홈노크

✔️ 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해서는

1) 유효하게 성립된 매매 계약이어야 하고, 2) 계약 당시에 이미 존재하던 하자여야 하며, 3) 매수인이 계약 당시 하자의 존재를 몰랐어야 하고, 그것을 모르는 데에 과실이 없어야 한다.

계약 체결 후에 새롭게 발생한 문제는 하자담보책임의 대상이 되지 않으므로 하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506판결). 

또한 매수인이 계약 당시 이미 하자의 존재를 알았거나, 하자의 존재를 몰랐더라도 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었을 때는 책임을 물을 수 없다.

다시 말하면, 매수인이 계약 당시에 하자 여부를 제대로 살펴보지 않고 대충 넘어가서 조금만 주의를 기울였으면 알 수 있었을 하자의 경우에는 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 의미이다. 

이와 같이 하자담보책임을 묻기 위한 조건이 충족된다면 매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다(민법 제582조). 여기서 기준이 되는 시점은 하자가 발생한 날이 아니라 하자를 안 날임을 주의해야 한다. 

6개월 이내에 하자담보책임을 물을 수 있다는 말은 소송을 6개월 이내에 제기해야 한다는 의미는 아니며 전화, 문자, 내용증명 등을 통해 하자담보책임을 추궁하는 것으로 충분하다.

실무상 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임을 추궁했는지 다툼이 많으므로 하자를 발견한 매수인이라면 사진과 동영상 촬영을 통해 증거 자료를 최대한 많이 확보해 두는 것을 추천한다. 

매수인은 매도인에게 하자에 대한 책임을 추궁하면서 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있으나, 하자가 중대하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니라면 계약 해제는 불가능하고 손해배상청구만 가능하다.

✔️ 만약 매매계약 당시 매수인이 ‘현 시설 상태대로 매매함’이라고 기재된 계약서를 작성하였다면 매도인의 하자담보책임은 무조건 면제될까?

하자담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아닌 임의규정이기 때문에 법에 규정된 내용과 달리 합의했더라도 계약 당사자 간의 합의 내용이 우선적으로 적용된다(민법 제584조).

따라서 하자담보책임 면제 특약을 하였다면 특약의 효력은 유효하게 인정되고, 매도인은 통상적으로 하자담보책임을 면하게 된다.