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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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📍 미국 47대 대통령으로 트럼프가 당선되면서 당선인 신분이지만 전 세계 자산시장에 상당한 영향을 미치고 있다

 

전체적으로 그는 미국 제조업 수출을 위한 약달러를 추구하는 것으로 알려지지만, 공화당계가 추진할 정책그룹은 강달러로 인한 높은 원·달러 환율, 또 미 연준의 금리인하 속도조절론으로 치달으면서 국내 자산시장에도 영향을 미치는 중이다.

 

최근 한국의 경제단체들은 트럼프 2기의 관세정책의 영향들을 분석하고 있으며, 동맹국 기준 관세부과 시 최대 성장 0.5% 감소를 전망하는 기관들도 나타나고 있다.

 

전반적으로 자산시장은 강달러와 관세, 또 금리인하 속도 둔화라는 3가지 이슈로 신음하고 있다

 

 

📍 올해 부동산 시장은 ‘25년 부동산 시장의 미리보기가 될 수 있다

 

가장 중요한 것은 대출 관리에 있다. 대출을 풀어주고 유동성을 늘리던 상반기부터 8월까지의 시장과, 대출 규제가 본격화된 9월부터의 시장은 완전히 판이하게 펼쳐져서다.

 

따라서 ‘25년에도 대출제도가 시장에 미칠 영향이 크다고 할 것이다. 

 

 

📍 먼저 한국은 명목으로 약 4%의 성장을 기대해 볼 수 있는 나라다

 

물가 2%와 실질성장률 2%의 개념이다.

 

이를 전제할 때, 한국의 명목성장률 대비 가계부채 증가율을 낮추기 위해서는 가계부채는 약 3% 수준 증가하는 것이 적합하다.

 

그렇게 한다면 한국 가계의 GDP 대비 부채 비중은 감소할 것이기 때문이다. 현 순수 가계부채는 1900조 원 수준인데, 3%의 증가는 57조 원이다. 이는 12개월로 환산하면 월 약 5조 원 수준이다.

 

 

📍 따라서, 정부는 정책금융을 포함해서 월간 총 가계대출 증가율을 5조 원 수준에서 균형을 잡고 싶어 한다

 

다만, 올 8월처럼 월 9.7조 원의 대출증가세가 나타나면 강력한 규제를 하는 것이다.

 

그런데 ‘25년은 상반기에 둔촌주공의 입주를 앞두고 8조 원 이상의 민간 대출 증가가 예상된다. 이는 민간은행 기준 약 2개월 치의 대출 증가에 해당할 만큼 대출블랙홀 역할을 할 것으로 예상된다.

 

따라서, 이 정도의 대출을 흡수하기 위해서는 올 4분기부터 대출 여력을 만들어놓고 ‘25년 상반기에는 대출 규제를 다소 완화시켜 해당 단지의 입주가 연착륙하는 데 힘쓸 가능성이 높다.

 

이런 맥락에서 ‘25년 상반기는 둔촌주공 입주와 함께 대출 규제 완화가 나타나면서, 시중은행의 대출한도가 새롭게 갱신된 탓에 상반기는 대출 열풍으로 인해 다소간의 활성화되는 분위기가 나타날 개연성이 높다.

 

 

📍 그러나 상반기 이후에는 국내 성장률 둔화의 영향이 나타날 것이다

 

특히 2024년 1분기 국내 GDP는 1.2%의 기록적 수준이었는데, 올해 총선을 앞둔 기록적 정부지출 확대의 영향이고 내년 기준으로는 높은 수준의 증가세가 시현되기 어렵다. 하반기는 대출한도가 차면서 다시 규제 중심으로 선회할 가능성도 열려있다.

 

 

📍 따라서, ‘25년 시장은 한마디로 상고하저식 시장이 될 가능성이 작지 않다

 

다만 상고의 ‘고’도, 올해와 같은 시장 과열 형태가 아니라, 전체적으로 시장 거래가 위축된 가운데보다 더 소수의 단지들을 중심으로 하는 ‘고’의 형태일 가능성이 크다. 

 

 

📍 이런 국면에서 ‘25년 시장을 바라보는 실수요자들의 전략은 무엇이어야 할까?

 

기본적으로는 주택 가격의 상승하락을 떠나 자금조달 차원에서 거래를 상반기에 집중하는 형태로 대응할 가능성이 크다.

 

‘24년 하반기 연말에도 디딤돌대출 중단을 포함해서 대출 규제로 인한 소비자들의 피해가 크다. 이런 상황을 목도했기에, ‘25년은 상반기 거래 쏠림이 예상되고, 이는 GDP 대비 가계부채 관리 기조가 살아있는 한 지속될 가능성이 높다.

 

실수요자들은 대출 등 자금조달계획에 만전을 가할 때다. 

 

 

핵심 요약 트럼프 2.0 시대 국내 주택시장은 다소 부정적 영향을 받을 전망이에요 대출 규제는 상반기 완화적, 하반기 제약적을 반복할 거예요 주택 구입을 염두에 둔다면 자금 흐름상 상반기가 나아요