홈노크

---

😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

---

 

 

종전 부동산이 재건축되어 공사 기간 동안 일시적으로, 거주용으로 구입한 주택을 대체주택이라고 합니다.

 

법에서는 비과세 보유기간 2년과 상관없이 일정 요건을 갖춘 경우라면 비과세를 인정해 주고 있습니다.

 

그렇지만 대체주택이 당연히 비과세인 줄 알고 구입하신분들 많으실텐데 이번시간에는 대체주택의 비과세와 관련한 내용을 정리했습니다.

 

 

✔️ 대체주택 비과세를 위한 기본요건

대체주택이 비과세가 되려면 기본적으로 원조합원이 재건축 동안 실거주 목적으로 구입한 주택만 비과세가 됩니다.

 

가령, 내가 A 주택을 가지고 있다가 그게 재건축이 진행되어서 A 입주권으로 자산 형태가 바뀝니다. 그리고 사업실시계획인가 이후에 취득한 대체 주택에서 1년 이상 실거주 요건을 갖춰야 합니다.

 

그리고 나중에 A 입주권이 새 아파트로 완공되면 이 대체주택은 완공일 전에 처분하거나 늦어도 완공일 이후 3년 내 처분하는 경우 비과세 혜택을 주고 있습니다.

 

물론 이 대체주택에 거주하던 분들은 새 아파트로 세대전원이 이사해서 1년이상 실거주를 해야 비과세가 완성됩니다.

 

 

✔️ 분양전환 받은 공공임대주택도 대체주택 인정

그리고 이 대체주택에서 분양 전환용 공공임대주택도 포함됩니다.

 

가령, 공공임대주택에서 세입자로 거주를 시작하다가 분양전환 전에 이후에 B라는 주택을 내 명의로 구입했다고 가정하겠습니다. 이후, 이 B 주택이 재건축이 들어가면서 입주권이 하나 생기는 상황입니다.

 

그러면서 이 임대주택이 분양 전환되면서 내 명의로 취득하게 되었는데 이 임대주택을 비과세가 가능한 대체주택에 볼 수 있다는 의미입니다.

 

<참고 예규 : 법규재산-6731>

A 주택을 보유하고 있는 1세대가 A 주택에 대한 재개발사업의 시행 기간 동안 거주하기 위하여 B 주택(｢공공주택특별법｣에 따른 공공임대주택, 이하 "대체주택")을 취득한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣제156조의2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것임

 

 

✔️ 3주택이 1입주권인 경우라면 비과세 불가능

일반적으로는 내가 가지고있는 종전주택 1개와 입주권 1개가 교환되는 형식이 많습니다.

 

하지만 종전주택을 3개 보유하다 입주권 1개로 권리가 바뀌는 경우가 있습니다. 대부분 종전 아파트 면적과 가액이 모두 소형인 경우입니다.

 

하지만 이런 경우에는 재건축 동안 구입한 대체주택은 비과세가 안 됩니다.

 

종전주택 수가 1개인 경우에만 예외적으로 비과세를 인정해 주는 것이 해당 규정의 취지이므로 원래부터 3주택을 보유한 경우는 그 면적이나 가액의 크기와 상관없이 비과세 특례를 논할 사항 자체가 아니라는거죠.

 

 

자, 재건축이 진행되는 동안 실거주 목적으로 구입한 대체주택 비과세와 관련한 내용을 정리했습니다.

 

주택 현황이 각자 천차만별인데 내가 처한 상황에서 비과세가 가능한 전략을 미리 계획하시길 바랍니다.

 

 

핵심 요약 대체 주택 비과세를 위한 기본 요건을 알아봤어요 분양전환 받은 공공임대주택도 대체 주택으로 인정돼요 3주택이 1입주권인 경우라면 비과세가 불가능해요