

 

먼저 1주택인 경우는 비록 공제금액이 12억에서 9억으로 내려가지만 부부 공동명의 5:5로 할 경우 각각 9억 원씩 공제되므로 총 18억까지 공제가 됩니다. 12억 보다 더 큽니다.

 

여기에 1주택 단독명의에서나 가능한 추가 세액공제(장기, 고령자) 역시 공동명의는 본인에게 더 유리한 방향으로 선택할 수 있습니다. 반면 단독명의는 공동명의처럼 총 18억 공제가 불가합니다.

 

2주택 역시 공동명의가 유리합니다. 일단 앞서 살펴본 것처럼 종부세 중과세율이 적용되지 않고, 2주택이 되면 단독명의는 공제금액이 9억으로 줄어드는데 공동명의는 각각 9억이니 유리할 수 밖에 없습니다.

 

(그림 3) 2주택인 경우 보유세 부담액

 

이 표에서 보면 알 수 있듯이 공동명의 그리고 2주택인 경우는 전체 보유세가 단독명의보다 더 유리합니다.

 

물론 3주택부터는 종부세 중과가 해당할 수 있으므로 여러 가지를 더 고려하셔야 합니다. 

 

 

💡 이렇듯 종부세 부담은 주택 수를 줄이고 명의를 분산하면 현행 과세체계에서는 어느 정도 줄일 수가 있습니다

 

물론 앞으로 어떻게 바뀔지는 더 두고 봐야겠습니다만 과거처럼 2주택, 조정지역 보유 시 중과를 한다고 가정할 경우 2주택자라면 하나를 매각 혹은 증여하는 방식으로 대응할 수 있을 것입니다.

 

반면 1주택에 대해서는 중과를 한 적이 없으므로 2주택보다는 1주택이 더 유리할 수 있습니다.

 

이런 모든 것들을 종합해 보면 다시 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화될 수밖에 없음을 잘 알 수 있습니다.

 

아무쪼록 여러분의 자산관리 전략에 맞게 이를 잘 활용하시면 좋겠습니다. 감사합니다. 

 

 

핵심 요약 상대적으로 낮아진 보유세, 하지만 언제라도 그 부담이 커질 수 있죠. 이 경우 어떻게 해야 할까요? 무엇보다 중요한 건 ‘종부세 중과세율’을 피하는 것이고, 그래야 오래 보유가 가능해요 이에 대한 방법 그리고 향후 보유세 전망에 대해서도 살펴봤어요